【正文】 根據(jù)市場情況變化做相應(yīng)調(diào)整 階段 推出時間 推出樓座 套數(shù) 推出面積 （平米） 均價報價 （元 /平米） 均價成交價 （元 /平米） 銷售周期 銷售額（元） 第一階段 2023年 7月 25日 1 75 7504 2700 2550 1周 19135200 第二階段 2023年 8月初 9一半 83 10481 2800 2650 3周 27774650 第三階段 2023年 8月底 9一半 78 10034 2900 2700 4周 27091800 合計 236 28019 2809 2641 8周 74001650 開盤前銷售策略 總體銷售策略 價格策略 推盤節(jié)奏 一期推盤策略 銷售團隊調(diào)整 開盤前銷售策略 銷售團隊是項目成功銷售的保證 在項目重新定位包裝以及重新制定銷售策略基礎(chǔ)上 調(diào)整銷售團隊狀況以及專業(yè)培訓(xùn)是首要問題 開盤前銷售策略 售樓處布臵 目前，售樓處室內(nèi)同時推兩個項目，但中間沒有做相應(yīng)的格擋，互相干擾嚴(yán)重 住宅部分 logo墻過小，不足以體現(xiàn)項目形象 項目現(xiàn)場顏色過于樸素，無任何整體包裝特點 建議售樓處內(nèi)部做明顯空間區(qū)分，減少不利干擾，且分別設(shè)臵兩個接待臺，兩組銷售團隊 根據(jù)新的定位、新的包裝重新設(shè)計 logo墻，增加項目氣勢 將樓體部分墻體以及柱子噴涂項目主色調(diào)，營造整體銷售氛圍 開盤前銷售策略 銷售團隊調(diào)整 目前存在問題 銷售制度混亂 銷售道具不全面 銷售話術(shù)不專業(yè) 銷售培訓(xùn)不健全 團隊管理較為松懈 銷售道具設(shè)計與項目形象不相配 解決方式 1. 建立周例會制度，對近期策略進行深入溝通 2. 配合整體推廣工作，及時補充銷售道具 3. 加強銷售團隊建設(shè)，定期組織專業(yè)培訓(xùn) 4. 定期召開客戶分析會議，解決銷售問題 5. 制定完備培訓(xùn)計劃，鼓舞勢氣，增加團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力，成為堅不可摧的專業(yè)銷售軍團 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項目本體分析 項目 SWOT分析 8 項目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 開盤前推廣方案 整合媒體，精準(zhǔn)營銷 鎖定客群，直接傳遞 推廣策略 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 主要推廣手段 根據(jù)客戶特性，做針對性強的推廣手段 直擊客戶內(nèi)心，吸引客戶到銷售現(xiàn)場 開盤前推廣方案 主要推廣手段 客戶 1：江南區(qū)外地生意人、小業(yè)主，包括商業(yè)購買者和經(jīng)營者 客戶 2：周邊區(qū)縣購房客戶 主要渠道 推廣范圍： 以江南區(qū)各小區(qū)底商以及火車站、老藥材市場的小生意經(jīng)營者為主要投放對象 博白、北流、陸川、容縣等周邊區(qū)縣為主要派發(fā)點 主要內(nèi)容： 1. 項目信息； 2. 購房優(yōu)惠券； 3. 憑 DM單頁可到售樓處領(lǐng)取精美禮品一份（價值在 2030元之間），獎品設(shè)臵 500份，送完為止 ； 4. 目的： 5. 有效吸引該類客戶到售樓處，在領(lǐng)取獎品同時將得到項目資料一份，增加有效客戶積累量 DM單頁直投 開盤前推廣方案 主要推廣手段 客戶 3：中藥港客戶及經(jīng)營者 主要渠道 DM單頁直投 推廣范圍： 中藥港內(nèi)部購買客戶以及經(jīng)營者 主要內(nèi)容： 與中藥港客戶聯(lián)動，中藥港經(jīng)營戶及業(yè)主再次購買本項目將享有較高折扣（待定） 購買住宅客戶購買中藥港商鋪同樣享有較高折扣（待定） 目的： 鼓勵中藥港客戶購買本項目住宅 開盤前推廣方案 主要推廣手段 客戶 4：先期積累老客戶 主要渠道 銷售現(xiàn)場電話溝通 售樓處現(xiàn)場優(yōu)惠展板布臵 