【正文】 和、經(jīng)貿(mào)中心、盈豐廣場(chǎng)、地 王廣場(chǎng)等大型 商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所； 莞城是全市的醫(yī)療中心，區(qū)內(nèi)有市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、東華醫(yī)院、東南亞最大泌尿醫(yī)院、健力口腔醫(yī)院及區(qū)屬莞城醫(yī)院等一批大型綜合性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，代表著全市最先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)秀的醫(yī)療服務(wù) 。隨著東莞城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) ， 依據(jù)東莞市中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2001年 2020 年），中心城區(qū)將在短期內(nèi)把莞城區(qū)內(nèi)的工業(yè)全部外遷。經(jīng)過(guò)政府不斷引導(dǎo)和扶持，集團(tuán)公司、有限責(zé)任公司、廣告公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、文化傳播公司、旅行社、裝飾公司的數(shù)量均居全市首位，形成了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)實(shí)力雄厚的良好局面，商貿(mào)旅游文化中心已名副其實(shí)。莞城區(qū) 在資源和土地制約比較突出的情況下，對(duì)莞城區(qū)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和深厚的商業(yè)文化內(nèi)涵進(jìn)行深度挖掘與提煉，實(shí)現(xiàn)文化與經(jīng)濟(jì)、文化與城市、文化與社會(huì)相融合，全面提升莞邑 特色的城市文化、消費(fèi)文化，努力打造一個(gè)重量級(jí)的商貿(mào)文化活動(dòng)品牌。 《控規(guī)》把莞城按照社區(qū)邊界和主干道，劃分為 A（城外區(qū)）、 B（城內(nèi)區(qū)）、 C（新區(qū)） 3個(gè)片區(qū)以及 25個(gè)街坊 ， 并將形成中心放射狀結(jié)構(gòu)。 按照《控規(guī)》，莞城將形成 “ 兩 軸 兩 帶 ” 的發(fā)展構(gòu)架 —— “ 兩 軸 ” 是沿東城中路所形成的公建發(fā)展軸，以及從東縱大道向西透過(guò)人民公園、文化廣場(chǎng)延伸至可園及周邊地區(qū)的商業(yè)文化發(fā)展軸； “ 兩 帶 ” 是指東江南支流沿江公建帶和東莞運(yùn)河發(fā)展帶。 按照《控規(guī)》方案，莞城將形成以可園為核心的觀光區(qū)域，以及以東縱大道為核心的東縱商區(qū)，近期內(nèi)將開通可園北路以及運(yùn)河路至東江大道。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動(dòng)為一體的觀光區(qū)。比如西城樓、位于大西路的騎樓街區(qū)及西正路、市橋路、邁豪 街等屬于保護(hù)建筑物、建筑區(qū)，其他的區(qū)域均在此次《控規(guī)》計(jì)劃中。 三、 2020 年?yáng)|莞房地產(chǎn)解讀 國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁 ⑴ 四大行業(yè)投資門檻大幅提高 2020 年 4 月底， 國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。 提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的資本金比例，是加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資 宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段，是針對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)采取的有效措施，有利于引導(dǎo)社會(huì)投資方向，有利于抑制固定資產(chǎn)投資膨脹和信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，也有利于鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。此次土地整治工作，是近年來(lái)政府采取的最強(qiáng)硬的一次土地整治工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是政府建立土地市場(chǎng)化交易機(jī)制的必由之路，也是未來(lái)土地市場(chǎng)公開和公正的基礎(chǔ)。 