【正文】 導(dǎo)致其前幾年發(fā)展速度相對(duì)緩慢的重要原因，分析認(rèn)為，未來幾年將是揚(yáng)州工業(yè)化進(jìn)程最快的時(shí)期，相應(yīng)帶動(dòng)城市化率的快速提高，進(jìn)而迅速放大房地產(chǎn)市場有效需求。1/25/202317關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 二三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：與同類城市相比，揚(yáng)州二產(chǎn)并不具優(yōu)勢，但第三產(chǎn)業(yè)卻是四城市中最為發(fā)達(dá)的，其所支撐的相對(duì)高質(zhì)量的市場需求不容忽視。1/25/202319關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 利用外資觀點(diǎn)：揚(yáng)州合同利用外資與實(shí)際利用外資的缺口不斷拉大，外資實(shí)際到位情況并不理想。1/25/202320P30關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 私營企業(yè)l國有集體企業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)中的比重大幅降低，而私營企業(yè)比例則由 03年的 %增長到 06年的 %，增長發(fā)展勢頭異常迅猛。觀點(diǎn)：大型私營工業(yè)企業(yè)逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，而私營企業(yè)所誕生出的大量私營業(yè)主階層則將成為房地產(chǎn)市場中非常值得關(guān)注的中高端客群構(gòu)成。主營業(yè)務(wù)收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)）全市 市區(qū) 市直 廣陵 邗江 維揚(yáng)私營企業(yè) 1410 442 50 69 269 54 私營獨(dú)資 395 105 6 14 78 7 私營合伙企業(yè) 58 17 2 4 8 3 私營有限責(zé)任公司 931 304 33 46 183 42 私營股份有限公司 26 16 9 5 　 2主營業(yè)務(wù)收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 利稅總額（萬元） 從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營企業(yè) 7294263 461222 202391 私營獨(dú)資 1524534 89545 42939 私營合伙企業(yè) 321218 19658 7937 私營有限責(zé)任公司 5366151 348335 146674 私營股份有限公司 82360 3684 3141關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 私營企業(yè)1/25/202322工業(yè)行業(yè)分布與總產(chǎn)值表行業(yè) 企業(yè)單位數(shù) 工業(yè)產(chǎn)值全市 市區(qū) 工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)銷售產(chǎn)值 工業(yè)增加值煤炭開采和洗選業(yè) 2 1 15276 15285 11333石油和天然氣開采業(yè) 1 1 602555 602672 574933農(nóng)副食品加工業(yè) 55 5 366404 357943 81376食品制造業(yè) 14 10 61108 60400 17908飲料制造業(yè) 4 1 48178 47116 15005紡織業(yè) 154 42 950347 931651 246884紡織服裝、鞋帽制造業(yè) 177 104 908490 886950 253456皮革、毛坯、羽絨及其制品業(yè) 91 47 578464 554092 132943木材加工及竹藤棕草制品業(yè) 11 4 161876 158218 47915家具制造業(yè) 11 4 21635 19920 5095造紙及紙制品業(yè) 37 9 153721 148589 36490印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制 10 3 32865 31462 7181文教體育用品制造業(yè) 166 55 548691 536900 133586石油加工及焦煉業(yè) 5 　 138307 133117 7781化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 151 23 1461162 1428928 359045醫(yī)藥制造業(yè) 18 7 185841 181786 48639化學(xué)纖維制造業(yè) 17 3 1837847 1824929 222595關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 支柱產(chǎn)業(yè)1/25/202323行業(yè) 企業(yè)單位數(shù) 工業(yè)產(chǎn)值全市 市區(qū) 工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)銷售產(chǎn)值 工業(yè)增加值塑料制品業(yè) 78 34 472279 462041 126021非金屬礦物制品業(yè) 104 23 435654 420975 120506黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 39 5 610924 592394 168045有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 43 3 258099 250395 56922金屬制品業(yè) 129 45 673855 660454 157385通用設(shè)備制造業(yè) 238 84 1303560 1262671 323197專用設(shè)備制造業(yè) 133 43 864951 825977 221365交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè) 164 69 1593840 1561458 460511電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 231 68 2690308 2608092 611619通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 53 33 631039 611448 158671儀器儀表及文化辦公用機(jī)械 21 12 204406 197135 59166工藝品及其他制造業(yè) 49 34 488835 470725 120678廢氣資源和廢舊材料回收 4 　 4998 4867 1155電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 7 5 462063 458996 182405燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 2 2 49208 54928 13109水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 5 1 15465 15081 10278總計(jì) 2224 780 18832251 