【正文】 SL企業(yè)系統(tǒng)職工為主的國有經(jīng)濟(jì)職工是 V市城市消費的主力軍。 這使城市具有極好的房地產(chǎn)消費基礎(chǔ)。 城市規(guī)模 ? V市 2023年年末總?cè)丝跒?，同比上升 % ? 項目所在的 DY區(qū) 2023年年底全區(qū)總?cè)丝?，同比增加約 % ? 中心城建成區(qū)面積達(dá)到 。 現(xiàn)階段的發(fā)展重點：建設(shè)完善東城，改造提高西城 ? 西城的改造提升為項目創(chuàng)造精品提供了機(jī)會，項目將為西城打造新形象，成為城市新名片。 中觀研究之模塊： ? 市場發(fā)展歷程研究 ? 市場格局分析 ? 市場需求分析 ? 典型個案分析 ? 市場走勢分析 Hopefluent Real Properties 不同的城市有著不同的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，或長或短，或復(fù)雜或簡單，發(fā)展歷程的研究是對一系列市場現(xiàn)狀判斷的基礎(chǔ)。Hopefluent Real Properties 模塊 2：市場格局的分析 一個城市的市場格局往往受著期歷史沿革、人文特征、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、消費分層等多種復(fù)雜因素的影響，因此市場格局的研究正是對項目所在細(xì)分市場的環(huán)境與發(fā)展方向的重要判斷。一般常用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)域 /板塊、檔次、功能等。 例： D市居住物業(yè)板塊分析 （項目所在的東南板塊處于怎樣的競爭地位） 中東板塊 中西板塊 本項目 D市住宅板塊特征： 中東板塊 ： CBD，商務(wù)公寓聚集，高價； 東南板塊 ：休閑渡假資源集中，開發(fā)量受地勢影響而有限，公眾認(rèn)可度高； 中西板塊 ：政府機(jī)關(guān)聚集，老城區(qū)，開發(fā)量小，高價； 西南板塊 ：高校區(qū)，舊廠搬遷，供應(yīng)量大，中價； 北部板塊 ：工業(yè)組團(tuán)，人口密度低，居住物業(yè)開發(fā)量小，低價。 Hopefluent Real Properties ? 分檔次分析 從不同的檔次來分析房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況可清淅地看到各層次競爭激烈程度與開發(fā)水平，從而找到項目可生存或可引領(lǐng)的市場空檔。 Hopefluent Real Properties 例 2： Q市居住物業(yè)檔次分析 （某郊區(qū)大盤的開發(fā)方向） 臨海高檔物業(yè)，開發(fā)密集，吸納本地及外來高端客戶 市內(nèi)小型樓盤，開發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放 大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開發(fā)水平低，以滿足基本居住需求 Q市的居住物業(yè)呈明顯的紡錘型分布，中檔樓盤供應(yīng)量有限，整個城市中檔的主流消費不能得到有效滿足，市場有明顯的中檔精品樓盤的市場缺口 Hopefluent Real Properties ? 復(fù)合型物業(yè)的格局分析（主要針對大盤開發(fā)） 有一種流行說法“房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入復(fù)合時代”，不完全正確，但也反應(yīng)一定趨勢，一些居住項目在滿足居住功能外附加價值的研究就顯得十分有項目重要。 分析方法： ? 定性研究：二手資料、過往市場表現(xiàn)分析、 重點客戶訪談 ? 定量研究：需求人口基數(shù)分析、 問卷調(diào)查 例：訪談及問卷調(diào)查 （針對某市中高端客戶的調(diào)查設(shè)計） ? 調(diào)查范圍 ：市區(qū)為主，兼顧少量周邊郊縣市樣本量 ? 