【正文】 公務(wù)員）216。區(qū)域：高新區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、 一汽區(qū)為主自然特征 共性特征216。業(yè)余愛(ài)好：中產(chǎn)階級(jí)的愛(ài)好（健身、釣魚(yú)、自駕游、旅游、高爾夫、攝影、藝術(shù)）216。融創(chuàng)潛在目標(biāo)客戶(hù)的定位 融創(chuàng)業(yè)主 潛在目標(biāo)客戶(hù)群 —— 與融創(chuàng)業(yè)主有共同自然特征與共性特征的一群人融創(chuàng)業(yè)主與潛在目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)可什么？ 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶(hù)區(qū)域的 國(guó)際性 融創(chuàng)建筑的 國(guó)際化 風(fēng)格被國(guó)際認(rèn)可的 國(guó)際級(jí) 園林景觀國(guó)際化 社區(qū)生活氛圍融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶(hù)真正認(rèn)可的是： 與自己有相同國(guó)際標(biāo)簽的鄰居共同生活在國(guó)際化區(qū)域內(nèi)的國(guó)際社區(qū)！！全盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用年度 06 07 08 09 10 合計(jì)銷(xiāo)售額 3億 4億 6億 5億 1億 19億營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 1060 800 1200 800 180 4040分配原因 市場(chǎng)認(rèn)知度及認(rèn)可度需要再鞏固長(zhǎng)春市場(chǎng)的成熟度仍然不夠市場(chǎng)成熟度利好項(xiàng)目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營(yíng)銷(xiāo)渠道商業(yè)銷(xiāo)售全面啟動(dòng)配合商業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用適度傾斜區(qū)域成熟高檔住宅區(qū)形成尾盤(pán)銷(xiāo)售的人員工資支出少量營(yíng)銷(xiāo)渠道費(fèi)用?容積率按?均價(jià)按 4000元 /平?總銷(xiāo)售額約23億已完成近 4億?銷(xiāo)售費(fèi)用剩余 4040萬(wàn)元 2023年?duì)I銷(xiāo)推廣節(jié)奏及營(yíng)銷(xiāo)組合 　　　　 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！　　　　　　　　　　　 —— 熟悉競(jìng)品2023年上市的競(jìng)品項(xiàng)目情況： 正所謂 “ 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 ” ，在清楚地認(rèn)識(shí)到我方項(xiàng)目的客觀情況后，還要對(duì) 2023年即將上市的競(jìng)品項(xiàng)目有充分了解。 根據(jù)我們以上初步掌握的 2023年上市的競(jìng)品項(xiàng)目情況，我們將從競(jìng)品項(xiàng)目的上市時(shí)間、上市面積、上市產(chǎn)品、銷(xiāo)售均價(jià)等四個(gè)方面，充分結(jié)合本項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析：1）競(jìng)品項(xiàng)目上市時(shí)間分析 ： 由競(jìng)品項(xiàng)目上市時(shí)間可以看出： 2023年競(jìng)品項(xiàng)目上市的時(shí)間大多集中在 7月份，這種上市時(shí)間的選擇是根據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)市場(chǎng)周期所決定的。根據(jù)這種情況，建議將本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以避開(kāi)這段市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)期。這樣的市場(chǎng)供應(yīng)量情況將給不溫不火的長(zhǎng)春市高端房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。3）競(jìng)品項(xiàng)目上市產(chǎn)品分析： 2023年競(jìng)品項(xiàng)目上市產(chǎn)品類(lèi)型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應(yīng)量。4）競(jìng)品項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)分析： 2023年上市的競(jìng)品項(xiàng)目根據(jù)不同的產(chǎn)品形式采取了相應(yīng)的銷(xiāo)售定價(jià) （下面價(jià)格區(qū)間包括同檔次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及同產(chǎn)品特點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）：小高層產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 2350元 /平米 ——4500 元 /平米；多層產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 2550元 /平米 ——3800 元 /平米 。這樣，可以避免我方項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的盲目性，使我方產(chǎn)品定價(jià)更貼近市場(chǎng)價(jià)格水平，保證在價(jià)格方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品線細(xì)分：n 一期剩余產(chǎn)品： 整體屬于剩余產(chǎn)品，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較差，戶(hù)型沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。 