推廣范圍： 先期積累金卡客戶以及未購房費會員客戶 主要內(nèi)容： 金卡客戶可享有購房高折扣，以及購房贈送裝修基金（金額待定） 非會員卡客戶購房可免費辦理會員卡，并贈送裝修基金（金額待定） 目的： 安撫老客戶，并鼓勵該類客戶迅速落定，給與高額回報 開盤前推廣方案 主要推廣手段 客戶 5：投資人 主要渠道 市中心戶外廣告 推廣范圍： 玉林市地產(chǎn)投資客戶，設(shè)臵在市中心戶外廣告，宣傳范圍更廣 主要內(nèi)容： 主打投資賣點，主推一居室 （建議一居室提供精裝修，提高售價，提供全套家具家電，提包式入住） 目的： 廣泛宣傳項目投資回報，吸引投資人購買本項目 開盤前推廣方案 主要推廣手段 備注： ?針對不同的客戶，做不同的 DM宣傳單頁、宣傳不同的項目優(yōu)惠折扣信息 ?該類工作將在整體包裝完畢，銷售團隊再培訓(xùn)完畢進行 ?項目各項優(yōu)惠措施可制成展板在售樓處內(nèi)部展出 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 活動策略 目的： ?宣傳項目優(yōu)質(zhì) ?短期內(nèi)迅速積累人氣 ?充分預(yù)熱市場 ?為火爆開盤做充分準(zhǔn)備 開盤前推廣方案 活動策略 目的： 打造項目風(fēng)水大盤，從公信力角度正面宣傳項目優(yōu)勢 主題 “銀豐 ? 世紀(jì)城”風(fēng)水論壇講座 時間 2023年 6月底 主講人 中國周易協(xié)會會長：王浩華 內(nèi)容 主辦方： 銀豐地產(chǎn) 參與單位： 玉林各大媒體、各界房地產(chǎn) 同仁、 參與客戶： 積累積累，金卡會員 活動說明： ?由中國周易協(xié)會會長從風(fēng)水吉盤的角度介紹項目優(yōu)勢，并對到場嘉賓對風(fēng)水方面提出的問題進行解答 ?現(xiàn)場對項目風(fēng)水進行測繪 ?現(xiàn)場宣布項目優(yōu)惠信息，折扣方案，來賓均有精美禮品贈送 風(fēng)水論壇 開盤前推廣方案 活動策略 明星演藝活動 目的： 項目開盤前市場預(yù)熱，迅速引爆市場，達到最廣泛，最直接的宣傳效果 主題 “銀豐 ? 世紀(jì)城 —— 大型客戶聯(lián)誼晚會” 時間 2023年 7月 18日（開盤前一周） 2023年 7月 11日以短息形式宣傳活動信息 內(nèi)容 主辦方： 銀豐地產(chǎn) 參與單位： 玉林各大媒體、各界房地產(chǎn) 同仁、政府要員 參與客戶： 所有來電來訪客戶，金卡會員 活動說明： ?請專業(yè)的明星演藝團隊 —— 星光大道月冠軍 ?以歌舞表演，有獎問答以及幸運抽獎為主要內(nèi)容 ?現(xiàn)場宣布項目優(yōu)惠信息，折扣方案，來賓均有精美禮品贈送 ?所有到場客戶均獲得精美禮品、項目資料一份，并可領(lǐng)取購房折扣券 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 促銷策略 老帶新促銷 陽臺全部贈送 購房卡積分制度： 1. 每個會員卡第一筆積分為所購房產(chǎn)總房款積分， 1元 =1分，即所購房產(chǎn)總房款為多少元，就有多少積分。 2. 老客戶帶新客戶，成交后，新客戶成交總房款數(shù)額將折成積分存入老客戶會員卡中，且新客戶也同樣獲得總房款相應(yīng)的積分。 3. 總積分累計 10萬，可兌換 1000元現(xiàn)金， 10萬分 =1000元，第一次購房積分不計。 4. 總分累計至 25萬分后，每增加 10萬分，將贈送一年物業(yè)費。 5. 老帶新越多，積分越多，所兌換現(xiàn)金和贈送物業(yè)費越多，良性循環(huán) ?提高項目每平米銷售單價 ?對外宣布本項目陽臺全部贈送 ?