【正文】 第一品牌 第四章：商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 新創(chuàng)一派 綜合各方考慮我司總結(jié)出目前中山最熱的商鋪投資趨勢(shì)。 目前，益華商圈、大信新都匯商圈、步行街商圈的臨街商鋪都是投資熱點(diǎn)，因?yàn)檫@里有良好的商業(yè)氛圍做基礎(chǔ)，易售易租，而一些遠(yuǎn)離商圈的舊城區(qū)臨街商鋪因?yàn)橛休^多的人口起居，市場(chǎng)也不錯(cuò)；城區(qū)周邊商鋪進(jìn)入門(mén)檻低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小，具備升值潛力。魅力之城 平穩(wěn)上揚(yáng)型 代表：恒信、體育路臨街商鋪 恒信、體育路一帶的商鋪熱租還是近兩年來(lái)的事情。而恒信之前的房產(chǎn)證問(wèn)題已經(jīng)于近年陸續(xù)解決，也給投資者帶來(lái)了投資的信心。 03年，恒信一帶裙樓臨街商鋪的售價(jià)是 /平方米，至 05年已經(jīng)達(dá)到 /平方米；租價(jià)也由去年的 50元 /平方米上漲到今年的 70元 /平方米。 小結(jié)： 目前體育路、恒信一帶的裙樓臨街商鋪?zhàn)馐鄱脊┎粦?yīng)求，而且售價(jià)、租價(jià)都在平穩(wěn)上揚(yáng)，有一定的升值空間，不少投資者都看好這個(gè)地段。 返回目錄 新創(chuàng)一派 新都匯附近裙樓街鋪 大信 大信 租價(jià)也從去年的 70－ 100元 /平方米上漲到 130元 /平方米。 小結(jié)： 大信附近的臨街鋪位雖然人流多，但租價(jià)高，有些商戶(hù)難以承受已經(jīng)開(kāi)始撤出。另外中山人有就近消費(fèi)的習(xí)慣，以大信為中心，兩邊輻射約為 300米， 300米之后，鋪位人流少很多。魅力之城 老街型 代表：步行街、逢源商業(yè)街商鋪 步行街是中山傳統(tǒng)的購(gòu)物地段。據(jù)了解，單是“頂手費(fèi)”就要 10萬(wàn)元左右。 小結(jié)： 步行街、逢源商業(yè)街目前都在老區(qū)，俗話(huà)說(shuō)“老街旺鋪”，是消費(fèi)者比較集中的中心地段；而且在老區(qū)，土地有限，鋪位的保值、升值潛力較大。 返回目錄 新創(chuàng)一派 舊城區(qū)因?yàn)榫奂娜丝诒容^多，比如柏苑、竹苑一帶、城市花園怡景閣至永怡花園一帶的裙樓臨街商鋪，商業(yè)氣氛都比較濃。這一帶商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 65元 /平方米，有的可以租到 7580元 /平方米，雖然使用期已經(jīng)過(guò)了 15年，售價(jià)仍然保持在 15000元 /平方米。 較新的區(qū)域如宏基路一帶聚集了不少五金、建材店，從城市花園怡景閣到永怡花園，甚至延伸到起灣道，不少樓盤(pán)的群樓鋪位都出租給一些建材五金店，租金也相對(duì)便宜，租價(jià)為 3050元 /平方米，租金雖然不高，但租客都比較穩(wěn)定。 小結(jié)： 社區(qū)商鋪一般在樓盤(pán)聚集的地方比較多，而且是舊樓盤(pán)聚集的地方比較好，一般經(jīng)營(yíng)的是與居民日常起居飲食相關(guān)的行業(yè)，日用百貨、餐館、發(fā)廊等。 一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)街商鋪人流量都不多，生意難做；而小區(qū)內(nèi)的商鋪人流量更少，因?yàn)樾^(qū)保安為了小區(qū)的安全會(huì)控制人員的出入，小區(qū)內(nèi)商鋪人流只局限于樓盤(pán)，而中山的樓盤(pán)規(guī)模不大。 返回目錄 新創(chuàng)一派 而城區(qū)周邊因?yàn)楣S(chǎng)企業(yè)比較多，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)也不斷火熱，聚集了可觀(guān)的消費(fèi)群體，形成一定的商業(yè)氛圍。濠頭市場(chǎng)、張家邊附近的樓盤(pán)也有同樣的升值潛力。 小結(jié)： 新城區(qū)、城區(qū)周邊的鋪位進(jìn)入的成本比較低，比較容易進(jìn)入。 返回目錄 新創(chuàng)一派 這取決于預(yù)期的工程形象和價(jià)格定位理念，中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的租售價(jià)格定位理念： 致力于確立物超所值性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，即同等區(qū)域比質(zhì)素，同等質(zhì)素比價(jià)位，同等價(jià)位比創(chuàng)新。魅力之城 租賃及銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 由于中山東區(qū)目前商業(yè)氛圍還有待發(fā)展，市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟，并且對(duì)比中山新創(chuàng)力 考慮到區(qū)域現(xiàn)狀及中山東區(qū)作為中山新行政區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景，商業(yè)物業(yè)將具有極大的升值空間，因此建議中山新創(chuàng)力 在考慮租金時(shí)，主要以周邊商鋪以及旺角商業(yè)廣場(chǎng)等同區(qū)域、同類(lèi)型商業(yè)樓盤(pán)為比照對(duì)象，推算出中山新創(chuàng)力 實(shí)際租金價(jià)格仍需根據(jù)實(shí)際情況及隨著市場(chǎng)的變化而再行調(diào)整。