究其原因在于該類(lèi)產(chǎn)品存在雞肋的特點(diǎn)，產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實(shí)完全制約了其優(yōu)勢(shì)，所以針對(duì)于前期推廣的特點(diǎn)來(lái)看，預(yù)期其完成一個(gè)迅速的銷(xiāo)售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長(zhǎng)線勻速銷(xiāo)售類(lèi)型的產(chǎn)品。 216。216。 216。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類(lèi)產(chǎn)品的上市時(shí)間、推盤(pán)節(jié)奏、對(duì)應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷(xiāo)售目標(biāo)是我們?nèi)隊(duì)I銷(xiāo)工作的重中之重。從以上圖表可以看出，自 05年 3月開(kāi)始銷(xiāo)售情況持續(xù)穩(wěn)定均在10套左右。從以上圖表可以看出，疊加別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)較穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度在 100元左右，成交情況較平穩(wěn)。平層公寓產(chǎn)品平層公寓產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 2955元， 04年銷(xiāo)售均價(jià)為 2891元， 05年銷(xiāo)售均價(jià)為 3039元，上漲 %，月均銷(xiāo)售 10套左右。各產(chǎn)品銷(xiāo)售速度及均價(jià)對(duì)比二期產(chǎn)品價(jià)格建議聯(lián)排別墅： 0405年整體銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)，銷(xiāo)售率很好，該產(chǎn)品及 48004900元 /㎡的價(jià)格為目前市場(chǎng)較認(rèn)可產(chǎn)品，建議在此價(jià)格基礎(chǔ)上微調(diào)上幅 5%左右，但由于該類(lèi)產(chǎn)品 06年上市量大，又需要在年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 75%以上的高銷(xiāo)售率，因此 建議二期聯(lián)排別墅目標(biāo)均價(jià)為： 5100元 /㎡ 。平層公寓：該產(chǎn)品一直為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力產(chǎn)品線，一期均價(jià)為 2900元左右，按規(guī)律增長(zhǎng) 06年價(jià)格應(yīng)在 3100~3200元 /㎡，由于我司 06年不推出該產(chǎn)品，在 07年上市時(shí) ， 該產(chǎn)品價(jià)格按規(guī)律增長(zhǎng)應(yīng)達(dá)到 34003500元 /㎡ 。 策略思路： A：新品上市推介（產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)支撐） B：結(jié)合注意力經(jīng)濟(jì)，利用熱點(diǎn) 事件結(jié)合客戶(hù)參與性引爆市場(chǎng)。 D：結(jié)合 SP活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)具體 4月樣板間開(kāi)放，新品上市，利用產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)作為支撐利用樣板間進(jìn)行粗簡(jiǎn)銷(xiāo)售。 上城與您的世界杯之約 ” 、 “ 世界的語(yǔ)言 ——足球、建筑 ” 、 “ 融創(chuàng) 其他支持：上市產(chǎn)品銷(xiāo)售道具及物料準(zhǔn)備、媒體廣告投放等 預(yù)熱產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣預(yù)熱費(fèi)用預(yù)估： 267萬(wàn) 2023年 4月１日 —— ４月 30日策略推廣安排媒體組合 推廣內(nèi)容 時(shí)間 費(fèi)用NP 新文化半版豎放 143272元城晚整版東亞半版豎放 二期熱售，項(xiàng)目形象及實(shí)力 31800元城晚整版 二期熱售，項(xiàng)目形象及實(shí)力 84480元樓宇投放 項(xiàng)目宣傳片 4月 3萬(wàn)電視播放 項(xiàng)目宣傳片 4月 8萬(wàn)戶(hù)外 項(xiàng)目形象、銷(xiāo)售信息傳達(dá) 3——12 月 16萬(wàn)戶(hù)外發(fā)布直郵 長(zhǎng)春高企經(jīng)理 +俱樂(lè)部會(huì)員 +高檔社區(qū)直郵資料：俱樂(lè)部會(huì)刊 4月 3萬(wàn)銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備 印刷品制作 4月 5萬(wàn)售樓處布置及現(xiàn)場(chǎng)氣氛布置 針對(duì)于開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售中心調(diào)整 4月 5萬(wàn)　　　　營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：本月通過(guò)樣板間開(kāi)放信息、開(kāi)盤(pán)、景觀，促進(jìn)新品成交 共計(jì)： 65， 9552元 備注：上述策略、載體、日期的安排為計(jì)劃，如有特殊情況需進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整2023年 5月策略推廣安排媒體組合 推廣內(nèi)容 時(shí)間 費(fèi)用NP 長(zhǎng)晚半版 聯(lián)排新品預(yù)熱 28萬(wàn)城晚整版 東亞整版 新文化半版敬請(qǐng)期待融創(chuàng) 上城與您的世界杯之約 5月 3萬(wàn)銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備 印刷品制作 5月 5萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：本月通過(guò)新品上市信息，結(jié)合房交會(huì)促進(jìn)成交 共計(jì)： 90萬(wàn) 備注：上述策略、載體、日期