【正文】 學(xué)府中央 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 共享風(fēng)華小區(qū) 物華興洲苑 澳海瀾庭 職業(yè)教育基地 舜天嘉園 學(xué)明園 盛世金橡 綠地集團(tuán) 建發(fā) 香苑 20 2023年 11月 3 17 —— 一期多層，主力面積 80110㎡ 3500 合計(jì) 133 —— 41 114 —— —— 區(qū)域目前在售項(xiàng)目存量近 151萬(wàn)平米，供應(yīng)量大但客源有限，競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)使下 各項(xiàng)目 2023年價(jià)格漲幅不大，本項(xiàng)目可以先從建筑品質(zhì)、打造親民精品戶型入手。 宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀 營(yíng)銷手段： 明星、演唱會(huì)造勢(shì)，大規(guī)模報(bào)廣宣傳；營(yíng)銷環(huán)境強(qiáng)勢(shì)，施工速度快，對(duì)區(qū)域客戶產(chǎn)生劇烈沖擊 自身優(yōu)勢(shì)： 品牌效應(yīng)，大型商圈，政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目 營(yíng)銷手段： 緊抓地緣性客戶，利用繞城高速，吸引銀南客戶 自身優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品總價(jià)低，性價(jià)比高 . 營(yíng)銷手段： 緊抓剛需客戶，優(yōu)惠活動(dòng)力度大時(shí)間長(zhǎng)，廣告投放力度較大 自身優(yōu)勢(shì)： 交通便捷，配套豐富，區(qū)域認(rèn)可度高 【 萬(wàn)達(dá)華宅 】 【 澳海瀾庭 】 【 物華興洲苑 】 在售重點(diǎn)項(xiàng)目 2023年?duì)I銷手段梳理 ? 萬(wàn)達(dá)華宅，品牌依托，明星活動(dòng)持續(xù)造勢(shì)，以 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 刺激客戶購(gòu)買 ? 物華興洲苑 /澳海瀾庭，延續(xù) 性價(jià)比 戰(zhàn)略，緊抓地緣性客戶 ? 盛世金像 /學(xué)明園， 現(xiàn)房呈現(xiàn) ，隨行就市 銀川市房?jī)r(jià)走勢(shì)解讀 20 0 6 20 0 7 20 0 8 20 0 9 20 1 0銀川樓市景氣度短暫價(jià)格上漲駐足20 1 1省內(nèi)為投機(jī)性炒房及政策扶持使房地產(chǎn)飛速發(fā)展時(shí)期調(diào)整中的平穩(wěn)上升銀川樓市景氣度短暫價(jià)格上漲駐足省內(nèi)為投機(jī)性炒房及政策扶持使房地產(chǎn)飛速發(fā)展時(shí)期調(diào)整中的平穩(wěn)上升一、市場(chǎng)背景解讀 興洲花園 建發(fā) 學(xué)府東路與興洲北路交匯處西北側(cè) 25 高層 90140 已出地 面 7 4000出頭 潛在樓盤開發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)，均在 2023年初入市，其中綠地、建發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、運(yùn)作速度快，將對(duì)本案形成巨大威脅。 區(qū)域房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域兩大板塊內(nèi)的知名開發(fā)商云集，魯銀、建發(fā)、民生、亙?cè)?、長(zhǎng)城相繼入住，戰(zhàn)國(guó)七雄紛戰(zhàn)隨即而始。 ? 從建筑類型可以看出，城市森林正拔地而起，小高層、高層成為區(qū)域建筑的高度標(biāo)簽。 ? 價(jià)格來(lái)看，整體市場(chǎng)價(jià)格在 49005600元 /㎡ 之間，產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，相鄰項(xiàng)目的價(jià)差較小，無(wú)明顯跳躍點(diǎn)。 區(qū)域存在潛在放量 ， 由于處于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ， 投放項(xiàng)目品質(zhì)與其他區(qū)域項(xiàng)目有一定區(qū)別 。 從所屬區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模及客群定位上看， 綠地與匯融 項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 一、市場(chǎng)背景解讀 ? 借助國(guó)內(nèi)一流開發(fā)商的實(shí)力扛鼎，將銀川市樓市穩(wěn)固，并進(jìn)一步提升樓市的產(chǎn)品價(jià)值。 ? 利用大型項(xiàng)目的集中開發(fā)優(yōu)勢(shì)，鋪墊項(xiàng)目高品質(zhì)的標(biāo)簽，同時(shí)暢享競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品配套。 ? 利用本案體量小、位置佳、資源有的價(jià)值，進(jìn)行“精品”住宅的精細(xì)化設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)開發(fā)商首次入市產(chǎn)品的口碑度。 配套 〃 小區(qū)配套設(shè)施完善， ㎡ 社區(qū)商業(yè)提升項(xiàng)目整體價(jià)值 建筑 〃 超現(xiàn)代主義、 小區(qū)規(guī)劃面積在西夏區(qū)首推一指，高層建筑更是西夏區(qū)獨(dú)有 。 ? 地塊周邊暫無(wú)項(xiàng)目開發(fā)，距項(xiàng)目最近的亙?cè)阆赖赜?1公里之遠(yuǎn)，紫檀水景有 ，該地塊屬于親水大街先河項(xiàng)目。 ? 寶湖路： 項(xiàng)目南側(cè)的寶湖路，以其雙向 6車道的路況，在城市南側(cè)，將城市東西的距離縮小，掌控者市區(qū)東西文化、經(jīng)濟(jì)、交通的傳播要道。 ? 規(guī)劃路： 項(xiàng)目南側(cè)即將修建的規(guī)劃路將親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，該路繼續(xù)向西通行，至良田鄉(xiāng)盈南村來(lái)佛寺，連接風(fēng)水寶地，同時(shí)將橫穿艾依河，讓艾依河的生態(tài)真正的流淌在社區(qū)文化中。 路人乙：外地人，獨(dú)自一人闖蕩銀川，見證高新區(qū)的每一次變遷，對(duì)這里有情感，習(xí)慣這里。 居住氛圍分析 二、地塊本體分析 建發(fā) 寶湖灣 銀帝 寶湖仙居 民生 艾依水郡 東方 尚都 長(zhǎng)興 花園 長(zhǎng)城花園 西區(qū) 林湖 左岸 紫檀水景 湖映康城 保伏橋 康居新村 親水大街 寧安大街 正源南街 長(zhǎng)城路 城市公園 亙?cè)A雁 香溪美地 中房 建發(fā) 合作地塊 嘉屋 上河 本案 寶湖路 本案處于親水大街的沿街，艾依河畔與華雁湖湖水相伴處，該區(qū)域以自然生態(tài)和荒地地貌為主，居住氛圍較差，目前區(qū)域內(nèi)基本無(wú)成熟居住氛圍； 長(zhǎng)城路以北：金鳳區(qū) 原始的舊城片區(qū)，居 住氛圍濃厚。 