【正文】 、加工物流、生產(chǎn)、加工 工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。而這個宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市場的投資建設(shè)，從這個意義上來講，對溫州商貿(mào)城是比較有利的 ,在一定時期內(nèi)，在張家港的專業(yè)市場領(lǐng)域不會遇到太大的競爭。n 2023年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項指標(biāo)均有較大幅度的增長， 2023年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %；n 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同期下降 %，商業(yè)用房 ，同期下降了 %周邊專業(yè)市場分析租售模式 n 只租不售 or只售不租 or租售并舉經(jīng)營模式 n 無經(jīng)營管理公司 or外聘經(jīng)營管理公司 or自己組建經(jīng)營管理公司市場定位 n 定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個方面著手：產(chǎn)品形態(tài) n 層數(shù)、開放式 or獨立式上海九星批發(fā)市場租售模式 n 只租不售經(jīng)營模式 n 整合大品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場定位 n 剛開始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài) n 單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面上海國際五金城租售模式 n 租售并舉，以租帶售經(jīng)營模式 n 以 “機(jī)電五金城 ”為基礎(chǔ)，通過機(jī)電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商 ；市場定位n 以 機(jī)電五金城 為基礎(chǔ)，通過機(jī)電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展 ；總投資 11億余元人民幣，規(guī)劃用地 1100余畝，總建筑面積 50萬平方米，可容納商戶3000余家。經(jīng)營目標(biāo) n 整合社會資源 ,打造世界時尚之都常熟招商城租售模式 n 自發(fā)形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營模式 n 招商城管委會進(jìn)行管理；市場定位n 招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場 5個管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等 28個專業(yè)批發(fā)市場。 產(chǎn)品形態(tài) n 獨立式的鋪面。海門疊石橋家紡市場租售模式 n 租售并舉，以租帶售；經(jīng)營模式 n 自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位n 占地 77150平方米，擁有 8000多個營業(yè)門面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等 300多個繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài) n 產(chǎn)品為兩層，獨立鋪面形式；張家港九州家具城張家港九州家具城租售模式 n 只租不售經(jīng)營模式 n 自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位n 一、二期工程總投資 ，占地 600畝；三期工程總建筑面積 26萬平方米，招商 3000戶。平方米各地市場租金情況圖單位：元 /日 相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán) ,經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機(jī)會向政府要優(yōu)惠第四部分 定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1 2 3 4溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由n 交通便捷o 位于楊錦公路和張揚公路旁，沿江高速直接接入長三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由n 地段偏遠(yuǎn)o 溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費，而專業(yè)市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由n 體量及建筑形態(tài)支持o 溫州商貿(mào)城建筑面積約 11萬方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場；n 配套欠缺o 溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對于專業(yè)市場的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則n 不僅要立足在張家港，而且要立足于長三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場的空白點，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強可操作性原則n 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則n 必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來1234溫州商貿(mào)城招商的方向兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類：我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位婦女兒童用品交易廣場婦女用品 兒童用品床上用品定位婦女兒童用品交易市場的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持 n 能夠在長三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持n 女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個消費者對其的零散需求，同樣可以滿足團(tuán)購和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征商業(yè)有特色 n 特色商業(yè)定位吸引兩大消費主體 —— 女性與兒童零批易共存招商易成功 n 此商業(yè)定位在長三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案定位婦女兒童用品交易市場的理由市場有空白 n 蘇南地區(qū)目前還沒有較大規(guī)模的專業(yè)化的婦女和兒童的專業(yè)市場，以專取勝，是本項目的重要法寶n 溫州商貿(mào)城目前的一層門店，二三層倉庫的倉儲條件能夠滿足經(jīng)營戶的倉儲要求倉儲要求低n 調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費具有較強的沖動性和隨機(jī)性。產(chǎn)品有市場定位婦女兒童用品交易市場的理由人流易聚集 n 此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機(jī)性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少