【正文】 和 2023年通車的海灣大橋將極大加強黃島與青島市區(qū)的聯(lián)系，更好的承接市區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)的轉移。 構筑“一主三輔多組團”的現(xiàn)代化城市框架，打造環(huán)膠州灣地區(qū)核心圈層，構建以環(huán)膠州區(qū)域為核心圈層，以膠南、膠州、即墨為內(nèi)圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局。 平度市 萊西市 瑯琊組團 螯山組團 膠州市 主城區(qū) 即墨市 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 紅島 田橫組團 膠南市 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃 城市性質 :中國東部沿海重要中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市、濱海旅游度假城市。 城市發(fā)展目標 :實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境相協(xié)調的可持續(xù)發(fā)展，將青島建設成為富強、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市。 中國東部沿海重要中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市、濱海旅游度假城市。 ? 黃島區(qū) ? 紅島 (城陽區(qū) ) ?主體功能為國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務中心、出口加工基地。 ? 青島主城 在擁灣發(fā)展戰(zhàn)略下，青島中心城區(qū)規(guī)劃“ 青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔” 格局。 主城區(qū) 嶗山區(qū) 紅島 黃島 中心城區(qū)規(guī)劃 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃 三輔之城陽區(qū) 三輔之黃島區(qū) 一主（主城區(qū)：市內(nèi)四區(qū)） 三輔之嶗山區(qū) 唐島灣中心區(qū)、鳳凰島旅游度假區(qū) 海爾路商務區(qū)、 溫泉修療養(yǎng)中心、董家口港經(jīng)濟區(qū) 國際金融商務核心區(qū)、中央商務區(qū)、城市新都心、濱海歡樂城、青島新客站、中央居住區(qū) 多組團（鰲山組團等） 政府重點發(fā)展區(qū)域 政府資源投放導向排序 城市規(guī)劃中各區(qū)域的定位和重點規(guī)劃片區(qū)可以反映出政府資源投放的側重和導向 膠州灣北部新城區(qū)、臨空經(jīng)濟區(qū) 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市戰(zhàn)略規(guī)劃 城市房地產(chǎn)企業(yè) 本地重點開發(fā)企業(yè) 全國性開發(fā)企業(yè) 青島重點房地產(chǎn)企業(yè) 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 青島百通城市建設集團股份有限公司 青島建設集團公司 青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司 青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 青島歐美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青島隆海集團有限公司 青島信達 ?? 萬科集團 大連萬達 中海地產(chǎn) 保利置業(yè) 上實地產(chǎn) 綠城中國 和記黃埔 龍湖地產(chǎn) 卓越集團 ?? 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市房地產(chǎn)概況 不易發(fā)生波動輕度波動容易發(fā)生大幅度波動不易發(fā)生波動市場波動/控制房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)政府實力很強實力很強實力增強實力較弱開發(fā)企業(yè)集中度極高集中度高有一定集中度集中度低G D P 增長緩慢G D P 高速增長后進入一個穩(wěn)定的階段G D P 高速增長，變化快G D P 增長緩慢經(jīng)濟發(fā)展需求萎縮需求長期穩(wěn)定，本地外地均衡，投資需求穩(wěn)定在 10 15%高速增長，開始出現(xiàn)投資需求和外地購房緩慢增長，本地自住為主需求衰退期成熟期發(fā)展期初始期城市化停滯城市化放緩高速城市化城市化起步城市發(fā)展量價關系 成交量萎縮，價格穩(wěn)定價格穩(wěn)定上漲，成交量穩(wěn)定價格波動大，成交量增長快價格低成交量低不易發(fā)生波動輕度波動容易發(fā)生大幅度波動不易發(fā)生波動市場波動控制房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)政府實力很強實力很強實力增強實力較弱開發(fā)企業(yè)集中度極高集中度高有一定集中度集中度低增長緩慢高速增長后進入一個穩(wěn)定的階段高速增長，變化快增長緩慢經(jīng)濟發(fā)展需求萎縮需求長期穩(wěn)定，本地外地均衡，投資需求穩(wěn)定在高速增長，開始出現(xiàn)投資需求和外地購房緩慢增長，本地自住為主需求衰退期成熟期發(fā)展期初始期城市化停滯城市化放緩高速城市化城市化起步城市發(fā)展量價關系 