魅力之城 商場(chǎng)規(guī)劃 首層 新創(chuàng)一派 魅力之城 三層 新創(chuàng)一派 魅力之城 由于對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資成本、預(yù)期收益率暫不明確，因此現(xiàn)僅依據(jù)中山市目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)中山新創(chuàng)力 回報(bào)期 回報(bào)期 租價(jià) 租價(jià) 平衡點(diǎn) 首層基準(zhǔn)點(diǎn) 租價(jià) 新香洲區(qū)商業(yè)市 場(chǎng)租價(jià)參考值 市場(chǎng)及項(xiàng)目自身效益因素組合 需求均價(jià) 產(chǎn)品均價(jià) 區(qū)域均價(jià) 定級(jí)均價(jià) 貳層租金價(jià)格 叁層租金價(jià)格 租 金 價(jià) 格的調(diào)控比 項(xiàng)目租金平衡點(diǎn) 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 用售價(jià)及回報(bào)率推算租金（按建筑面積計(jì)算） 如：設(shè)售價(jià)為 1萬(wàn)元，回報(bào)率為 %，則租金： 10000元247。 15年 ≈54元 /月 售價(jià) /回報(bào)率 % 6% % 7% % 8% 4000 20 25 5000 25 6000 30 35 40 7000 35 8000 40 50 9000 45 60 10000 50 11000 55 12023 55 60 65 70 75 80 13000 65 14000 70 15000 75 100 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 租賃建議 根據(jù)東區(qū)目前市場(chǎng)情況，我司本建議項(xiàng)目 13層，部分出租給大型生活超市。因此，我司建議次主力商家首層出租價(jià)格首年為 60元 /㎡ /月，二層出租價(jià)格首年為 35元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%； 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)整體租金收入將達(dá) ，扣除需每年支付給村委的費(fèi)用后亦有 的收入。魅力之城 按目前中山區(qū)的商業(yè)投資回報(bào)率來(lái)算，回報(bào)期為 15年，以此推算中山新創(chuàng)力 22200平方米≈9300元 /平方米），但按目前中山東區(qū)的商業(yè)氛圍及周邊商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售情況，尚未達(dá)到此價(jià)位。商業(yè)項(xiàng)目選擇只租不售，在整體經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，是發(fā)掘項(xiàng)目最大利潤(rùn)的方式，并且為發(fā)展商帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。魅力之城 四十年實(shí)際租金收入 年限 13層月收入 美食街月收入 整體月收入 整體年收入（萬(wàn) 元） 累計(jì)收入 （萬(wàn)元） 第 20年 1504091 1613179 第 25年 1743654 1870117 第 30年 2023373 2167978 第 35年 2343325 2513281 第 40年 2716556 197025 2913581 即：按此計(jì)算方式中山新創(chuàng)力 扣除每年支付給村委的費(fèi)用后，項(xiàng)目 40年的收益亦達(dá)到 。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第五章： 總體招商策略及分階段招商策略 新創(chuàng)一派 先著力在主體商業(yè)引進(jìn)大型生活超市（百貨），作為主力店，并吸引國(guó)際知名品牌專(zhuān)業(yè)店、西式快餐、個(gè)人護(hù)理店進(jìn)駐首層；在基本確定主體商業(yè)部分主力店進(jìn)駐后，對(duì)其規(guī)劃做良好溝通，以便于帶動(dòng)美食街及發(fā)展商后續(xù)開(kāi)發(fā)的臨街商鋪的人流動(dòng)向，其次就美食街及泛會(huì)所全面展開(kāi)主力品牌店的招商。 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的招商工作順利進(jìn)行，我們對(duì)招商工作進(jìn)行整體規(guī)劃，在時(shí)間段的劃分上，考慮到招商任務(wù)的緊迫性，以 6月份中山新創(chuàng)力 魅力之城 第一階段 時(shí)間： 05年 11月 15日至 06年 1月 26日 招商目標(biāo) 與各目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行初步接洽，提交項(xiàng)目資料，包括市調(diào)結(jié)論、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、發(fā)展商簡(jiǎn)介、策劃公司簡(jiǎn)介、招商說(shuō)明書(shū)等。商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域中高檔住宅較密集，商業(yè)氛圍逐步濃厚，但龍頭商家欠缺，主要以小型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及臨街商鋪為主。 