【正文】 玉林市江南大道與中山路交匯處 11棟 18層板樓 140899 3000 115一居；87125二居；104三居；160四居 1004 二居、三居、四居 2023年 5月 17日 一期銷售率 80% 內(nèi)部商業(yè) 街 濱江公館 江南開發(fā)區(qū)金港路北側(cè) 1222層板樓， 25棟 202300 —— —— —— —— 2023年年底 —— 歐式商街 數(shù)據(jù)截止日期： 2023年 6月 5日 江南區(qū)住宅市場情況分析 結(jié)論 ?規(guī)模上 在售項目規(guī)模主要集中在在 14— 20萬平米 之間， 其中規(guī)模最大的為盛世江南，總規(guī)模在 73萬平米。 人口基數(shù)極大，人口眾多 ?總?cè)丝?615多萬人，城市人口在 67萬以上 廣西玉林城市概述 江南區(qū)概述 江南區(qū) ——未來玉林城市副中心 ?未來江南區(qū)人口容量為 22萬 ?“一心三軸六區(qū)”構(gòu)筑江南區(qū)整體結(jié)構(gòu) ?四級道路個余家，未來江南區(qū)路網(wǎng)交通更加便利 ?未來全區(qū)共有 14所幼兒園、 15所小學(xué)、6所中學(xué)，各居住小區(qū)均配備自身的醫(yī)療設(shè)施以及商貿(mào)設(shè)施，配套日益完善 ?167公頃綠化面積，全面打造宜居、生態(tài)大江南片區(qū) 宜居、生態(tài)的居住片區(qū)定位，未來 22萬人口容量，日益完善的交通、商貿(mào)配套，江南片區(qū)未來將成為玉林城市副中心！ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項目本體分析 項目 SWOT分析 2 項目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 玉林市住宅市場概述 起步期 發(fā)展期 騰飛期 年份 狀況 2023年 玉林市城市改造加速，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完全完善，一些較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始進入玉林，玉林房地產(chǎn)開始起步 20232023年 ?均價從 1300元 /平米上漲到 2050元 /平米，年均漲幅超過9%。 交通便捷，連接廣東、廣西，東部重要交通樞紐 ?地處廣西東南部，位于粵桂兩省區(qū)交界處，東與梧州市、廣東省茂名市相鄰，南與北海市、廣東省湛江市毗連，西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。廣州玉林項目開盤前推廣方案 北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2023年 6月 前言 我們的目標(biāo)： 目前，項目已經(jīng)封頂，預(yù)計 2023年 7月中旬開盤 我們要制定完備的策略方案，確保項目開盤打響市場 順利完成開盤一周內(nèi)簽約 200套的銷售任務(wù) 確立項目在玉林的“城市名片”地位 報告思路 玉林城市概述 玉林住宅市場概述 宏觀市場形勢分析 江南區(qū)住宅市場情況分析 微觀環(huán)境分析 外部因素 內(nèi)部因素 項目本體分析 尋找出 項目目前所存在的問題 重新 項目定位 制定 開盤前銷售策略 開盤前推廣策略 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項目本體分析 項目 SWOT分析 1 項目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 廣西玉林城市概述 城市概況 城市概況： 悠久的城市歷史，多民族聚集地 ?玉林古稱鬱林，州郡史兩千多年，是一座正在崛起的泛北部灣中小企業(yè)名城。現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積 12838平方公里；其中集中著有壯、瑤、苗等少數(shù)民族。 玉林 ——南方中藥都 ?玉林銀豐國際中藥港的建成，將成為我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)配套最完善的醫(yī)藥采購交易平臺之一，并致力于打造成為“中國南方藥都” 玉林 ——華僑之鄉(xiāng) ?全市有華僑及港澳臺同胞 100多萬人，是廣西最大、全國著名的僑鄉(xiāng)。 ?江南區(qū)為全市住宅供應(yīng)量最大區(qū)域 ?產(chǎn)品以高層、小高層為主 ?江南區(qū)價格躍居玉林住宅售價榜首 ?江南區(qū)已經(jīng)成為消費者最認(rèn)可的區(qū)域 20232023年 ?均價 2500元 /平米左右 ?江南區(qū)均價為 2800元 /平米左右 ?目前產(chǎn)品以高層，小高層為主，多層產(chǎn)品淡出視線 ?江南區(qū)仍然是玉林購房者最認(rèn)可的區(qū)域，以宜居、舒適、高端住宅為主 目前正是玉林房地產(chǎn)騰飛期初期，江南區(qū)自 2023年以來就成為玉林住宅主要供應(yīng)區(qū)域，且得到了購房者極高的認(rèn)可，江南區(qū)的住宅價格為玉林最高。 ?