【正文】 目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營銷渠道商業(yè)銷售全面啟動(dòng)配合商業(yè)銷售營銷費(fèi)用適度傾斜區(qū)域成熟高檔住宅區(qū)形成尾盤銷售的人員工資支出少量營銷渠道費(fèi)用?容積率按?均價(jià)按 4000元 /平?總銷售額約23億已完成近 4億?銷售費(fèi)用剩余 4040萬元 2023年?duì)I銷推廣節(jié)奏及營銷組合 　　　　 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！　　　　　　　　　　　 —— 熟悉競品2023年上市的競品項(xiàng)目情況： 正所謂 “ 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 ” ，在清楚地認(rèn)識(shí)到我方項(xiàng)目的客觀情況后，還要對(duì) 2023年即將上市的競品項(xiàng)目有充分了解。 以下是對(duì)我方項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭威脅的競品項(xiàng)目的一些預(yù)計(jì)情況 ：項(xiàng)目名稱 總面積 新品上市時(shí)間 上市產(chǎn)品 銷售均價(jià) 主力戶型 主力面積天安第一城三期 7萬平 　獨(dú)體別墅 　 9000元 /平米 五室四廳四衛(wèi) 　 356平米左右　聯(lián)排別墅 　 5500元 /平米 六室四廳四衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4500元 /平米 四室四廳四衛(wèi) 　 240平米左右　多層（六層） 　 3800元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 　 146平米左右中海萊茵東郡 13萬平 　雙拼別墅 　 7000元 /平米 四室兩廳四衛(wèi) 360平米左右　聯(lián)排別墅 　 5000元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4200元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 230平米左右萬達(dá)明珠 8萬平 　多層 　 3800元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 150平米左右　高層 　 3300元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 120平米左右高新怡眾名城 11萬平 　小高層 　 2350元 /平米 　三室兩廳兩衛(wèi) 　 140平米左右　多層 　 2550元 /平米 　三室兩廳兩衛(wèi) 　 140平米左右南郡水云天二期 7萬平 　小高層 　 4500元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 　 150平米左右大禹城邦 60萬平 多層 2750元 /平 兩 /三室兩廳兩衛(wèi) 140平左右小高層 2850元 /平 三室兩廳兩衛(wèi) 140平單身公寓 2700元 /平 一 /兩一廳一衛(wèi) 50平備注：（其他潛在競品項(xiàng)目的相關(guān)情況）n 輕軌六合項(xiàng)目：該項(xiàng)目位于我方項(xiàng)目旁邊，于 2023年 11月 14日由長春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過招牌掛方式獲??；樓面地價(jià)： 1206元 /平米；預(yù)計(jì)建設(shè)別墅類產(chǎn)品；上市時(shí)間不詳；n 和記黃埔項(xiàng)目：占地面積 ，總投資 ；預(yù)計(jì)2023年不上市；n 萬科凈月項(xiàng)目：建筑住宅面積 8萬平米左右；預(yù)計(jì)為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨(dú)體）；預(yù)計(jì)明年 7月份上市；n 吉糧花園項(xiàng)目：占地面積 ；建筑面積 ；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體別墅；預(yù)計(jì) 2023年 7月份上市。 根據(jù)我們以上初步掌握的 2023年上市的競品項(xiàng)目情況，我們將從競品項(xiàng)目的上市時(shí)間、上市面積、上市產(chǎn)品、銷售均價(jià)等四個(gè)方面，充分結(jié)合本項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析：1）競品項(xiàng)目上市時(shí)間分析 ： 由競品項(xiàng)目上市時(shí)間可以看出： 2023年競品項(xiàng)目上市的時(shí)間大多集中在 7月份，這種上市時(shí)間的選擇是根據(jù)長春房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)市場周期所決定的。 在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，會(huì)有大量的競品項(xiàng)目在市場上集中供應(yīng)，從而加劇了市場的激烈競爭。根據(jù)這種情況，建議將本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以避開這段市場激烈競爭期。2）競品項(xiàng)目上市面積分析： 2023年競品項(xiàng)目市場供應(yīng)量較大，全年競品項(xiàng)目總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 50萬平米左右（不包括本項(xiàng)目供應(yīng)量）。這樣的市場供應(yīng)量情況將給不溫不火的長春市高端房地產(chǎn)市場帶來激烈的競爭態(tài)勢。 本項(xiàng)目銷售的整體市場環(huán)境競爭激烈，面臨這樣的市場環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點(diǎn)作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年?duì)I銷推廣工作的關(guān)鍵。3）競品項(xiàng)目上市產(chǎn)品分析： 2023年競品項(xiàng)目上市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應(yīng)量。 由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品線拉的較長（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競品項(xiàng)目的產(chǎn)品類型對(duì)本項(xiàng)目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場層面的競爭； 這樣就要求在營銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點(diǎn)、強(qiáng)化自身項(xiàng)目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強(qiáng)思考力和執(zhí)行力。4）競品項(xiàng)目銷售均價(jià)分析： 2023年上市的競品項(xiàng)目根據(jù)不同的產(chǎn)品形式采取了相應(yīng)的銷售定價(jià) （下面價(jià)格區(qū)間包括同檔次競爭項(xiàng)目及同產(chǎn)品特點(diǎn)的競爭項(xiàng)目）：小高層產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 2350元 /平米 ——4500 元 /平米；多層產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 2550元 /平米 ——3800 元 /平米 。疊加別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 4200元 /平米 ——4500 元 /平米；聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 5000元 /平米 ——5500 元 /平米；雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 7000元 /平米左右； 根據(jù)以上的競品項(xiàng)目的不同產(chǎn)品銷售定價(jià)情況，可以對(duì)我方項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項(xiàng)目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格。這樣，可以避免我方項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的盲目性，使我方產(chǎn)品定價(jià)更貼近市場價(jià)格水平，保證在價(jià)格方面的市場競爭優(yōu)勢。 根據(jù)上述市場競品狀況，對(duì)于本項(xiàng)目的各個(gè)類型的產(chǎn)品定價(jià)需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場接受價(jià)格，滿足 “ 客戶認(rèn)知價(jià)值 ” ，以此來確定項(xiàng)目的最終的銷售價(jià)格。產(chǎn)品線細(xì)分：n 一期剩余產(chǎn)品： 整體屬于剩余產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭力較差，戶型沒有優(yōu)勢。n 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過一個(gè)產(chǎn)品的市場推廣周期，但是效果甚微。 究其原因在于該類產(chǎn)品存在雞肋的特點(diǎn)，產(chǎn)品有優(yōu)勢；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實(shí)完全制約了其優(yōu)勢，所以針對(duì)于前期推廣的特點(diǎn)來看，預(yù)期其完成一個(gè)迅速的銷售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長線勻速銷售類型的產(chǎn)品。 同時(shí)需要推出有針對(duì)性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。 216。 二期疊加產(chǎn)品：該類型的產(chǎn)品，對(duì)于一期疊加產(chǎn)品完成了全面的提升，使其產(chǎn)品力全面提高，戶型設(shè)計(jì)更加合理，單體面積放小，這些都使其可以成為 2023年迅速銷售的一個(gè)特性。216。 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢，這些也都使其可以成為 2023年迅速銷售的一個(gè)特性。 216。 二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無需多述，拉升項(xiàng)目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場前景極其看好，銷售過程中把其做為拉升項(xiàng)目利潤的產(chǎn)品即可。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析