【正文】 及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。而在產品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。 納稅籌劃與財務運作 盈利 模式 問題 行業(yè) 問題分析 房地產業(yè) ? 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 ? 市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利 ? 粗放經營和管理行業(yè)盈利流失 ? 產業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 建筑業(yè) ? 粗放經營和管理行業(yè)盈利流失 ? 合同欺詐形成的虛假盈利 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 ? 產業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 納稅籌劃與財務運作 附加值理論： 在一個產品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務體系。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設立程序。如在英屬維爾京群島（ BVI）設立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內律師事務所與香港律師就可辦理相關手續(xù)。 （五）境外融資。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當實力與資質的機構，由該機構進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。 拓寬房地產行業(yè)融資渠道 納稅籌劃與財務運作 （四）房貸證券化。因此，房地產企業(yè)直接上市融資比較困難。 （三）“買殼”上市。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。 在目前央行調控房貸政策的大背景下，房地產基金作為一種以房地產項目為投資對象的產品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。作為一種長線投資，房地產信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產品，能使信托業(yè)與房地產業(yè)達到雙贏的局面。在信托市場中，房地產信托成為主流。 兩年來，房地產信托小試牛刀，不少房地產信托產品受到開發(fā)商及投資者的青睞。調查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布 《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告 》 ，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產貸款的檢查結果。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。第三，房地產成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 提高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財務運作 行業(yè) 問題分析 房地產業(yè) 首先，目前房地產開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 ? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 ? 住房公積金籌集和使用問題 ? 地方政府對房地產市場調控問題 ? 住房建設粗放型生產方式問題：技術落后、成本高、質量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經營規(guī)模小、業(yè)務范圍單一 ? 粗放式經營：技術落后、成本高、質量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財務運作 競 爭 要 素 分 析 全 球 地 位 進 入 世 界 ５ ０ ０ 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。 ? 供求結構性問題：中低價位普通商品住房供不應求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進稅率，加大對高收入者的調控力度； 。 發(fā)展，應改變目前按應納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產總額、凈資產等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。 納稅籌劃與財務運作 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。 營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個別稅目稅率可能調低。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。 金融 政策 納稅籌劃與財務運作 稅收 政策 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 增值稅 ，徹底解決重復征稅的問題。 央行 121號文件核心內容是： 房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權益 )應不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款 ， 嚴禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款 ，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產建設項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。 納稅籌劃與財務運作 央行 121號文件精神 央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風險 。 改進規(guī)劃管理，調控土地供應： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。 改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務。 18號文件核心內容： 提高認識，明確指導思想： 國民經濟支柱產業(yè)；住房市場化、需求導向、深化改革。納稅籌劃與財務運作 房地產企業(yè) 納稅籌劃和財務運作 王景江 中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經理 北京同道興會計師事務所合伙人 中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授 國家會計學院客座教授 世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀管理研究院客座教授 中國稅務通網絡客座教授 首都經濟研究會理事 納稅籌劃與財務運作 總經理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機： 13501122469 著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責任公司總經理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務所合伙人，北京信永中和會計師事務所高級顧問 . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經濟研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經貿委培訓中心、國家會計學院、中國稅務通網絡客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機構高級培訓師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 . 曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務所高級管理咨詢經理 . 為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內部培訓服務 ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓班主講嘉賓 ,全國 CPA 考試輔導主講教授，多家機構衛(wèi)星轉播課程主講。 納稅籌劃與財務運作 目 錄 ? 房地產行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產企業(yè)財務運作能力提升 納稅籌劃與財務運作 產業(yè) 政策 國務院 18號文件精神 肯定房地產行業(yè)： 國民經濟支柱產業(yè)；房地產開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 完善供應政策，調整供應結構： 發(fā)展經濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設。 發(fā)展住房信貸，強化管理服務： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔保、貸款監(jiān)管。 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預警、市場秩序。二是為了抑制房地產行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。近期可考慮解決機器設備的扣稅問題。 ，減少征管漏洞。 消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產品征收的消費稅 。 關稅 逐步降低進口關稅。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產業(yè)優(yōu)惠為主的轉變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 得稅法中應細化對跨國納稅人的轉讓定價和國際稅收抵免的有關規(guī)定，以適應稅收的潛在競爭。 納稅籌劃與財務運作 會計 法規(guī) 政策 主要內容 會 計 法 ? 會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強 調 單 位 負 責 人 的 法 律 責 任 ? 健 全 內 部 控 制 制 度 會 計 準 則 ? 會 計 核 算 的 依 據 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準 則、 基 本 業(yè) 務 準 則、 特 殊 業(yè) 務 或 特 殊 行 業(yè) 準 則 會 計 制 度 ? 會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當、 充 分 披 露 會 計 信 息 納稅籌劃與財務運作 行業(yè) 問題分析 房地產業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產公司多。 ? 經濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關 系） 大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應 鏈、 虛 擬 經 營、 信 息 共 享、 服 務 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關 者 利 益 學 習 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學 習 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學 習 與 工 作 系 統(tǒng) 結 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應 能 力 的 企 業(yè) 組 織。第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應該考慮如何提高直接融資的比例。那次檢查共抽查房地產貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小 ? 資金周轉速度慢，不良資產多 ? 工程欠款問題 ? 挪用流動資金貸款 資金 運作 問題 納稅籌劃與財務運作 （一）房地產信托。據統(tǒng)計，信托已為房地產公司募集資金二十多億元。就目前的走勢及國家對房地產業(yè)的支持及調整來看，房地產業(yè)將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。 （二）房地產基金。對銀行而言，剝離部分信貸資產，有利降低融資風險，房地產基金無疑是條好途徑。當然，目前房地產基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進。 根據目前的法律與政策，房地產企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。為此，很多房地產公司通過與信托公司、投資公司合作，通