房屋類型 以高層和小高層板樓為主，大部分均集中在 11層以上 ，普遍密度較高 ?價格上 江南區(qū)報價主要集中在 2700—— 3200元 /平米之間 ，平均報價在 2800元 /平米左右，實際 成交價在 2700元 /平米 左右 ?戶型面積上 二居： 87125平米 三居： 104130平米 四居： 140160平米 復(fù)式： 228255平米 主力戶型為三居和四居， 多入戶花園、室內(nèi)花園、寬景陽臺及飄窗為該區(qū)域戶型主要設(shè)計特點 ?銷售速度上 該區(qū)域項目開盤均在 2023年末至 2023年 6月，銷售速度較快， 所推樓座銷售率均達到 70%以上 ?配套上 江南區(qū)住宅項目均有商業(yè)配套，盛世江南項目內(nèi)部配有星級酒店，金色藍灣項目除商業(yè)外配有健身會所，悉尼城內(nèi)部配有幼兒園，這些項目均借助于江南區(qū)大行政配套環(huán)境發(fā)展。 江南區(qū)住宅市場情況分析 華商國際 ? 悉尼城 競品項目解析 戶型設(shè)計 三居： 112128平米，無入戶花園、僅有半封閉觀景陽臺； 四居： 145146平米，設(shè)臵入戶花園、觀景半封閉陽臺； 復(fù)式： 228255平米的五居、六居，半封閉觀景陽臺、入戶花園、頂層超大露臺贈送 設(shè)計優(yōu)點：四居、復(fù)式南北通透戶型，寬廳、寬主臥套間、飄窗設(shè)計、客廳餐廳空間獨立 缺點：三居非通透戶型，僅東北、西北朝向，部分戶型入口處、廚房為斜向，風(fēng)水不好 江南區(qū)住宅市場情況分析 華商國際 ? 悉尼城 競品項目解析 景觀配套 悉尼城景觀以水景為主，結(jié)合景觀小品、綠植，目前項目景觀尚未完成，效果不明顯 江南區(qū)住宅市場情況分析 華商國際 ? 悉尼城 競品項目解析 主要賣點 ?陽光水岸： 主打景觀、水岸、半封閉觀景陽臺 ?風(fēng)景入戶： 主打入戶花園、超大樓間距 ?成熟配套： 江南區(qū)大休閑配套、悉尼城內(nèi)部幼兒園、未來社區(qū)環(huán)境 ?精品現(xiàn)房： 優(yōu)質(zhì)施工單位、現(xiàn)房發(fā)售 江南區(qū)住宅市場情況分析 華商國際 ? 悉尼城 競品項目解析 其他 ?銷售現(xiàn)場氛圍 由于目前剛新推一個樓棟，因此銷售現(xiàn)場客戶較多，但是銷售人員相對較少 ?銷售團隊 銷售團隊素質(zhì)較差，對客戶較為怠慢； ?促銷優(yōu)惠 按揭 ，一次性付款 ； 購買復(fù)式，可獲得 *，并每套贈送裝修禮金 ； 購買平層贈送煤氣管道開戶費； 首付二成起，按揭貸款利率七折起； 江南區(qū)住宅市場情況分析 華商國際 ? 悉尼城 競品項目解析 項目點評 優(yōu)點： 悉尼城是華商國際記香港城、上海城以后又一系列產(chǎn)品，項目規(guī)模較大，占據(jù)江南區(qū)黃金位臵； 以多層和小高層建筑為主，密度相對較低 華商國際在江南區(qū)熱銷時間較長，目前得到購房客戶極大認(rèn)可； 缺點： 目前售價高于江南區(qū)平均市場售價； 項目存在時間較長，社區(qū)略顯老舊； 樓間距相對較小，南北通透戶型較少； 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目位臵 江南大道南，城南公園北側(cè) 最近開盤 2023年 9月 7日 目前報價 （元 /平米） 2700 建筑面積 （平米） 730000 建筑形式 1 19層板樓 總套數(shù) 5000 容積率 目前銷售狀況 2基本售完，目前銷售 3一個單元 工程進度 1已交房、 2落架、 8樓外墻裝修接近尾聲， 5樓快封頂 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開發(fā)商 玉林市南興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理行 開發(fā)商自銷 盛世江南 競品項目解析 基本信息 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 建筑設(shè)計 ?新中式外立面設(shè)計 ?以暖灰色色調(diào)為主，整體、清新，干凈 ?中式建筑元素合理利用，窗與建筑完美結(jié)合 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 戶型設(shè)計 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 戶型設(shè)計 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 戶型設(shè)計 二居： 88平米，有入戶花園，超大陽臺（可改裝成一個居室） 三居： 130平米，有入戶花園、半封閉觀景陽臺； 四居： 140160平米，部分入戶花園、觀景半封閉雙陽臺； 復(fù)式： 239242平米的五居、六居，半封閉觀景陽臺、入戶花園、頂層超大露臺贈送 設(shè)計優(yōu)點：戶型種類較全，飄窗設(shè)計，南北通透，多觀景陽臺，露臺、入戶花園，動靜空間區(qū)分，寬廳，寬主臥套間，獨立餐廳、客廳、餐廳與其他空間錯層設(shè)計，先進舒適； 缺點：部分四居無入戶花園 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 景觀配套 ?