【正文】 、橋南路）商戶數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有限，本市場和“錦江 對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： ★ 突出市場的地理位置，以高安 市的“黃金商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值； ★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； ★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境； ★ 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目定位 市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場狀況，定位為任何一個目前市政府對本項目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場，或不能完全實現(xiàn)項目的商業(yè)價值。 招商對象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗，本市場的招商對象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，經(jīng)營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。若經(jīng)營中低檔商品的商 戶能夠承受租金，亦不能排斥對經(jīng)營中低檔商品商戶的招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、市場經(jīng)營分區(qū) 見附圖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 市場招商總策略 一、租金策略 一）、租金厘定考慮因素 周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。 昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。 商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、無效面積。 停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。 勝利路商鋪 勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主，有部分專賣店。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街，租金水平界于 50— 160 元 / 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。租金水平：一層 83— 136 元 /，二層 17— 75元 /，三層 13— 58 元 /。外灘商業(yè)街 錦江錦江一層商鋪分 A、 B、 C、D、 E、 F 區(qū)，商鋪層高 米，開發(fā)商已將其分隔為上下二層，經(jīng)營層高 米，夾層高 米， 一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業(yè)態(tài)；二層商鋪層高 米，定位為休閑娛樂商業(yè)。一層商鋪靠近東面（高安大橋）部分銷售不好，目前進(jìn)行招商，業(yè)態(tài)定位為服裝、家電，招商之后在進(jìn)行返租銷售，返租兩年，年回報 6%，目前服裝部分招租情況較好，家電部分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策：錦江目前招商政策為：租期 1— 2 年，簽一年租約送 3 個月，實際使用 15 個月；簽二年租約，送半年，實際交 18 個月租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外開發(fā)商還承諾：工商稅費減免一年，所有部門一年內(nèi)不進(jìn)場檢查。外灘商業(yè)街裝修標(biāo)準(zhǔn)： 錦江 三）、本項目商鋪租金 根據(jù)市場調(diào)查，在綜合本項目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我們建議中山商貿(mào)城租金為： 商鋪形式 標(biāo)準(zhǔn)租金 （ 元 /㎡） 二層樓商鋪 40 三層樓商鋪 45 沿橋南路商鋪 45 管理費 元 / 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四）、租金策略 以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實行“免租一年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。 統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場強(qiáng)占好位置，感覺占了便宜；后進(jìn)場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會增強(qiáng)，也不會覺得很吃虧。為此我們建議商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)為： 地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。 天花：高級乳膠漆刷白，配 日光燈管。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。 另外，部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚，不影響雨天和太陽爆曬天的經(jīng)營。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成市場 空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有選擇性的引有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶（具體見市場分區(qū)和招商細(xì)則）。政府劃行歸市公告，稅費減免公告（或批復(fù)），盡量爭取一年半至二年的稅費減免期。三年租期，免租 18 個月（沿橋南路街鋪免租半年）。 第四是 ：后期市場的經(jīng)營管理。 因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入 100 萬元的經(jīng)營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。若客戶問到要購買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對所租賃的商鋪有優(yōu)先購買權(quán)和價格優(yōu)惠，在公司決定銷售時會提前通知各位進(jìn)場商戶優(yōu)先購買”。 招商信息發(fā)布 ： 通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中山商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會： 目 的 ：講解中山商貿(mào)城的商業(yè)理念、生意機(jī)會，通過研討會擴(kuò)大中山商貿(mào)城的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號召力，堅定其它商戶進(jìn)駐的信心 及決心，并借此開展招商。 開發(fā)商： 姚總 商戶代表： 已達(dá)成進(jìn)場意向 1 名龍頭商家 目標(biāo)商戶： 通過邀請函邀請選定市場業(yè)態(tài)的商家。 媒體支持： 高安電視臺記者。 合理避稅： 與商戶簽訂《合作經(jīng)營協(xié) 議》代替簽《租賃合同》，打“插邊球”，爭取避免租賃稅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。雄距高安核心商圈至尊地段，與高安市 78 萬人做生意。 4 萬平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具生命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)聚集效應(yīng)，為客戶提供“一站式購物”，強(qiáng)力吸引消費者，從而增加進(jìn)場商戶生意機(jī)會。免租金一年半，免收二年工商稅費，極大降低商戶生意成本，減免去的費用就是賺到的利潤。中山商貿(mào)城開業(yè)前三年開發(fā)商投入 100 萬元市場推廣費用，全方位對市場和進(jìn)場商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。受益于瑞州大橋車流、人流的帶動，成就了勝利路“高安第一路”的商業(yè)地王地位。由于高安大橋取代瑞州大橋的功能日益明顯，越來越多的車流和人流均通過高安大橋來往城南、城北，橋南路和中山路東段的商業(yè)機(jī)會日益突顯，成就了瑞雪商城、新朝陽批發(fā)市場等大型商業(yè)，橋南路取代勝利路、中山路東面商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)環(huán) 境超過西面將成為必然趨勢。 中山商貿(mào)城公園式的購物環(huán)境，集合了服裝、鞋類、家用電器、副食品、文化用品、小商品等數(shù)十種商業(yè)業(yè)態(tài)、上萬種商品，充分滿足市民“一站式”購物需要。中山商貿(mào)城地處高安市核心商圈 —— 中山路商圈核心區(qū)位， 4 萬平方米的市場規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱高安市商業(yè)龍頭。中山商貿(mào)城內(nèi)兩條寬 16 米，長 250 米和 100 米的商業(yè)步行街，以及 1100平方米的中心休閑廣 場，讓消費者在購物中休閑、休閑中購物，極大提升了商貿(mào)城的品位和購物環(huán)境。中山商貿(mào)城地處高安市主要商業(yè)街“中山路”和高安市通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要干道“橋南路”交匯處，人流車流匯集，人氣鼎盛，財源滾滾。中山商貿(mào)城獨有的二至三層商鋪，商戶租下一層店面，樓上二層、三層商鋪免費給予商戶使用，商戶可根據(jù)自身經(jīng)營需要，將樓上商鋪作為店面經(jīng)營、作為倉庫使用或居住使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論，開發(fā)商同意拿出 1 個月作為商戶的裝修期。 二、正式招商時間 考慮到競爭對手（錦江所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 月 21 日 —— 31 日 新德安 《招商策劃報告》內(nèi)容討論定稿 8 月 1 日 —— 6 日 新德安、開發(fā)商 宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設(shè)計、