返回目錄 新創(chuàng)一派 租售條件 由于本項(xiàng)目?jī)H作為新創(chuàng)力住宅項(xiàng)目的配套設(shè)施，建議發(fā)展商讓出部分利潤(rùn)，與主力商家共同開(kāi)發(fā)，以便減低開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，具體合作條款由發(fā)展商及主力商家共同協(xié)商，以下為我司建議，謹(jǐn)供參考： 發(fā)展商提供項(xiàng)目地塊，由主力商家出資建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)主體部分，建成后雙方協(xié)商利潤(rùn)分成； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后由主力商家購(gòu)買(mǎi)其訂單部分； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后雙方簽訂不低于 10年的租賃合約。魅力之城 第二階段 時(shí)間： 06年 2月 06日至 3月 31日 招商目標(biāo) 集中全力主攻二、三層超市主力店的招商工作，邀請(qǐng)多家目標(biāo)商家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并在 3月 31日前確定合作條件及建筑規(guī)劃雛形，與商家簽署意向合作書(shū)。魅力之城 招商策略 在這個(gè)階段我司建議針對(duì)現(xiàn)階段的招商情況，我們采用相應(yīng)的策略：在積極引進(jìn)品牌主力商家的前提下，實(shí)行“廣泛撒網(wǎng)、全面溝通；瞄準(zhǔn)目標(biāo)、重點(diǎn)攻破”。商業(yè)項(xiàng)目的招商信息，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目自身的定位圈定一至三家目標(biāo)客戶(hù)，進(jìn)行重點(diǎn)談判。商業(yè)項(xiàng)目的興趣，以在談判未取得突破性進(jìn)展時(shí)制造 “鯰魚(yú)效應(yīng)”，刺激其獲得市場(chǎng)占有率的欲望，增強(qiáng)談判對(duì)象的意向程度及對(duì)合作條款的讓步，以期取得“價(jià)高者得”的效果。魅力之城 目標(biāo)商家 我司建議擴(kuò)大談判范圍，增加沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、華聯(lián)、普爾斯瑪特、新一佳等商家進(jìn)行談判。魅力之城 第三階段 時(shí)間： 4月 1日至 5月 31日 招商目標(biāo) 協(xié)助商家與新創(chuàng)力的合作談判，落實(shí)合作、進(jìn)駐的具體細(xì)則，在 5月 31日前與商家簽署正式進(jìn)駐合同，并與此同時(shí)展開(kāi)次主力店的招商接洽工作。 返回目錄 新創(chuàng)一派 租售條件 根據(jù)中山東區(qū)目前市場(chǎng)情況，以及我司過(guò)往與麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬(wàn)寧、綠茵閣、星巴克、老樹(shù)、上島等連鎖飲食商家的洽談情況得知，餐飲可接受的租金范圍一般在 3050元之間，第三年開(kāi)始遞增。 返回目錄 新創(chuàng)一派 招商策略 本階段處于整個(gè)招商階段的最尾聲，跟據(jù)計(jì)劃在本本階段展開(kāi)工作前主力及次主力商家以初步確定，并在進(jìn)一步落實(shí)當(dāng)中，為此本階段以 “借力打力，順?biāo)浦邸?之勢(shì)，在項(xiàng)目主體順利實(shí)現(xiàn)主力店及品牌商家招商的形勢(shì)之下，借助品牌商家的影響力和號(hào)召力，輕松實(shí)現(xiàn)其他剩余面積的主要商家的招商，從而進(jìn)一步建立個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信心和商鋪投資者的信心。魅力之城 目標(biāo)商家 相對(duì)于中山新創(chuàng)力 租售條件 當(dāng)進(jìn)行完主要商家的招商后，從業(yè)態(tài)補(bǔ)充角度出發(fā)，利用個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、散客小商戶(hù)尋找投資載體的心理，可盡量拉升租金（拉升幅度考慮面價(jià)的 10%），以 “高開(kāi)低走” 之勢(shì)完成該創(chuàng)利階段。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第六章：租售傳播定位 新創(chuàng)一派 魅力之城 傳播戰(zhàn)略目標(biāo) 中山首席時(shí)尚社區(qū)生活 MALL，這個(gè)新的理念需要時(shí)間和過(guò)程移植給中山的客戶(hù)，而銷(xiāo)售的原則是在最短的時(shí)間銷(xiāo)售最多貨量和最高價(jià)格，就需要快速建立形象。 ? 品牌樹(shù)立目標(biāo)： 中山新創(chuàng)力的一切傳播活動(dòng)都是為了能開(kāi)拓并贏(yíng)得市場(chǎng)，從而提高項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，按即定的銷(xiāo)售計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，通過(guò)廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)建立項(xiàng)目的形象力，最終達(dá)到銷(xiāo)售成交，這是銷(xiāo)售力傳播的主要目的。魅力之城 掀起一場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng) 單純的廣告對(duì)于項(xiàng)目持續(xù)旺銷(xiāo)并缺乏更大推動(dòng)意義，推廣傳播必須融入到項(xiàng)目操作的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去，利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且