以中式江南園林風(fēng)格為主； ?配以多種綠植、草坪、高低植物； ?道路鋪裝比較豐富； ?但整體園林略顯簡單，較區(qū)域其他項目園林更為豐富。 江南區(qū)住宅市場情況分析 盛世江南 競品項目解析 項目點評 優(yōu)點： 社區(qū)規(guī)模相對較大； 景觀相對其他項目較為豐富； 建筑外立面比較美觀； 戶型設(shè)計方正舒適，多親景空間； 價格相對較為低，性價比較高； 缺點： 地理位臵相對較偏，具有一定區(qū)位抗性； 景觀不夠極致，稍顯簡單； 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目位臵 玉林市江南大道與中山路交匯處 最近開盤 2023年 5月 17日 目前報價 （元 /平米） 3000 建筑面積 （平米） 140899 建筑形式 11棟 18層板樓 總套數(shù) 1004 容積率 —— 目前銷售狀況 一期銷售 80% 工程進度 在建 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開發(fā)商 廣西夏王投資有限公司 代理行 合富輝煌 奧利華園 競品項目解析 基本信息 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 建筑設(shè)計 奧利華園 ?以“工”字形圍合布局為主要方式； ?現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格為主 ?由于是“工”字形，且在設(shè)計過程中未考慮完全，因此戶與戶之間對視、遮擋嚴(yán)重 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 戶型設(shè)計 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 戶型設(shè)計 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 戶型設(shè)計 奧利華園 一居： ，少量，贈送超大室內(nèi)花園，可改為二居室 二居： 8 10 125平米，有入戶花園，空中花園 三居： 104平米，超大入戶花園、部分戶型有露臺； 四居： 160平米，入戶花園、露臺，超大主臥套間、寬景陽臺； 設(shè)計優(yōu)點：戶型種類較全，飄窗設(shè)計，南北通透，多超大景觀陽臺和入戶花園，動靜空間區(qū)分，寬廳，寬主臥套間，獨立餐廳、客廳； 缺點：由于是“工”字形建筑，戶與戶之間對視、遮擋十分嚴(yán)重，大部分戶型從入戶花園可看到對面的臥室 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 景觀配套 奧利華園 ?以南方綠色植物為主要造景元素 ?少量簡單的鋪裝，園林表現(xiàn)略顯簡單 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 主要賣點 ?卓越品質(zhì)： 主打建筑品質(zhì)卓越，建筑質(zhì)量、建筑設(shè)計 ?卓越生活： 8種生活姿態(tài)，主打地段價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)內(nèi)配套價值和件組合、物業(yè)等團隊 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 其他 ?銷售現(xiàn)場氛圍 銷售現(xiàn)場較為火爆，到場客戶較多，現(xiàn)場包裝比較到位，現(xiàn)場氣氛營造比較充分 ?銷售團隊 銷售團隊整體素質(zhì)較高，形象較為統(tǒng)一、高端，話術(shù)專業(yè) ?促銷優(yōu)惠 先期舉辦奠基儀式、開盤儀式，僅推 100套，贈送家電，如冰箱、微波爐、電風(fēng)扇等；端午節(jié)親子嘉年華活動，目前為一次性付款 ，按揭 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 項目點評 優(yōu)點： 整體包裝比較到位，全面塑造尊貴卓越品質(zhì) 樓體一層設(shè)架空層做景觀走廊，比較有新意 戶型設(shè)計較為精巧，多露臺、陽臺、入戶花園和超大露臺，贈送面積以及戶型改造空間較大 缺點： 景觀較為簡單 樓體設(shè)臵存在硬傷，對視遮擋嚴(yán)重 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目位臵 玉林市江南新區(qū)金港大道北段兩側(cè) 最近開盤 年底開盤 目前報價 （元 /平米） 無 建筑面積 （平米） 建筑形式 25棟板樓 總套數(shù) —— 容積率 目前銷售狀況 未售 工程進度 未開工 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開發(fā)商 玉林市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理行 —— 濱江公館 競品項目解析 基本信息 一期推出的戶型以緊湊型戶型為主：二房二廳、三房三廳、樓中樓等戶型，面積 7090㎡ 的占 60%，少量 120㎡ 的四房及樓中樓