【正文】 過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。 早在上世紀(jì) 70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。房貸證券化在我國已正式“試水”。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識(shí)；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。 “新技術(shù)的應(yīng)用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場運(yùn)用；“包裝”附加值 實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用； “銷售”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務(wù)” 是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。 財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對(duì)象。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。 納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。 案例四： 某公司通過對(duì)限制性費(fèi)用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅調(diào)整金額。 案例二： 某公司通過合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。 案例四： 某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭取稅收優(yōu)惠政策。 如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 減少重復(fù)課稅 盡量避免重復(fù)征稅。 延期繳納稅款 通過合理選擇會(huì)計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 方法 具體內(nèi)容 免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象的方法。 減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。 稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 方法 具體內(nèi)容 分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。 延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對(duì)節(jié)稅的方法。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。 減少稅負(fù)＝ 200＊ 15％＝ 30萬元 通過公司設(shè)置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實(shí)現(xiàn)利潤總額為 1000萬元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬元 甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計(jì)劃在2023年融資５０００萬元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案： 項(xiàng)目 方案一 方案二 方案三 債務(wù)融資 1000 2500 4000 股權(quán)融資 4000 2500 1000 負(fù)債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權(quán)益利潤率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權(quán)平均資金成本 % % % 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 小 中 大 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 1: 某公司 A,2023 年 11 月兼并某虧損國有企業(yè) B。 A 公司合并后股票市價(jià) 元 / 股 。 (1)A 公司以 180 萬股和 10 萬元人民幣購買 B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬股和 100 萬元人民幣購買 B 企業(yè)。所得稅稅率為 33% 。 A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬元 ) 。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定： 應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 負(fù)債總額１２００萬元。 凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬元。 A公司： 銷項(xiàng)稅額 ＝３５０ １７％＝５９．５萬元 應(yīng)稅所得 ＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值） 假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。 分析： 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。 若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。 A. 每平方米售價(jià)為 1400 元時(shí) , 增值率為 %, 增值率未超過扣除項(xiàng)目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬元的利潤 :B. 每平方米售價(jià)為 1500 元時(shí) , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額 20%, 但不超過 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 萬元 , 可獲得 。 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 z 750000 7%=52500( 元 ): 應(yīng)繳印花稅 : 1500 10000 2=9000( 元 ) 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 限制 費(fèi)用 工資總額費(fèi)用限制 : ? 稅前扣除的工資總額比會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容： 誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。 ?申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問題： 當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 某公司實(shí)行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實(shí)際發(fā)放２７０萬元 。 2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元 案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實(shí)際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月。 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： A公司 2023年支出廣告費(fèi) 200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬元，該公司 2023年 — 2023年?duì)I業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 銷售凈額 招待費(fèi)扣除率 １５００萬 ０ .５ % １５００－５０００萬 ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％ 案例 ：某公司預(yù)計(jì)2023年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出 100萬元。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的 10％計(jì)算扣除。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 某企業(yè) 20233年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000 萬元 , 管理費(fèi)用 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬元 , 營業(yè)費(fèi)用 中列支廣告費(fèi) 180 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤總額為 100萬元。 該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為 143 萬元 , 應(yīng)納所得稅 萬元。 廣告費(fèi)分別為 100 萬元 、 80 萬元 。 假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項(xiàng)費(fèi)用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) , 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為 33元 , 節(jié)省所得稅 。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元） 個(gè)人 所得 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬元。 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三 工資獎(jiǎng)金 ５０ ６０ ８０ 津貼補(bǔ)貼 １ １ １ 其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５ 工資獎(jiǎng)金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。 其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 法律 責(zé)任 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 行政制裁 如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經(jīng)濟(jì)處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責(zé)任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。 定期 自查 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策 ?