成交量萎縮，價格穩(wěn)定價格穩(wěn)定上漲，成交量穩(wěn)定價格波動大，成交量增長快價格低成交量低城市房地產(chǎn)由“發(fā)展期”向“成熟期”邁進 近幾年青島市的經(jīng)濟快速發(fā)展，尤其是 05年以后， GDP增長速度保持在 16%以上，人均 GDP也攀上了新的高峰； 05年以后房地產(chǎn)銷售面積增幅、銷售價格漲幅均有穩(wěn)定趨緩的態(tài)勢；隨著房地產(chǎn)市場的越來越成熟，更多的國內(nèi)外知名開發(fā)企業(yè)選擇了進駐青島市場，城市房地產(chǎn)市場正由發(fā)展期向成熟期邁進； 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市房地產(chǎn)概況 結論一：未來十年企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃建議 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市房地產(chǎn)概況 一階段（ 20232023年） 二階段（ 20232023年） 三階段（ 20232023年） 競爭態(tài)勢 以兩改項目為主要土地來源 黃島區(qū)城陽區(qū)是土地主要供應區(qū)域 中密度住宅用地為主 經(jīng)濟保持高速增長 城市化進程加快 經(jīng)濟保持穩(wěn)步增長 城市化進程加快 經(jīng)濟保持穩(wěn)步增長 城市化率達到 % 宏觀環(huán)境 首改人群置業(yè)高峰 老齡化、戶均人口下降 首置首改人群置業(yè)高峰 老齡化進一步加劇 首置首改人群置業(yè)高峰 老齡化 人口結構 土地來源以農(nóng)用地、舊廠改造為主 環(huán)灣區(qū)域、內(nèi)圈層土地供應增多 高密度綜合體 +中低密度住宅 土地供應 區(qū)域市場擴張，搶占七區(qū)市場優(yōu)勢板塊 深耕七區(qū)市場，擴張市場份額，搶占膠南、膠州、即墨優(yōu)勢板塊 市場細分化，特色經(jīng)營，基于差別化消費的特賣點訴求 策略建議 以現(xiàn)有產(chǎn)品體系為基礎堅持單業(yè)態(tài)多項目，嘗試其他業(yè)態(tài)（如城市綜合體），積累操作經(jīng)驗 產(chǎn)品建議 實現(xiàn)多業(yè)態(tài)多項目，完善業(yè)務結構 ，嘗試老年公寓等小眾市場產(chǎn)品 重構產(chǎn)品體系，豐富產(chǎn)品類型，滿 足細分需求 城市核心圈層，市內(nèi)七區(qū) 市內(nèi)七區(qū)，城市內(nèi)圈層（膠南、膠州、即墨） 城市內(nèi)圈層（膠南、膠州、即墨） 政府資源投放 發(fā)展期， 成交量、價格較快增長 成熟期 成交量穩(wěn)定，價格穩(wěn)步增長 成熟期 衰退期 成交量開始萎縮，價格保持穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場特征 土地來源以農(nóng)用地、舊城改造為主 膠南膠州即墨成為主要供應區(qū)域 高密度綜合體 +中密度住宅 2023年 2023年 第一階段 土地供應來源結構 土地供應區(qū)域結構 以青島七區(qū)為主，城陽、黃島最多 七區(qū)土地以環(huán)灣區(qū)域最多，膠南、膠州、即墨土地供應增加 以城中村、舊城、舊廠改造為主 以農(nóng)用地、舊城改造為主 土地供應逐漸減少，以膠南、膠州、即墨為主 土地供應用途結構 中密度住宅為主，高密度綜合體供應增多 七區(qū)以高密度綜合體最多，膠南、膠州、即墨以中低密度住宅為主同時商業(yè)用地增加 七區(qū)以高密度綜合體最多，膠南、膠州、即墨以中密度住宅為主同時商業(yè)用地增加 2023年 2023年 第二階段 2023年 2023年 第三階段 未來十年，青島市土地市場趨勢：城中村、舊城、舊廠改造將是土地主要供應來源；高密度的綜合體用地供應增多。 ?青島市城市化進程速度加快 改革開發(fā)以來，青島城市快速擴張，由原來的帶狀布局發(fā)展為組團式城市群 ，在擁灣發(fā)展戰(zhàn)略下，青島中心城區(qū)規(guī)劃“青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔”格局，隨著快速道路、地鐵、跨海大橋、隧道以及“一小時經(jīng)濟圈”的高鐵等城市建設步伐的加快，海洋經(jīng)濟效益的日益凸顯，青島城市化進程速度加快。 ?城市改造帶來較多的土地機會 未來十年，青島市土地市場趨勢：城中村、舊城、舊廠改造將是土地主要供應來源；高密度的綜合體用地供應增多。 國家發(fā)改委《 關于 2023 年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見 》 研究開征物業(yè)稅。 國土資源部和國家發(fā)展改革委規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積。 國務院就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出國四條。 《 青島市人民政府辦公廳關于印發(fā) 青島市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法 的通知 》 財政部及國土部等五部門提高土地首繳款比例。 除二手房免稅期外延 續(xù)到 10年底 青島政策： 島城所出臺的各項政策保證了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，其對于土地限制政策的實施較為寬松。在符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度提高至 40萬元、二手住