此次央行的加息主要調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房商貸利率。本次加息幅度溫和，對(duì)購(gòu)房者而言，實(shí)際影響并未大于心理影響 。 從短期看，加息幅度溫和，實(shí)際影響 較?。欢鴱拈L(zhǎng)期來(lái)看，資金壓力加大，行業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。 2020 年 的 地產(chǎn)變數(shù) 猶如 印度洋海嘯 ， 措手不及 、 一發(fā)不可收拾。 全國(guó)人大代表、上海市發(fā)改委副主任俞國(guó)生說(shuō)的 “ 不要談房?jī)r(jià)，一談房?jī)r(jià)我就暈 ” 成為經(jīng)典話語(yǔ)。 ⑵ 宏觀調(diào)控舉措迅雷不及掩耳 關(guān)鍵詞： 3 月 17日 、 個(gè)人房貸年利率 、 房貸最低首期 在 2020“ 兩會(huì) ” 閉幕后的第三天， 央行 宣布 從 2020 年 3 月 17 日起 ， 取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高 個(gè)百分點(diǎn) 。 “ 兩會(huì) ” 上 政府 所提出的對(duì)房地產(chǎn) 更 大力度的 宏觀 調(diào)控舉措正式出臺(tái)，速度之快大大超出人們的預(yù)期。資本競(jìng)爭(zhēng)將成為 2020 年的主流， 通過(guò)合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為必然出路之一。 如新近的 萬(wàn)科斥資 18 億元受讓南都集團(tuán)子公司資產(chǎn)震動(dòng)業(yè)界，一舉創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房 地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購(gòu)并案例紀(jì)錄。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會(huì)有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 買殼 上市的行列中 ； 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出 。 3 月 11 日 ， 聯(lián)華信托在與建設(shè)銀行福建省分行達(dá)成最終監(jiān)管協(xié)議后，內(nèi)地首只 “ 準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金 ” 開始公開發(fā)售 ， 被稱為向國(guó)際地產(chǎn)基金模式靠攏的“ 準(zhǔn)地產(chǎn)基金 ” 。土地儲(chǔ)備量這一重要指標(biāo)成為歷史。大量 圈地分期開發(fā)的方式 不 再行得通，中小項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主體。 其中住宅 銷售面積 萬(wàn)㎡ ， 均價(jià) 2660 元／㎡ ， 達(dá)到歷史最高點(diǎn) 。 ⑵房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)特征 2020 年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所放緩，全年基本上沒有新的大型商業(yè)地產(chǎn)上馬，目前市場(chǎng)上活躍的仍然是前兩年開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。 在 32 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，南城和東城的上市量以 92萬(wàn)㎡和 80萬(wàn)㎡穩(wěn)居前兩名，第二梯隊(duì)的是常平和長(zhǎng)安，約在 40— 45 萬(wàn)㎡之間，第三梯隊(duì)是虎門和厚街，在 33萬(wàn)㎡左右，第四梯隊(duì)是塘廈、鳳崗、萬(wàn)江、城區(qū)和沙田，均在 20 多萬(wàn)㎡以上。 ⑶市區(qū)多極發(fā)展格局形成 ：原傳統(tǒng)商業(yè)旺地，大批商業(yè)項(xiàng)目把這一板塊炒得炙手可熱； ，中信、光大、宏遠(yuǎn)、金地已打造了一個(gè)成熟的住宅區(qū)； ：理想 076華南 MALL 將萬(wàn)江打造為另一城市地產(chǎn)中心，加上各級(jí)路網(wǎng)的改造使得萬(wàn)江成為東莞地產(chǎn)邊緣擴(kuò)張的第一站； ：隨著行政中心的遷入，府前經(jīng)濟(jì)已具雛形； ：松山湖大道的通車和萬(wàn)科城市高爾夫的成功開發(fā)，加快融入大市區(qū)； 2020 年?yáng)| 莞住宅樓市預(yù)測(cè) ⑴ 供應(yīng)量顯著增加 2020 年竣工面積僅為所有施工面積的 16%，表明余下的 萬(wàn)㎡將會(huì)在未來(lái)幾年中推出，未來(lái)幾年供應(yīng)量大增，樓市消化承受壓力； 2020 年上半年?yáng)|莞土地審批總面積達(dá) 210 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超以往同期數(shù)量。 ⑵住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 ，東莞的房?jī)r(jià)太低 東莞住宅市場(chǎng)的高端產(chǎn)品每平方米才 6000 多元，整體房?jī)r(jià)水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門和常平的房?jī)r(jià)也比城區(qū)貴。從東莞目前的地緣優(yōu)勢(shì)以及城市發(fā)展的速度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲是遲早的事情。 2020 年 1 月 19 日 ， 深圳國(guó)投攜沃爾瑪拿下了市政府旁邊的黃金地塊 —— 兩塊地塊共 萬(wàn)多平方米， 元， 地價(jià) 平均 3000 元／平方 米左右 ， 比一兩年前有了明顯提升 ； 、水泥等原材料的價(jià)格上漲 篇章Ⅱ 項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況小結(jié) 項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo) 占地面積 83156 ㎡ 建筑面積 241152 ㎡ 容積率 開發(fā)周期 34 年 交通行車路線分析 運(yùn)河一線串南北 通過(guò)我們對(duì)地塊周邊 歷史人文景 點(diǎn)的初步探源，可園、 西城樓 、 金鰲洲塔 、蠔崗蘇氏 宗祠 、 蠔崗 貝丘遺址公園、 卻金亭碑等歷史文脈資源，通過(guò) 運(yùn)河這樣一條主軸成為 一個(gè) 有機(jī)的 文化 生命鏈 。 占地面積 2200 ㎡，外緣呈三角形，園內(nèi)有一樓、六閣、五亭、六臺(tái)、五池、三橋、十九廳、十五間房，其名多以“可”字命名，如可樓、可軒、可堂、可洲??其建筑是清一色的水磨青磚結(jié)構(gòu)。造園時(shí)，運(yùn)用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色。把孫子兵法融匯在可園建筑之中，成為整座園林的一大特色。 張敬修雖然身任武職，但對(duì)琴棋書畫造詣?lì)H深。建于明洪武十七年（ 1384年）， 是莞城標(biāo)志性古建筑，距今已有 600 多年歷史，與東門和陽(yáng)、南門崇德、北門鎮(zhèn)海三城樓同時(shí)建于明洪武年間，是東莞重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 經(jīng)過(guò)幾百年的風(fēng)雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場(chǎng)以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠(yuǎn)、文化內(nèi)涵深厚的獨(dú)特魅力。因其座落于萬(wàn)江金鰲洲，故名。據(jù)悉，建塔之目的為“以培風(fēng)氣，亦堪興家所宜也”。 1989 年 6 月，金鰲洲塔被列為首批省級(jí)文物保護(hù)單位，這座已有 400 多年歷史的金鰲洲塔，至今吸引著許多中外游人前去觀賞，具有極高的歷史價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值。曾經(jīng)的 運(yùn)河兩岸綠樹成 蔭，是東莞人引以為豪的一道亮麗風(fēng)景線。運(yùn)河的作用隨之發(fā)生變化，變成了一條專門排污的河道 ， 河水逐漸變黑發(fā)臭 ， 水面上飄滿垃圾，成為市區(qū)中心的重要污染源 。之前東莞運(yùn)河沿岸的養(yǎng)豬廠每年的存欄量為 28 萬(wàn)多頭，僅每年 500 頭以上存欄量的養(yǎng)豬廠就有 400 多家。 2002 年 5 月 29 日， 在整治運(yùn)河水質(zhì)的同時(shí) ， 東莞市運(yùn)河路城市景觀改造工程正式開工 ， 投資達(dá) 億元，于 2002 年 11 月完成。 其中 文化廣場(chǎng)段是運(yùn)河景觀的核心區(qū) ， 構(gòu)成運(yùn)河沿線的景觀高潮。 ⑸蠔崗蘇氏 宗祠 坐落在東莞市南城蠔崗，宗祠坐西向東 ， 整座宗祠占地面積 ㎡，建筑面 積 ㎡，是南城區(qū)現(xiàn)存最大的一座宗祠。從宗祠第二進(jìn)明間所掛的匾額 “ 德本堂 ” 落款的年代看，該宗祠又于光緒丙子年重修。 2020 年 9 月 15 日 , 在蠔崗蘇氏宗祠重修啟用之際 ,東莞市的第一家村級(jí)博物館一一蠔崗民俗文物館也同時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。 ⑹蠔崗 貝丘遺址公園 位于南城勝和蠔崗村，所在地是 5000 年前新石器時(shí)代古人活動(dòng)的重要遺址之一：蠔崗貝丘遺址。 蠔崗遺址是東莞目前發(fā)現(xiàn)的年代最早的史前文化遺址之一，作為在市區(qū)中心發(fā)現(xiàn)完整的新石器時(shí)代遺址，全國(guó)也較為罕見，更顯其價(jià)值的可貴。 ⑺卻金亭碑 立于明嘉靖二十一年（公元 1542 年），現(xiàn)座落于莞城光明路與教場(chǎng)街交叉的街 角處，碑高 184 厘米，寬 102 厘米，青石碑身和紅砂巖的底座顯得非常厚重。這座 460 多年前由外國(guó)商人豎立的石碑，不僅記載了明朝時(shí)期東莞給外商創(chuàng)造良好投資、貿(mào)易環(huán)境的史實(shí)，也反映了當(dāng)時(shí)東莞市民風(fēng)淳樸，文明廉政的形象，是東莞市一處獨(dú)具特色的人文景觀。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S） 、醫(yī)療配套齊全，生活便利； ，城市文脈底蘊(yùn)深厚 ； ； 中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆； e. 萬(wàn) 科品牌優(yōu) 勢(shì)； 圖：購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的認(rèn)知度知道136%不知道73% （以上圖表來(lái)自慧谷城市研究中心 2020年 3月數(shù)據(jù)庫(kù)，后文資料來(lái)源同） [圖表數(shù)據(jù)庫(kù)說(shuō)明 ] 研究方法：本次調(diào)研采用街頭攔訪的定量研究方式。 執(zhí)行時(shí)間： 2020年 2月 26日－ 28日 訪問(wèn)對(duì)象要求： 1．未來(lái)一年內(nèi)有可能在東莞市區(qū)內(nèi)購(gòu)買高品房； 2．年齡在 20歲到 60歲之間（包括 20與 60歲）； 3．本人及親密接觸的朋友不在 相關(guān)行業(yè)工作； 4．是商品房購(gòu)買的主要決策人或者是參與決策人。 樣本量：計(jì)劃完成樣本量為 220份，實(shí)際完成有效樣本 209份。 威脅（ T） 圖：對(duì)目標(biāo)樓盤購(gòu)買的興趣度11%86%32%72%8%非常有興趣 比較有興趣 一般 不太有興趣 很沒有興趣 年房地產(chǎn)竣工面積驟增，市場(chǎng)供應(yīng)壓力加大； ，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 近代 工業(yè)文明的 痕跡令城市思索更多 ， 雖然 我們已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，我們的空間形態(tài)也產(chǎn)生 了 相應(yīng)的變化 ，但 城市的更新不需要擯棄歷史。新的城市，新的建筑 ，不能 缺 少 文化的靈魂。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 對(duì)城市 建筑肌理、 文脈 的保留 ，使 廠房與現(xiàn)代感極強(qiáng)的樓體 “ 和諧無(wú)間 ” 地 相融共生 ，在 對(duì)如何處理城市歷史與未來(lái)發(fā)展的問(wèn)題上，達(dá)到了 理解、 思考和解讀 ，整個(gè)社區(qū)成為 新舊建筑肌理 的和諧 交融 體。萬(wàn)科 讓歷史告訴未來(lái) 從地 塊 的現(xiàn)狀，看到它的過(guò)去和未來(lái)；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經(jīng)濟(jì)效益，看到它的政治因素和文化價(jià)值； 從它的有形物態(tài)，看到它的無(wú)形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。 北京 798（左）與上海新天地（右）的成功改造 二、形象定位 具有獨(dú)特人文內(nèi)涵的社區(qū) 具有 新 人文 主義 氣質(zhì)的 景觀 ，將東莞 城市 的 性格 濃縮于老三廠的煙囪與包豪斯風(fēng)格的廠房， 通過(guò)對(duì) 歷史淵源 的 轉(zhuǎn)化 ，使 獨(dú)特的文化特質(zhì) 成為營(yíng)銷的 動(dòng)力源泉 。運(yùn)河兩岸的改造圖：購(gòu)房者對(duì)老三廠的認(rèn)知度聽說(shuō)過(guò)67%沒有聽說(shuō)過(guò)142%圖：認(rèn)知老三廠購(gòu)房者認(rèn)為最合適的舊廠房處理方式51%1%14%1%完全拆除 完全保留 部分保留 說(shuō)不清 將成為新的 城市節(jié)點(diǎn) ， 既有地理的概念，又有歷史和文化的內(nèi)涵 ，有希望 成為城市生命和城市活力復(fù)蘇的溫床 。 基因是 DNA(脫氧核糖核酸 )分子上具有遺傳效應(yīng)的特定序列總稱 ， 是具有遺傳效應(yīng)的 DNA 分子片段 。 利用基因，人們可以改良果蔬品種