調(diào)查方式 ：預(yù)約訪談 15人左右，問卷調(diào)查 300樣本（隨機(jī)抽樣，入戶調(diào)查） ? 樣本的選擇 ： ? 未來兩年內(nèi)打算購買住宅的消費者 ? 家庭月收入 5000元以上家庭 ? 居住區(qū)域盡量分散，每家庭完成一份樣本 ? 問卷配額：中級以上公務(wù)員 /事業(yè)單位管理人員 100樣本、企業(yè)中高層管理 /技術(shù)人員 100樣本，私營企業(yè)主 /自由職業(yè)者 100樣本，訪談也涵蓋以上類型 Hopefluent Real Properties 模塊 4：典型個案分析 典型個案主要是 針對 競爭對手、可借鑒的樓盤進(jìn)行分析，包括 借鑒 這些個案的客戶吸納手段、開發(fā)模式、定位的成敗、經(jīng)營、配套等，從而 分析 項目的競爭環(huán)境、生長的難度、可突破的方位、客戶的需求特征、某類功能配置的可行性。 影響市場趨勢的因素： ? 政策因素 ：宏觀環(huán)境分析預(yù)測、數(shù)據(jù)增長或回落的數(shù)學(xué)分析 ? 規(guī)劃因素 ：市場格局的變化受區(qū)域規(guī)劃的直接影響 ? 市場競爭環(huán)境因素 ：開發(fā)商的水平變化、土地批出狀況、主要競爭對手的后續(xù)開發(fā)情況、需求變化對市場競爭的影響 ? 市場需求因素 ：需求量與層次的需求、置業(yè)新需求方向、市場競爭變化引至的市場需求變化 ? 其它因素 Hopefluent Real Properties 微觀研究的方法與例證（項目） Hopefluent Real Properties 例證之： F市 H項目開發(fā)條件分析（部分） Hopefluent Real Properties H項目與 F市商業(yè)區(qū)及居住區(qū)的聯(lián)系分析 ? F市原規(guī)劃在主干路以南設(shè)置 CBD，但政府調(diào)控不力，近期實現(xiàn)的可能性較??；在目前的發(fā)展階段，城市并無真正意義上的商務(wù)區(qū)； ? H項目毗鄰城市規(guī)劃中的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)價值較高； ? 江北岸沿濱江大道東段，區(qū)域已逐步發(fā)展為高尚居住區(qū)聚集地，項目居住價值亦很高。 某巷 小江西會館 街巷中的舊墻 某巷內(nèi)街 H項目地塊開發(fā)條件分析 Hopefluent Real Properties H項目地塊開發(fā)條件分析 ? 項目用地為不規(guī)整的矩形，臨 A街長邊約 292米，臨 B街短邊約 177米，地勢平緩，最大高差在 1米以內(nèi)。 ? 基地現(xiàn)狀主要為空地及廢棄居住建筑。 Hopefluent Real Properties 市政配套設(shè)施 市政配套設(shè)施齊全 H項目 生活配套設(shè)施 生活便利 從政府層面和自身條件看，項目可利用資源豐富 可利用的其它資源： 景觀、商業(yè)人流等 H項目可利用相關(guān)資源分析圖示 Hopefluent Real Properties 定位研究的方法與例證 Hopefluent Real Properties ?項目 SWOT分析 ?項目發(fā)展策略 ?項目市場定位（整體發(fā)展主題、功能定位） ?住宅物業(yè)定位 住宅物業(yè)發(fā)展主題 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品定位 定價建議 定位研究的常規(guī)思路 Hopefluent Real Properties 定位研究思維樹狀圖 Hopefluent Real Properties 項目市場定位坐標(biāo)系 項目發(fā)展策略雷達(dá)圖 Hopefluent Real Properties 例證之： F項目 SWOT分析及核心問題演進(jìn) Hopefluent Real Properties S優(yōu)勢 W劣勢 O威脅 T機(jī)會 本項目核心問題： ? 如何實現(xiàn)整體項目價值最大化 ? 如何協(xié)調(diào)項目大規(guī)模與有限需求關(guān)系 ?