房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及成本管理(1)-在線瀏覽
2025-03-27 11:13本頁面
【正文】 中國的房地產(chǎn)才開始進(jìn)入起步階段 。 ? 、控制的概念：通俗地說，控就是掌握，制就是限制。 ? 、成本控制的概念：而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切生產(chǎn)資料消耗進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，以保證更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使成本不斷降低。因此土地費(fèi)用約占整個(gè)成本構(gòu)成的 2030%，并有進(jìn)一步上升的趨勢） ? ） 前期工程成本 （包括：可行性研究費(fèi)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及現(xiàn)場“三通一平”等。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例較大，約占 4050%） ? ） 市政公共設(shè)施費(fèi) （包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施費(fèi)兩部分， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占 1020%） ? ） 管理費(fèi) （開發(fā)公司管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。因融資額度大小不確定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中比例不穩(wěn)定） ? ） 稅費(fèi) （包括兩部分：稅收和行政性費(fèi)用。包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、人防費(fèi)、煤氣增容費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占 510%） 成本控制的方法 ? 1）、全過程成本控制 ? 2）、全方位成本控制 ? 3）、全員成本控制 成本控制的組織措施 ? 、成立成本控制小組，由公司總經(jīng)理牽頭。 ? 、在項(xiàng)目開始階段建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解（即按土建、裝飾、水電、消防、弱電、綠化等）責(zé)任落實(shí)到部門和人頭?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)研討和審核，嚴(yán)格控制預(yù)算。 ? 2）、在招標(biāo)過程中，還應(yīng)注重對設(shè)計(jì)師的能力、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)意識和成本意識上考量。 ? 2）、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求質(zhì)量高、新穎、華而不實(shí)等多余的功能和標(biāo)準(zhǔn)，積極推行合理成本、利潤下的設(shè)計(jì)價(jià)值進(jìn)行前期控制。如產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比、建筑風(fēng)格及套型面積配比等。 ? 2）、對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行約束 ? 3）、成本估算與設(shè)計(jì)精密結(jié)合 、成本跟蹤審核 ? 成本控制應(yīng)該是一項(xiàng)全員參與的工作，如工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、營銷策劃部等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通。 、施工圖設(shè)計(jì)階段 ? 、土石方設(shè)計(jì)及施工 ? 、基坑支護(hù)設(shè)計(jì) ? 、地基處理 ? 、結(jié)構(gòu)、建筑安裝工程設(shè)計(jì) 、土石方設(shè)計(jì)及施工 ? 減少動土次數(shù) ，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量，即土方盡量采取場內(nèi)挖填平衡 、基坑支護(hù)設(shè)計(jì) ? （ 1）、基坑支護(hù)的類型 ? （ 2）、支護(hù)設(shè)計(jì)的優(yōu)化 、地基處理 ? （ 1）、地基處理的類型 ? 混凝土換填、 CFG樁、高壓旋噴、預(yù)制樁（方樁、管樁等） ? （ 2）、地基處理優(yōu)化設(shè)計(jì) 、結(jié)構(gòu)、建筑工程設(shè)計(jì) ? 1）結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)：是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的要求下，盡可能的降低成本，如從控制鋼筋、混凝土含量著手采取限額設(shè)計(jì)； ? 2）、建筑安裝工程：主要從建筑材料著手，重點(diǎn)對住宅外墻磚、外墻門窗、室內(nèi)裝修、公共部分裝修、設(shè)備（電梯、配電箱）等制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。從而使開發(fā)成本降低。施工期間不作調(diào)整。 ? 承包人在總價(jià)合同中承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)。
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