【正文】 發(fā)展的時(shí)期。　　 （二）房地產(chǎn)基金。對銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過 “ 買殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。 早在上世紀(jì) 70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為 “ 表內(nèi)融資方式 ” ，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。房貸證券化在我國已正式 “ 試水 ” 。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ?市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利?產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差?粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失?核心競爭能力弱不能形成超額盈利?由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。 弊端分析會計(jì)核算 忽略責(zé)任會計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差財(cái)務(wù)計(jì)劃 自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。納稅管理 無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆財(cái)務(wù)運(yùn)作問題納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作一個(gè)中心： 企業(yè)價(jià)值最大化兩個(gè)基本點(diǎn)： 法人治理、財(cái)務(wù)管理三個(gè)到位： 經(jīng)營、投資、融資活動管理到位四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡五項(xiàng)改革： 業(yè)績評估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司六項(xiàng)循環(huán)： 預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 概 較偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。有避稅，就存在反避稅。稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。案例二：某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。案例分析納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例一：某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。案例三：某公司通過合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例一：某公司通過合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。案例三：某公司通過對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作途徑 說明 實(shí)例 如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊，經(jīng)營高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。直接減少納稅額按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。減少重復(fù)課稅盡量避免重復(fù)征稅。延期繳納稅款通過合理選擇會計(jì)政策、合理進(jìn)行會計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。節(jié)稅途徑納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 方法 具體內(nèi)容免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵）。稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作方法 具體內(nèi)容分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。減少稅負(fù)＝ 200＊ 15％＝ 30萬元通過公司設(shè)置合理避稅案例分析A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬元 100＊ 30％＝ 30萬元 如果甲、乙公司是分公司：某公司 年 月兼并某虧損國有企業(yè) 企業(yè)合并時(shí) 賬面凈資產(chǎn)為 500萬元 去年虧損為 萬元 以前年度無虧損 評估確認(rèn)的價(jià)值為 萬元 經(jīng)雙方協(xié)商 可以用以下方式合并 B 公司合并后股票市價(jià) 元 股。A2023(1/(1)A18010B(A元 股 150100B假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 ,900,5,所得稅稅率為 。選擇 (1)企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 BA A=(900100)*33%=264,33,選擇（ 2）方案 (100) 萬元 )。,B,(150*3+100500)*33%=()B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補(bǔ)。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：所有者權(quán)益總額３００萬元。A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。１７％＝５９．５萬元應(yīng)稅所得 ＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值）假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。負(fù)債 累計(jì)折舊 200貸：固定資產(chǎn) 1000300應(yīng)交稅金 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 350*17%= 1178增值率 應(yīng)交土地增值稅 O 利潤 233 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 銷售面積 平方米 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價(jià)格時(shí) ,ABC,:(萬元 甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。分析：因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 萬平方米 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 每平方米可有 、 兩種價(jià)格。A. 1400 , %,20%, , 233每平方米售價(jià)為 元時(shí) 增值率為 %,20%,50%, 。如果該開發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 元的售價(jià)賣給銷售公司 而后由銷售公司再以每平方米 ,:1500100005%=750000()應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 元 :1500100002=9000(),( 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作限制費(fèi)用工資總額費(fèi)用限制 :216。稅前扣除的工資總額比會計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：誤餐補(bǔ)貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進(jìn)步獎合理化建議獎、技術(shù)進(jìn)步獎；住房補(bǔ)貼。計(jì)稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問題：當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。三項(xiàng)費(fèi)用扣除：職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元2023年核定工資總額３１０萬元，本期提取２６０萬元，實(shí)際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元）。計(jì)稅工資＝４０ １２ （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作項(xiàng)目 營業(yè)費(fèi)用限制廣告費(fèi)用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。傭金支出 稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。　其　他　 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。案例： A公司 2023年支出廣告費(fèi) 200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬元，該公司 2023年 —2023 年?duì)I業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。案例 ：某公司預(yù)計(jì)2023年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出 100萬元。＝２０萬元假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi) 100萬元，將增加稅負(fù)：的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除無形資產(chǎn)借款費(fèi)用自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整對外投資借款費(fèi)用對外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：1.2.通過計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。20233年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元 管理費(fèi)用 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 萬元 營業(yè)費(fèi)用 中列支廣告費(fèi) 萬元 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 萬元 稅前會計(jì)利潤總額為 按以上扣除比例規(guī)定 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 27,13:20,143,7500,8000,2515100803020假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 萬元 商業(yè)公司的稅前利潤為 萬元 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 各項(xiàng)費(fèi)用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為 33元 節(jié)省所得稅 。萬元 在年度終了以獎金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪 ，年終沒有獎金。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。分配紅利：按 20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。項(xiàng)目 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作167。 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模 /品牌 /關(guān)系）167。 稅務(wù)代理人的專業(yè)水平167。 代理合同是否規(guī)范 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇稅務(wù)代理納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作167。 向稅務(wù)代理人提供真實(shí)的經(jīng)營情況和財(cái)會資料167。 借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，健全納稅管理制度167。 借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本－ 爭取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設(shè)計(jì)167。納稅風(fēng)險(xiǎn)分析表因素 狀況 概率 嚴(yán)重性 措施觀念及策略 少交稅，盲目避稅 高 嚴(yán)重 培訓(xùn)、明確法律責(zé)任納稅組織 財(cái)務(wù)代管 中 嚴(yán)重 盡快溝通專家支持 沒有 中 刑事責(zé)任、處５倍罰金糾正并補(bǔ)稅；上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)說明 結(jié)論：本公司納存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議：盡快糾正、上報(bào)、補(bǔ)稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。變革趨勢 具體分析從利潤管理發(fā)展到價(jià)值管理關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營理財(cái)發(fā)展到資本理財(cái)關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營和股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn)從日常理財(cái)發(fā)展到戰(zhàn)略理財(cái)關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績的實(shí)現(xiàn)從部門理財(cái)發(fā)展到流程理財(cái)關(guān)注作業(yè)層面控制、動態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施從報(bào)表分析發(fā)展到業(yè)績管理關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績評價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化從盲目避稅發(fā)展到納稅籌劃借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作價(jià)值管理資本市場商品市場人才市場法人治理結(jié)構(gòu)交流溝通決策支持EVA及計(jì)分卡財(cái)務(wù)戰(zhàn)略盈利規(guī)劃資本運(yùn)營經(jīng)營理財(cái)全面預(yù)算管理納稅管理財(cái)務(wù)控制績效管理（ KPI指標(biāo)）薪酬制度審 計(jì)稅務(wù)檢查CFO財(cái)務(wù)報(bào)告納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作ＣＦＯ的主要職責(zé)1．參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2．通過建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；3．組織資本運(yùn)營工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；4．通過建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會決議，通過經(jīng)營效率；5．審批公司中重