18377595 4993198備注 2023年國有及年主營業(yè)務(wù)收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)觀點(diǎn)：石油及天然氣開采、電器設(shè)備及器材、交通運(yùn)輸設(shè)備、通用設(shè)備類制造企業(yè)是揚(yáng)州工業(yè)的支柱1/25/202324P30寶應(yīng)2高郵5江都242116揚(yáng)州私營企業(yè) 50強(qiáng)分布示意圖寶應(yīng)高郵儀征江都揚(yáng)州大型企業(yè)分布示意圖2 1611區(qū)（縣）數(shù)量（個(gè)）邗江 16維揚(yáng) 2市直 2江都 24高郵 5寶應(yīng) 1區(qū)（縣）數(shù)量（個(gè)）邗江 6廣陵 1維揚(yáng) 1杭集 2寶應(yīng) 1儀征 2關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 大型企業(yè)分布觀點(diǎn)：大型工業(yè)企業(yè)主要分布在邗江，而大型私營企業(yè)則主要分布在江都和邗江，總體來看，市區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集聚能力依然很強(qiáng)。1/25/202326關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 儲(chǔ)蓄、收入及消費(fèi)觀點(diǎn)：儲(chǔ)蓄及收入增長皆很快，而消費(fèi)傾向則有不斷保守化的趨向，預(yù)計(jì)同其它方面的支出份額加大有關(guān)。1/25/202328關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量—— 城市化城市化率 2023年 2023年 2023年 2023年揚(yáng)州 % % % %鎮(zhèn)江 44% % % %泰州 % % % %l規(guī)劃 2023年，總?cè)丝?473萬，城鎮(zhèn)人口 265萬，城市化水平達(dá)到 56%，較 06年分別增長和提高 15萬、 46萬和 8%。1/25/202329關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量—— 戶均人口、人口密度及人口增長觀點(diǎn)：市區(qū)戶均人口數(shù)增長較快，將導(dǎo)致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變； 80年代初人口的高出生率意味著 05年向后市場需求的擴(kuò)容，其中將以一次置業(yè)的婚房需求為主。根據(jù)城市化進(jìn)程速度和凈遷入人口綜合判斷，按其中三分之一戶（戶均人口 3人）每戶購買 100平米住房面積計(jì)算，每年將產(chǎn)生約 50萬平米的市場需求。1/25/202332觀點(diǎn)： 揚(yáng)州人均居住面積在 06年出現(xiàn)大的改善，判斷其與商品房市場的擴(kuò)容有關(guān)。 目前主力居住戶型為二居室和三居室，對(duì)照其戶均人口結(jié)構(gòu)判斷，未來改善型需求旺盛。1/25/202336平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場開發(fā)投資結(jié)構(gòu)及開發(fā)建設(shè)情況昭示良好的市場發(fā)展秩序及態(tài)勢1/25/202337土地市場供應(yīng)理性，土地價(jià)格上升較快觀點(diǎn)： 07年揚(yáng)州土地市場成交比例不高，土地價(jià)格漲幅也遠(yuǎn)低于 06年，反映出土地市場逐漸進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)過渡時(shí)期。1/25/20233907年西區(qū)土地成交量呈爆發(fā)式增長，土地成交價(jià)格也遠(yuǎn)超出其它板塊，東區(qū)雖然成交量較少，但土地價(jià)值已經(jīng)開始彰顯，明顯高于南區(qū)和北區(qū)觀點(diǎn)：土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變反映出政府開發(fā)思路的轉(zhuǎn)換，東區(qū)、南區(qū)和北區(qū)皆加大了土地儲(chǔ)備力度，市場將呈現(xiàn)出均質(zhì)化發(fā)展態(tài)勢。l單位：萬平米1/25/202342近年來供需關(guān)系呈現(xiàn)不斷改善趨勢， 06年開始市場需求明顯擴(kuò)容， 07年前三季度市場首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢1/25/202343商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢，普通住宅及別墅物業(yè)供求關(guān)系平穩(wěn)，整體供求結(jié)構(gòu)符合三線城市房地產(chǎn)市場特征1/25/202344隨著城市房地產(chǎn)市場逐步升溫，住宅市場供不應(yīng)求狀況凸顯，而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)限制供大于求1/25/202345整體穩(wěn)定的套均成交面積及傳統(tǒng)旺銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)一步凸顯市場以改善型需求為主的特點(diǎn)1/25/202346西區(qū)和北區(qū)是市場供求的主力構(gòu)成，北區(qū)呈供略大于求的態(tài)勢，而東區(qū)供應(yīng)明顯稀缺，供需矛盾最為突出1/25/202347盡管 07年各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷狀況不一，但結(jié)合 06年市場存量，除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求1/25/20234807年住宅市場出現(xiàn)明顯上升拐點(diǎn)，普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應(yīng)求，小高層、高層產(chǎn)品消費(fèi)者 “恐高癥 ”降低1/25/202349相比而言， 100144平米以上大中戶型改善型產(chǎn)品是市場需求的絕對(duì)主流1/25/202350城市房價(jià)受低價(jià)房影響保持低幅上漲，老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價(jià)則處于快速上升態(tài)勢并領(lǐng)銜各板塊市場1/25/202351通過對(duì) 2023年與 2023年市場對(duì)比分析，整體市場商品房成交均價(jià)上浮約 500元 /平米1/25/202352附：各板塊分季度供需狀況單位：萬平米　06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交南區(qū) 0 0 0 老城區(qū) 0 0 北區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 1/25/202353未來兩年市場供量將有明顯增加，但會(huì)呈明顯的區(qū)域結(jié)構(gòu)性，西區(qū)的市場競爭將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積（萬平米）已知項(xiàng)目未推建筑面積（萬平米）總計(jì)（萬平米）東區(qū) 97南區(qū) 0 西區(qū)