房地產(chǎn)基礎知識及成本管理(1)(編輯修改稿)
2025-03-13 11:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)； 、前期規(guī)劃階段 ? 規(guī)劃設計階段的控制做到“事前控制”，其直接對工程造價的影響可達 7580%，所以該階段控制要點和控制內(nèi)容相當重要。基本原則是：周密規(guī)劃設計，科學研討和審核，嚴格控制預算。并采取以下措施： ? 、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位 ? 、開展限額設計 ? 、采用合同措施控制造價 ? 、成本跟蹤審核 、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位 ? 1）、將建筑方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計進行招標，這樣既可選出高水平、 善溝通 的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。 ? 2）、在招標過程中，還應注重對設計師的能力、敬業(yè)、團隊意識和成本意識上考量。 、開展限額設計 ? 1）、合同中明確每平米鋼筋、混凝土含量，以及投資估算，并和設計費掛鉤。 ? 2）、設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求質(zhì)量高、新穎、華而不實等多余的功能和標準，積極推行合理成本、利潤下的設計價值進行前期控制。 ? 3）、開發(fā)公司應積極與設計人員積極配合并進行有效的溝通，提供規(guī)劃設計任務書。如產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比、建筑風格及套型面積配比等。 ? 4）、材料檔次符合項目定位，如外墻門窗，樓梯、底層入戶大堂、電梯前室等裝修 、采用合同措施控制造價 ? 1）、按合同對設計的質(zhì)量與進度進行跟蹤。 ? 2）、對設計變更進行約束 ? 3）、成本估算與設計精密結(jié)合 、成本跟蹤審核 ? 成本控制應該是一項全員參與的工作，如工程部、設計部、成本部、營銷策劃部等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通。如各部門密切配合制定詳細的設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全等進行全面的評估和審核。 、施工圖設計階段 ? 、土石方設計及施工 ? 、基坑支護設計 ? 、地基處理 ? 、結(jié)構(gòu)、建筑安裝工程設計 、土石方設計及施工 ? 減少動土次數(shù) ，重點控制挖運方數(shù)量，即土方盡量采取場內(nèi)挖填平衡 、基坑支護設計 ? （ 1）、基坑支護的類型 ? （ 2）、支護設計的優(yōu)化 、地基處理 ? （ 1）、地基處理的類型 ? 混凝土換填、 CFG樁、高壓旋噴、預制樁（方樁、管樁等） ? （ 2）、地基處理優(yōu)化設計 、結(jié)構(gòu)、建筑工程設計 ? 1）結(jié)構(gòu)工程設計：是成本控制的重點，在滿足設計規(guī)范的要求下，盡可能的降低成本，如從控制鋼筋、混凝土含量著手采取限額設計； ? 2）、建筑安裝工程：主要從建筑材料著手，重點對住宅外墻磚、外墻門窗、室內(nèi)裝修、公共部分裝修、設備（電梯、配電箱）等制定經(jīng)濟指標值。 、地質(zhì)勘察 ? 1）、招標選取有經(jīng)驗和有實力的單位進行地勘施工，地勘工作要加強監(jiān)管 ? 2）地基承載力的取值在規(guī)范允許的情況下盡量高 ? 3）、抗浮設計水位的標高盡量低，減少抗浮錨桿的設計和施工 建筑安裝工程成本 ? 、招投標與合同訂立階段成本的控制 ? 、施工階段工程成本的控制
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