【正文】 交，樓面土地價格為12655元 /平方米 。 二說明本案還有上升空間，無論對發(fā)展商還是客戶都是利好消息。 2023年 1月至今年 3月北京土地交易情況 2023年 1月至今年 3月北京土地交易情況 可以看出，本案在區(qū)域市場競爭上不存在很大的壓力，在區(qū)域范圍內(nèi)本案的唯一性非常明確。其中，出讓住宅用地 585公頃，規(guī)劃建筑面積 679萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟適用房）用地 295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬平方米。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■ 住宅供銷情況 2023年，全市住宅買賣成交 米，同比下降 ％。 ...fdcew./ 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■ 住房價格情況 商品住宅期房預(yù)售價格。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 小結(jié)： 去年上半年繼續(xù)受到宏觀調(diào)控的影響 ， 成交量持續(xù)下挫 ， 但到 8月份以后交易量逐漸上升 ， 且房價依然上漲 ， 但總體成交量比 2023年略低； 這是由于北京本地購房者和大量外地在京購房置業(yè)需求并沒有下降 ， 北京住宅市場的需求量依然強勁 。 今年年初交易量有所下降，是因為房產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售淡季， 3月份交易開始上升。 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 北京 2023年成交量有所下降 ， 是客戶需求受宏觀調(diào)控的影響有所抑制 ， 希望房價有所下降 ，但大量的自住剛性需求 ， 又決定了他們不會等太長的時間 ， 經(jīng)過 2023年的觀望 ， 抑制的需求被大量積累 ， 2023年部分人群的需求被釋放 ，這也使 2023年的成交量逐漸回升 ， 由于宏觀調(diào)控的延續(xù)影響性 ， 預(yù)計 2023年不會再出現(xiàn)像2023— 2023年那樣大的年增長幅度 。 目前周邊寫字樓供應(yīng)量較大 ， 以中央商務(wù)區(qū)為主 ，住宅多為去年的老盤的后期產(chǎn)品在銷售 ， 有少量新盤 ， 市場環(huán)境較好 ， 供銷兩旺 。 正在銷售 住宅有 ：海晟名苑、新城國際、富力愛丁堡、工體 3號、優(yōu)唐、 Naga上院、當(dāng)代 MOMA、 9號公寓、維多利亞花園、北京 GOLF公寓等，總體產(chǎn)品檔次較高，全部為精裝修房，大戶型居多，部分樓盤全配置。 二、個案分析 工體 3號 開 發(fā) 商： 北京市世紀(jì)中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 朝陽區(qū)工體西路 3號 建筑形態(tài)： 塔樓 產(chǎn)品類型： 辦公、小戶型公寓（精裝修不含家具） 建筑面積： 63000平方米 主力面積： 公寓： 66104平米 平 均 價： 公寓 17000元 /平米 銷 售 率： 辦公（整棟已售）公寓： 50% 開盤日期： 公寓： 物業(yè)管理： 戴德梁行（顧問） 二、個案分析 綜述： 該案緊鄰工體，地段較好，交通商圈成熟， 但該案以寫字樓和商業(yè)群房為主，缺乏內(nèi)部環(huán)境，綠化幾乎沒有，塔樓結(jié)構(gòu)，公寓南側(cè)面對寫字樓，采光有影響，50%戶型朝北，銷售并不理想。 該案由于產(chǎn)品建筑形態(tài)缺乏住宅概念，裝修風(fēng)格單一，開盤情況不理想。 二、個案分析 新城 .國際 開 發(fā) 商： 北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 北京朝陽區(qū)朝外大街 6號 建筑形態(tài)： 板樓 產(chǎn)品類型： 住宅（精裝修） 建筑面積： 32萬平方米 主力面積： 90、 1 1 280、 300 平 均 價： 整盤 17000元 /平米（四期預(yù)計均價 19000元 /平米 ) 銷 售 率： 整盤 70% 開盤日期： 一期 20230二期 2023年 10月、三期 2023年 03月、 4期尚未開盤 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 二、個案分析 綜述： 該案為中央商務(wù)區(qū)具有代表性的純住宅小區(qū)， 2期已入住， 3期開盤均價 18000左右已全部售罄，四期尚未開盤， 該案位于商務(wù)區(qū)中心位置，周邊密集的辦公為他提供了優(yōu)質(zhì)客源，豐富多樣的房型也為不同類型的客戶提供挑選，該案為板式結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境良好，物業(yè)服務(wù)等提升了產(chǎn)品形象，這些成為其市場熱銷的重要因素。 二、個案分析 幸福村 開 發(fā) 商： 北京天鴻集團公司 位 置： 東城東直門外新東路兩側(cè) 基地面積： 98000平方米 建筑形態(tài)： 板樓，內(nèi)復(fù)式 產(chǎn)品類型： 公寓、寫字樓、商業(yè)（毛坯） 建筑面積： 550000平方米 主力面積： 辦公： 6001000，公寓： 200400 平 均 價： 寫字樓、公寓： 14000元 /平米（毛坯） 銷 售 率： 1期在售， 3期待建， 1期商業(yè)銷售完畢，公寓 20%，寫字樓 50% 開盤日期： 二、個案分析 綜述： 該案由于產(chǎn)品定位混亂，面積過大，銷售策略出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致項目上市后除商業(yè)外，其他產(chǎn)品滯銷。 二、個案分析 目前北京住宅市場消化以自住為主，很多項目雖占據(jù)黃金地段，但脫離了客戶實際需求，定位過高、總價過高、戶型面積不合理是通??； 所以在本案規(guī)劃過程中，產(chǎn)品可以高起點，高規(guī)劃，以符合工體板塊的黃金地段，提升產(chǎn)品附加值，但戶型設(shè)計需做到符合市場需求，合理的面積，合理的得房率，合理的戶型配比。 %的調(diào)查者表示他們將會在三年內(nèi)買房，其中%的人表示只要有適合的房子，他們就會選擇購買。 9 .1 %9 .1 %4 .5 %6 .8 %7 0 .5 %已經(jīng)買了未來三年內(nèi)買未來兩年內(nèi)買未來一年內(nèi)買適合就買圖表 1 調(diào)查對象購房計劃分布圖 三、住宅市場消費分析 消費者購房動機 從調(diào)查所取得的數(shù)據(jù)看，大多數(shù)消費者選擇購買住房是出于自住的考慮。以上數(shù)據(jù)反映出北京地區(qū)現(xiàn)有個人住房保有量還不是太高，住宅市場將有很大的發(fā)展空