打消客戶購買疑慮，增加項目賣點，提高性價比 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 現(xiàn)場包裝 售樓處 細(xì)化售樓處各功能空間，打造全新銷售形象 售樓處 空間分割 布局組合 裝飾裝修 原則 功能齊備 布局合理 特色鮮明 體現(xiàn)高品質(zhì) 體驗環(huán)境 外部空間 內(nèi)部空間 廣場、水景、休閑區(qū)、停車場 接待大廳、洽談區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)多功能體驗區(qū)、休閑區(qū)、簽約區(qū) 工作區(qū)與體驗區(qū)的分離及相互間的有效結(jié)合 室外燈光、停車場廣告、接待大廳的入口地面、內(nèi)部空間的裝修風(fēng)格、內(nèi)部交通流線裝修及導(dǎo)示、綠植及景觀設(shè)臵 開盤前推廣方案 現(xiàn)場包裝 售樓處 開盤前推廣方案 現(xiàn)場包裝 看房通道 設(shè)計并建造專門的看房通道通往 10樓樣板間 開盤前推廣方案 現(xiàn)場包裝 樣板間軟裝 樣板間布臵以軟裝飾為主，輔以精美家具 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 其他手段 戶外廣告 在整體重新包裝后，重新設(shè)臵項目圍擋以及戶外擎天柱廣告牌 開盤前推廣方案 其他手段 報紙廣告 項目開盤前一周，發(fā)布報紙廣告，宣布項目開盤信息以及客戶聯(lián)誼活動信息 主要報紙：玉林廣播電視報、玉林晚報 開盤前推廣方案 其他手段 項目網(wǎng)站 制作項目門戶網(wǎng)站，打造正規(guī)、氣勢磅礴的推廣感受，使客戶能直觀立體了解項目 與玉林房地產(chǎn)信息網(wǎng)做連接 開盤前推廣方案 其他手段 網(wǎng)絡(luò)廣告 在廣西玉林房地產(chǎn)信息網(wǎng)做項目網(wǎng)絡(luò)廣告，占據(jù)主頁最佳位臵 時間：六月底 開盤前推廣方案 其他手段 房產(chǎn)直通車 開盤前夕在玉林“房產(chǎn)直通車”做視頻廣告，項目影響面廣泛鋪開 時間：開盤前一周 開盤前推廣方案 其他手段 短信 項目信息階段性告知，發(fā)行范圍廣，受眾面大 開盤前銷售策略 主要推廣手段 活動策略 促銷策略 現(xiàn)場包裝 其他手段 推廣費用，工作排期 開盤前推廣方案 開盤前工作排期 預(yù) 熱 期 鋪 墊 期 ?項目重新定位包裝工作開始，銷售策略、價格策略制定 ?確認(rèn) VI系統(tǒng) ?樓書、折頁等銷售 工具印刷完畢 ?項目圍擋更換完畢 ?DM單頁印刷到位、派發(fā) ?項目網(wǎng)站制作完成 ?項目價格表制定完成 ?舉辦大型風(fēng)水論壇活動 ?售樓處現(xiàn)場包裝制作完成 ?看房通道與樣板間制作完成 ?玉林房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告發(fā)布 ?客戶聯(lián)誼活動準(zhǔn)備 ?項目活動短信發(fā)送 ?房產(chǎn)直通車視頻制作 ?各項優(yōu)惠政策制定 ?客戶聯(lián)誼活動舉辦 ?報紙廣告發(fā)布 ?開盤短信發(fā)布 ?房產(chǎn)直通車欄目播出 ?項目開盤 ?集中簽約 風(fēng)水論壇 客戶聯(lián)誼 開盤 開盤前推廣方案 推廣費用 項目推廣費用以一期總銷售額的千分之 ： 74000000*=55萬元 項目 數(shù)量 單價 總價（元） 總價（元） 活動費用 2個活動 —— 20萬 售樓處、樣板間、看房通道 —— —— 100000 30萬 廣告設(shè)計費 —— —— 75000 DM單頁 10萬份（ 32開） /份 5000 禮品 500 30/份 15000 項目網(wǎng)站 1 —— 10000 短信 10萬條 /條 2023 玉林房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告 一個月 —— 30000 報紙廣告 兩份報紙 4個整版 /版 60000 房產(chǎn)直通車 制作、網(wǎng)站視頻 30000 戶外廣告 制作費用 15元 /平米 10000 其他費用 8000 合計 55萬 預(yù)祝項目取得圓滿成功！ 北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 策劃部 2023年 6月 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 5:31:48 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，