【正文】 備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。為此，很多房地產公司通過與信托公司、投資公司合作，通過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產公司以股權受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現了上市融資的目的。 早在上世紀 70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內融資方式”，即金融機構將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應的受益憑證。房貸證券化在我國已正式“試水”。 房地產開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。 BVI公司設立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內的不動產，通過境外投資或轉讓股權的方式實現融資目的。由此可見，在組裝的上游，是技術、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務。 “新技術的應用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用；“包裝”附加值 實現較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用； “銷售”附加值 增幅較大，但成本及風險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務” 是長期附加值最大化，但兌現周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領導者角色的開發(fā)商適用。 財務監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財務分析 財務指標分析；忽略與經營分析的結合；不重視非財務指標分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。 納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。 含義 比較 納稅籌劃與財務運作 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉稅和企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過其他應付款隱匿收入少繳流轉稅和企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務消費部分。 案例四： 某公司通過對限制性費用“轉換”方式，減少納稅調整金額。 案例二： 某公司通過合理選擇子公司和分公司設置形式，少繳企業(yè)所得稅。 案例四： 某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務部門爭取稅收優(yōu)惠政策。 如何選擇經濟開發(fā)區(qū)注冊，經營高科技項目，個人所得平均化等。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 減少重復課稅 盡量避免重復征稅。 延期繳納稅款 通過合理選擇會計政策、合理進行會計估計等方法，延期繳納稅款。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財務運作 方法 具體內容 免稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。 減稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人減少應納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵）。 稅率差異法 在法律允許的范圍內，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。 納稅籌劃與財務運作 方法 具體內容 分割法 在法律允許的范圍內，使收入所得在兩個或更多個納稅人之間進行分割而直接節(jié)稅的方法。 延期納稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。 退稅法 在法律允許的范圍內，使稅務機關退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 扣除法 在法律允許的范圍內，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。 減少稅負＝ 200＊ 15％＝ 30萬元 通過公司設置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當年 A公司實現利潤總額為 1000萬元，甲公司實現利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬元 甲公司應納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 納稅籌劃與財務運作 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計劃在2023年融資５０００萬元，并設計了如下三個方案： 項目 方案一 方案二 方案三 債務融資 1000 2500 4000 股權融資 4000 2500 1000 負債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權益利潤率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權平均資金成本 % % % 財務風險 小 中 大 納稅籌劃與財務運作 案例 1: 某公司 A,2023 年 11 月兼并某虧損國有企業(yè) B。 A 公司合并后股票市價 元 / 股 。 (1)A 公司以 180 萬股和 10 萬元人民幣購買 B 企業(yè) (A 公司股票市價為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬股和 100 萬元人民幣購買 B 企業(yè)。所得稅稅率為 33% 。 A 公司當年應繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權支付股利。所以 , 被合并企業(yè) B 應就轉讓所得繳納所得稅 , 應繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬元 ) 。 A公司可按評估后的資產價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 整體資產轉讓規(guī)定： 應在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項業(yè)務進行所得稅處理，計算確認資產轉讓所得或損失 納稅籌劃與財務運作 負債總額１２００萬元。 凈資產評估價值４００萬元。 A公司： 銷項稅額 ＝３５０ １７％＝５９．５萬元 應稅所得 ＝１００萬元（固定資產和存貨增值） 假定次年轉讓該項股權，轉讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。 分析： 甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。 若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。 A. 每平方米售價為 1400 元時 , 增值率為 %, 增值率未超過扣除項目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬元的利潤 :B. 每平方米售價為 1500 元時 , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項目金額 20%, 但不超過 50%, 應繳土地增值稅 萬元 , 可獲得 。 應繳納城市維護建設稅 z 750000 7%=52500( 元 ): 應繳印花稅 : 1500 10000 2=9000( 元 ) 。 納稅籌劃與財務運作 限制 費用 工資總額費用限制 : ? 稅前扣除的工資總額比會計和統計的工資總額多三項內容： 誤餐補貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進步獎合理化建議獎、技術進步獎；住房補貼。 ?申報扣除工資金額應注意的問題： 當期在制造成本中列支的工資總額視為當期全部計入損益；計入在建工程的工資總額不能重復扣除。 納稅籌劃與財務運作 案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元 。 2023年調整應稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元 案例２：某公司本年平均職工人數４０人，實際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計稅工資標準１０００元／人月。 業(yè)務宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結轉以后各期）。 保險費 可以稅前扣除商品保險費。 納稅籌劃與財務運作 案例： A公司 2023年支出廣告費 200萬元、業(yè)務宣傳費15萬元，該公司 2023年 — 2023年營業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。 納稅籌劃與財務運作 銷售凈額 招待費扣除率 １５００萬 ０ .５ % １５００－５０００萬 ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％ 案例 ：某公司預計2023年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務招待費支出 100萬元。 2. 不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按合計數的 10％計算扣除。 納稅籌劃與財務運作 案例： 某企業(yè) 20233年度實現銷售收入 8000 萬元 , 管理費用 中列支業(yè)務招待費 40 萬元 , 營業(yè)費用 中列支廣告費 180 萬元 , 業(yè)務宣傳費 50 萬元 , 稅前會計利潤總額為 100萬元。 該企業(yè)總計應納稅所得額為 143 萬元 , 應納所得稅 萬元。 廣告費分別為 100 萬元 、 80 萬元 。 假設工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標準 , 整個利益集團應納所得稅額為 33元 , 節(jié)省所得稅 。 第一種方法： 每月應繳納個人所得稅 =2465（元） 年終獎應繳納個人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應繳納個人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元） 個人 所得 納稅籌劃與財務運作 利用福利和職務消費合理避稅案例分析 例如：某公司經理每月工薪收入為 2萬元。 第一種方式： 每月應納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元 納稅籌劃與財務運作 案例： 中信達公司在設計薪酬方案時，確定總經理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三 工資獎金 ５０ ６０ ８０ 津貼補貼 １ １ １ 其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５ 工資獎金：累進稅率，允許扣除一定費用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標準。 其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。 納稅籌劃與財務運作 法律 責任 項目 具體內容 行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經濟處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。