【正文】 筑面積 ，占到全市總銷量的 87%。 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較多 20xx 年洛陽樓市高層在售面積，新開工的加上以往未售出的，預計市場投放量在 80 萬平方米，平均價位在 2100元 /平方米。 廣告策劃手段單一 過分依賴于報紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對于報紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點模糊、重點不突出，且過分虛假，沒有真正的了解購房者的需求，較之鄭州的電視廣告還是相差很遠；廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。市場上雖 然有些樓盤推出了 40— 60 平米的小戶型，但大多數(shù)是總建筑面積不足 10000平米的小樓盤，對市場并沒有形成很大的影響，還是沒有解決大多數(shù)中低收入階層的難題。 多層住宅由均價 1306元 /m2下降到 1150元 / m2，跌幅 12%，高層由均價 20xx元 / m2下降到 1897元 / m2，跌幅 6%； 商鋪由均價 4153元 / m2 上漲到 5902元 / m2，漲幅 %。商業(yè)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的市場拉動作用也是不可小視的。另外國家公務(wù)員薪資水平不斷上升，企業(yè)住房分配貨幣化的貫徹展開以及銀行將加大個人購房消費貸款的投放力度、相關(guān)配套行業(yè)也將為購房者提供更優(yōu)惠的條件等，都為市場提供了有力的需求支持。即洛陽住宅房價在 03年年底恢復 到一個客觀的價位后理性平穩(wěn)上升；而對于商鋪來說，雖然從相關(guān)主管部門獲得的信息中可以明顯得看出價格持續(xù)上漲，最高幅達 42%，但是這種上漲是因促銷手段導致，是一種虛漲，如很多開發(fā)商采用“買鋪送鋪”、“你買房我還貸”等手段，惡意將商鋪價格炒上去，但實質(zhì)上，價格仍處于小范圍內(nèi)波動。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的計劃審批制度的執(zhí)行，政府對洛南新區(qū)開發(fā)的引導力度進一步加大，老城區(qū)的開發(fā)規(guī)模將受到嚴格的限制，宏觀調(diào)控直接引導著房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 20xx 年政府將繼續(xù)積極地通過放開對房改房上市的限制，進一步完善住宅產(chǎn)權(quán)制度和中介服務(wù)體系，來培育房屋租賃市場、二手房市場。政府強力推介洛南新區(qū)，也將會使洛南新區(qū)更具魅力，將會帶動洛南新區(qū)的市場。隨著政府土地批租市場的日趨完善及經(jīng)濟適用住房價格的上漲和住宅科技含量的提升，將促使洛陽市住宅整體價格向上攀揚。 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)商將會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。 其五：開發(fā)企業(yè)融資渠道多樣化。 其六：房地產(chǎn)行業(yè)競爭走向深入。 其七：房型設(shè)計發(fā)生變革隨著市民消費日趨理性，房型設(shè)計更加合理。新實施的《洛陽市房屋共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》將物業(yè)維修基金由按總價計收改為按建筑面積計收，也將促使戶型做小的趨勢。 其九：樓市真正步入資本與實力比拼的時代。 三、本章小結(jié) 洛陽市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。但是交房期大都在下半年至 20xx 年。 客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 20xx 年洛陽房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原 有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。 第二章 目標市場研判 【提 示】 本部分內(nèi)容為本項目運作之依據(jù)，由我司 10 余人歷時半個月時間市場調(diào)查而成，就各個市場中的經(jīng)營定位、租金、主力面積、平面規(guī)劃以及今后的發(fā)展趨勢進行全面的了解，并結(jié)合本項目自身實際情況，為本項目的前期市場定位、以及后期的營銷策劃、市場推廣以及戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的制定上提供有力的市場基礎(chǔ)。 