【正文】 稅務部門爭取稅收優(yōu)惠政策。案例二：某公司通過合理選擇子公司和分公司設置形式，少繳企業(yè)所得稅。案例四：某公司通過對限制性費用 “ 轉換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。案例二：某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務消費部分。案例三：某公司通過其他應付款隱匿收入少繳流轉稅和企業(yè)所得稅。含義比較納稅籌劃與財務運作企業(yè)偷稅案例 案例一：某公司通過開具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉稅和企業(yè)所得稅。納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。念 比 財務監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財務分析 財務指標分析；忽略與經(jīng)營分析的結合；不重視非財務指標分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。問題 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值納稅籌劃與財務運作“新技術的應用 ”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛 ”是附加值較大，但風險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用； “包裝 ”附加值 實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用；“銷售 ”附加值 增幅較大，但成本及風險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務 ”是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領導者角色的開發(fā)商適用。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差納稅籌劃與財務運作 附加值理論： 在一個產(chǎn)品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務體系。合同欺詐形成的虛假盈利?核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失?特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?納稅籌劃與財務運作盈利模式問題一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設立程序。如在英屬維爾京群島（BVI）設立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務所與香港律師就可辦理相關手續(xù)?！　?（五）境外融資。另一種是 “ 表外融資方式 ” ，即銀行將住房抵押貸款“ 打包 ” 出售給具有相當實力與資質(zhì)的機構，由該機構進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易?！　⊥貙挿康禺a(chǎn)行業(yè)融資渠道納稅籌劃與財務運作 （四）房貸證券化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難?！　?（三） “ 買殼 ” 上市。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結果。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 ?？?。業(yè) 的 能 適 活 度 成 來， 合 統(tǒng) 作 與 學 性， 創(chuàng) 工 揮 過 力， 習 續(xù) 有 業(yè) 織 型 學 利 關 顧 標， 為 大 值 東 以 管 價 發(fā) 高 擴 向 和 橫 收 并 性重 服 共 信 經(jīng) 虛 應 快、 速 平 織 產(chǎn)、 益 規(guī) 化、 個 制 模 大 關 客 度 低、 成 模 商 電 模 商 序 織 和 能 信 知 資 包 資 模 難 性 稀 的價 資 準： 的 爭 業(yè) 量 力 競 核 家。７ 有 美 業(yè)， 的 國 發(fā) 要 業(yè) 的 ０ ５ 世 進 地 全 素 爭 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題? 住房建設粗放型生產(chǎn)方式問題：技術落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務范圍單一? 粗放式經(jīng)營：技術落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務運作? 供求結構性問題：中低價位普通商品住房供不應求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。息納稅籌劃與財務運作 計 露 分 當、 、 穩(wěn) 制 會 行 一 南167。作 和 體規(guī) 算 計 制 會 準 行 特 務 殊 則、 務 本 則、 本 軌167。例 際 與 范167。本 和 依 算 計 準 會 制 控 內(nèi) 健 任167。律 的 責 位 調(diào) 法 基 作 計 會 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。 發(fā)展，應改變目前按應納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。關稅 逐步降低進口關稅。消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2. 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。金融政策納稅籌劃與財務運作稅收政策稅種 稅改動態(tài)和趨勢增值稅 ，徹底解決重復征稅的問題。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風險 。納稅籌劃與財務運作央行 121號文件精神改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務。18號文件核心內(nèi)容：提高認識，明確指導思想： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導向、深化改革。房地產(chǎn)企業(yè)財務運作能力提升納稅籌劃與財務運作 產(chǎn)業(yè)政策國務院 18號文件精神房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v納稅籌劃與財務運作 目 錄v為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓服務 ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓班主講嘉賓 ,全國 CPA曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務所高級管理咨詢經(jīng)理 .現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓中心、國家會計學院、中國稅務通網(wǎng)絡客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機構高級培訓師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 .納稅籌劃與財務運作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務運作 王景江中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計師事務所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授國家會計學院客座教授世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀管理研究院客座教授中國稅務通網(wǎng)絡客座教授首都經(jīng)濟研究會理事納稅籌劃與財務運作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機： 13501122469著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務所合伙人，北京信永中和會計師事務所高級顧問 .考試輔導主講教授，多家機構衛(wèi)星轉播課程主講?？隙ǚ康禺a(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。完善供應政策，調(diào)整供應結構： 發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設。發(fā)展住房信貸，強化管理服務： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔保、貸款監(jiān)管。加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預警、市場秩序。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權益 )應不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款， 貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 近期可考慮解決機器設備的扣稅問題。 ，減少征管漏洞。個別稅目稅率可能調(diào)低。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。納稅籌劃與財務運作稅種 稅改動態(tài)和趨勢企業(yè)所得稅 1. ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 得稅法中應細化對跨國納稅人的轉讓定價和國際稅收抵免的有關規(guī)定，以適應稅收的潛在競爭。納稅籌劃與財務運作會計法規(guī)政策 主要內(nèi)容計 法 167。會 工 的 本 規(guī)167。強 單 負 人 法 責 全 部 制 度計 則 167。會 核 的 據(jù) 基 規(guī) 國 慣 接 基 準 基 業(yè) 準 特 業(yè) 或 殊 業(yè) 則計 度 167。會 核 的 具 范 操 指 統(tǒng) 各 業(yè) 計 度167。健 恰 充 披 會 信 行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。? 經(jīng)濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。競 要 分 析球 位 入 界 ０ 強 企 主 是 達 家 企 如 國 １ ９ 心 爭 衡 企 競 力 標 源 值、 缺 和 以 仿（ 源 括 產(chǎn)、 識、 息、 力 組 程 等）業(yè) 式 子 務 式（ 本 速 快、 戶 系）規(guī) 定 性 大 模、 精 化生 組 扁 化、 度 供 鏈、 擬 營、 息 享、 務 要 兼 和 購 向 縱 張， 速 展值 理 股 價 最 化 目 兼 相 者 益習 組 企 具 持 學 能 通 發(fā) 員 的 造 把 習 工 系 結 起 形 高 靈 和 應 力 企 組 提高企業(yè)核心競爭力納稅籌劃與財務運作 第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應該考慮如何提高直接融資的比例。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小? 資金周轉速度慢，不良資產(chǎn)多? 工程欠款問題? 挪用流動資金貸款資金運作問題納稅籌劃與財務運作 （一）房地產(chǎn)信托。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個穩(wěn)步