叁 〃 客群 CLIENT 客群來(lái)源： “ 機(jī)器 ” ； ； ； ； 。 項(xiàng)目 SWOT分析 二、地塊本體分析 S（優(yōu)勢(shì)） 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)： 以艾依河及華雁湖兩大水系的生態(tài)資源環(huán)繞線，將公共的生態(tài)資源環(huán)境攬入自身資源優(yōu)勢(shì)種 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 金鳳區(qū)新興中高檔生態(tài)品質(zhì)居住片區(qū)中，區(qū)域價(jià)值逐步彰顯?？蛻糍Y源優(yōu)勢(shì) ：中鷹置業(yè)多年的房產(chǎn)代理的客戶資源儲(chǔ)備，勢(shì)必會(huì)為本案帶來(lái)卓越的銷售業(yè)績(jī)。 項(xiàng)目東南側(cè)的銀川市看守所及拘留所成為項(xiàng)目最大的客觀抗性因素，短期內(nèi)不會(huì)遷移。 ?目前戶型面積區(qū)間較保守且偏大，導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)品總體貨值較高 ?O（機(jī)會(huì)） ?艾依河的水岸人文居住集群的規(guī)劃為項(xiàng)目注入了新活力 ， 同時(shí)區(qū)域居住人口的不斷增加 ， 成熟的居住氛圍未來(lái)有待實(shí)現(xiàn) 。 ?T（威脅） ?提前入市的紫檀水景、亙?cè)阆赖氐软?xiàng)目依托其自有資源已經(jīng)打開了一片區(qū)域市場(chǎng)，分流了一定的客戶 ?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊和政策方面的變化 區(qū)域未來(lái)的大型供給勢(shì)必給本案帶來(lái)一定的銷售抗性因素。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬(wàn)㎡ 百萬(wàn)㎡ 民生 Part Ⅱ 策略 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 三、優(yōu)勢(shì)的交通資源，便捷的居住環(huán)境 ? 親水大街： 雙向 10條機(jī)動(dòng)車車道是南北政治、經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈； ? 寶湖路： 雙向 6車道，城市東西文化、經(jīng)濟(jì)、交通的傳播要道。 ? 規(guī)劃路： 親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，傳承艾依河居住文化。城市公元 魯銀房地產(chǎn) 高層、小高層 114 130 5400 寶湖灣 建發(fā)房地產(chǎn) 高層、小高層 50 93/120 5600 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 小高層 40 124 暫未定 嘉屋 ? 本項(xiàng)目地塊同樣處于生態(tài)大環(huán)境的包圍下，生態(tài)高層大環(huán)境已經(jīng)鋪墊。 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長(zhǎng)為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬(wàn)㎡） 現(xiàn)余量（萬(wàn)㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬(wàn)左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬(wàn)平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬(wàn)㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長(zhǎng)為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬(wàn)㎡） 現(xiàn)余量（萬(wàn)㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬(wàn)左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬(wàn)平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬(wàn)㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬(wàn)㎡ 百萬(wàn)㎡ 民生 壹 〃 SWOT 通過(guò)綜合以上信息： ?項(xiàng)目未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)為 地段優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目需盡快完善自身的 配套服務(wù)設(shè)施 ,提高品牌影響力 ?項(xiàng)目通過(guò)放大 自身優(yōu)勢(shì) ，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長(zhǎng)為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬(wàn)㎡） 現(xiàn)余量（萬(wàn)㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬(wàn)左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬(wàn)平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬(wàn)㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬(wàn)㎡ 百萬(wàn)㎡ 民生 叁 〃 項(xiàng)目定位 POSITION X Y 當(dāng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)被確定后，區(qū)域獨(dú)一性的項(xiàng)目屬性躍然而現(xiàn) 西夏區(qū)北人文、北宜居、北生活的區(qū)域大盤 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長(zhǎng)為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬(wàn)㎡） 現(xiàn)余量（萬(wàn)㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬(wàn)左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬(wàn)平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬(wàn)㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬(wàn)㎡ 百萬(wàn)㎡ 民生 伍 〃 推廣策略 PROMOTION 精神層面 → 城市所享 人文所居 建筑層面