同樣作為一個體量較大的專業(yè)市場，關(guān)林市場對于本項目而言有著重要的借鑒作用，因此我司將第一步主攻關(guān)林。 大多商戶對本項目的交通不是很看好，且認為市場較為飽和， 市場需求在逐漸的縮小，對未來的經(jīng)營前景不是很看好。 （二） 關(guān)林錢江商貿(mào)城 經(jīng)營模式 店鋪主力 面積 平均租金 工商費、國稅、 地稅、物業(yè)費 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 9平米 120xx 元/年 200/月 主過道 5米、 次過道 2米 消防噴淋，冷氣通分，有安全監(jiān)控，有扶梯貨梯，步行梯，衛(wèi)生間三層一個 小 結(jié) 該市場為經(jīng)貿(mào)大世界整體收購并改建的項目，占地一百多畝，總建筑面積 10 萬多平米，體量為關(guān)林商圈之最。 商戶交納 5000元押金即可進場裝修， 9月 1日前開始營業(yè)，不滿意的全部退回，現(xiàn)商戶入駐率達到 70%左右。 該市場由于是關(guān)林市場內(nèi)新建的市場，因此在規(guī)劃和硬件、管理方面都較為正規(guī)。 樓層分布為：一樓經(jīng)營服裝；二樓經(jīng)營嬰幼兒、內(nèi)衣；三樓經(jīng)營針織，床上用品。 （四） 精品商貿(mào)城 經(jīng)營模式 店 鋪 主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 批發(fā) 68 平 一樓 100 350 元 10 主過道 扶梯三兼零售 米， 200 元 /月 / ㎡二樓100 元 /月 /㎡ 元 /月 /月、 150 元/月 元 /月 、次 過道 米 個，步行梯三個，有消防噴淋，中央空調(diào) 小 結(jié) 總體上看一般，一樓有空鋪位，但都不出租轉(zhuǎn)售，二樓空鋪較多，出售不帶產(chǎn)權(quán)。規(guī)劃比較統(tǒng)一，有統(tǒng)一的工裝，有收銀臺，單層面積 2500 平米左右。 市場經(jīng)營狀況一般，客源大多來自洛陽及周遍地區(qū)，也有少部分來自山西，河北等地，年利潤大多在 3萬元左右。 （六） 林五金商貿(mào)城 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米， 7 元 —10 元 /月 /㎡ 3600 元 /年 主過道 15米、次過道11 米 輕質(zhì)隔墻、石膏板吊頂、地板磚、卷簾門 小 結(jié)： 該市場緊臨洛龍大道路，市場內(nèi)兩條主過道，五條次過道。主過道有 54 個停車位，分別為旺盛街，興隆街，興達街，豫新農(nóng)資貿(mào)易中心，誠心街，昌盛街，五金工具。 對于新市場的開發(fā)，多數(shù)商戶只是持一種觀望的態(tài)度，沒有一 開始就進駐市場的意思，因為他們太擔心新市場做不起來，如果擁有便利的交通，統(tǒng)一的管理，倉庫等完善的配套設(shè)施，有一部分人是愿意考慮的，目前關(guān)林的商戶對這里比較滿意的地方就是這里的租金很低，而且剛進駐商戶免一年的租金。 目前市場停車不方便，沒有大型的停車場； 消防不夠健全； 過道寬度不夠，最少要 10米，進出貨物十分不便； 許多商戶認為該市場可以改建為摩拖車配件市場，他們認為這是一個空白。早幾年業(yè)務(wù)輻射全國，但是目前只能輻射到河南的西部及周遍。 因為市場的商戶大多是外地人，他們對當?shù)氐亩愂找膊皇呛軡M意，但是對整個關(guān)林市場還是有較強的依賴性。市場目前經(jīng)營一般，所以相對來說租金也較低。 市場總述： 這幾個市場的歷史都比較悠久，輻射范圍遍及新疆，陜西，內(nèi)蒙，甘肅等多省，但是近幾年市場已經(jīng)逐漸委縮，現(xiàn)在最多的是河南西部，關(guān)林市場老化嚴重，尤其洛陽向南發(fā)展的一個大趨勢，要對 關(guān)林市場進行整體的改造，這對于我們來說也是一個機遇，老市場造成了老商戶的依賴性，但是已經(jīng)不如以前。使很多商戶產(chǎn)生了較大的消極心態(tài)，對市場前景不樂觀。從門口依次遞減，間差 1000 元左右。商戶對本項目的建議有： 市場要形成一個濃厚的商業(yè)氛圍，在較短的時間能夠迅速打響品牌； 管理規(guī)范，對本地人和外地商戶不能區(qū)別對待； 地理位置不太看好，因為洛陽的專業(yè)市場主要輻射河南的西部區(qū)域； 要加強市場的物流狀況，而且倉庫很重要，要有消防，最重要是要安全。 同時洛陽已經(jīng)不在具備再建造大型市場的條件，認為洛陽缺少產(chǎn)品生產(chǎn)供給系統(tǒng)；交通與相鄰的鄭州相比不便利，不利于貨物的 進出；市場輻射面不廣，只能輻射河南西部地區(qū)，而且市場份額還在不斷縮小。 （十三） 關(guān)林皂角食品市場 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 28平米，上下兩層 一段： 15000元 16000元 二段： 8000元 10000元 三段： 5000元 6000元 150元 /月 350 元/月 300 元/月 10 元 主過道、次過道 米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 該市場雖然建成時間較長，但定位一直不專業(yè)，并不全為食品批發(fā)，同時也包括生活用品。商戶大多想轉(zhuǎn)化經(jīng)營類別或另外建成一家專業(yè)的食品批發(fā)市場。重點還是市區(qū)和周遍縣市，看好洛南地區(qū)的人氣和發(fā)展前景。 （二） 管理混亂 關(guān)林市場大多沒有統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司，管理由當?shù)卮逦洚敚渎毮軆H限于收取租金及各項管理費用，對于市場整體運作經(jīng)營缺乏意識，因此在現(xiàn)關(guān)林市場經(jīng)常出現(xiàn)亂收費、占道、惡性競爭、團體打壓等不規(guī)范現(xiàn)象。 （四） 二樓利用率太低 關(guān)林市場的店鋪大多采用一樓營業(yè)、二樓倉庫的形式，商戶普遍反映二樓的利用率太低，根 本不能存放貨物或者住宿，純粹就是浪費，商戶大多建議將倉庫和營業(yè)房分開設(shè)計，提高店鋪利用率。 （六） 物流壟斷 目前整個關(guān)林市場的物流被當?shù)卮逦娜椅锪鞴舅鶋艛?，外面的物流公司和貨運部根本不能從中接貨，造成了價格相對較高，在一定程度上損害到商戶的利益。 （八） 缺少統(tǒng)一的廣告宣傳 關(guān)林市場大多沒有統(tǒng)一的廣告宣傳，廣告效應(yīng)主要依靠顧客的口頭傳播，也沒有統(tǒng)一的促銷活動，主要靠商戶自身的一些打折活動，市場對此也沒有的統(tǒng)一的規(guī)定和組織。 第二節(jié) 洛陽其他區(qū)域市場調(diào)查分析 （一） 洛陽橋鋼材市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 定鼎南路 批發(fā)為主 3070平米，上下兩層 6 元 — 20元 /月 /㎡ 無 營業(yè)額的4% 無 主過道11米、次過道7 米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 該市場位于定鼎南路與洛陽立交橋附近，交通較為便利，占地面積約 20xx0 平米，經(jīng)營商戶約 130 家，整個市場分為南北兩塊，各有兩個入口，但是互不相通。他的面積約為 5000平米，共有 90 個 30平米的經(jīng)營者。市場內(nèi)主過道寬度約為 11 米，次過道寬度約為 7米，無停車位，無啟重設(shè)備。 兩個市場 的商戶反映市場 的經(jīng)營狀況良好，對持續(xù)經(jīng)營有樂觀態(tài)度，他們主要面對洛陽 9縣 6 區(qū)的建筑工地和工廠進行銷售，部分商戶希望擴大經(jīng)營，但是他 們對該市場的衛(wèi)生環(huán)境和硬件設(shè)備較為不滿，希望可以得到改善。路右面有大型的鋼材倉庫，收費為吊一次 10元，兩個鋼材倉庫都是露天的，有鐵道相通，內(nèi)有高架吊車，但是倉庫不 夠用，有部分商戶的貨物放在路邊。商戶普遍反映在洛陽的潛力還是很大的，對市場前景比較樂觀。租金為 13元 /月 *平米，做辦公用，二樓做財務(wù)。對新項目的路段比較認可，并表示物流費用并不會影響成本，可能是對洛陽市場比較看好。如道南 801 鋼材市場，市場興起時間并不長約 4 年時間。 另外地方保護對外來人有一定的阻力，我們應(yīng)該加強市場的管理與規(guī)范，給商戶一個公平競爭的環(huán)境。通過了解，他們大多認為我們這一項目的地理位置不是很好，不適合經(jīng)營食品，因為大多經(jīng)營食品的都處在市內(nèi)或市內(nèi)居民區(qū)，對于他們來說我們的地理位置不太理想。但是由于面積不是太寬，所以公司給他們提供了部分離市場不遠的倉庫。因看好其地理位置及行業(yè)前景，中國 一拖將在今年 9 月份將整個市場拆掉。建成后將成為整個豫西乃至整個河南最大的建材超市，足以壟斷洛陽的整個建材市場。 （六） 名優(yōu)建材市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 王城路 零售 90100平米，上下兩層 1125元 /月 /㎡ 3 元/月 /㎡ 330 元/月 無 主過道、次過道 米 通街，大棚市場，一樓經(jīng)營，二樓倉庫 小 結(jié) 該市場位于東方建材市場的斜對面，一條馬路之隔，主營櫥柜、陶瓷、木地板，受東方建材市場的影響，生意僅次于東方建材市場。 （七） 道北陶瓷市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費 國稅、地稅 物業(yè)費 過道寬度 硬件 春都路 批發(fā) 30 平米，一層 7 元 —15 元 /月 /㎡ 1460 元 /月 主過道8 米、次過道 8米