【文章內(nèi)容簡介】 吸納本地及外來高端客戶 市內(nèi)小型樓盤，開發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放 大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開發(fā)水平低，以滿足基本居住需求 Q市的居住物業(yè)呈明顯的紡錘型分布，中檔樓盤供應(yīng)量有限，整個(gè)城市中檔的主流消費(fèi)不能得到有效滿足，市場有明顯的中檔精品樓盤的市場缺口 Hopefluent Real Properties ? 復(fù)合型物業(yè)的格局分析（主要針對(duì)大盤開發(fā)） 有一種流行說法“房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入復(fù)合時(shí)代”，不完全正確，但也反應(yīng)一定趨勢(shì)，一些居住項(xiàng)目在滿足居住功能外附加價(jià)值的研究就顯得十分有項(xiàng)目重要。 例：某大型復(fù)合項(xiàng)目的格局分析 （項(xiàng)目在多類功能開發(fā)方向，與組合方式） 項(xiàng)目可能組合開發(fā)的幾類物業(yè) 酒店 ： 渡假式居住物業(yè) ： 一般的居住大盤 ： 高爾夫物業(yè) ： 商業(yè) ： 板塊分析、檔次分析 …… 渡假休閑資源分類分析 …… 檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類 /商務(wù)類） …… 別墅類、公寓類 …… 休閑類商業(yè)街、超市 …… Hopefluent Real Properties 模塊 3：市場需求分析 市場格局的分析是針對(duì)市場供應(yīng)面的研究，而市場需求分析則是直接針對(duì)購房者的分析。 分析方法： ? 定性研究：二手資料、過往市場表現(xiàn)分析、 重點(diǎn)客戶訪談 ? 定量研究：需求人口基數(shù)分析、 問卷調(diào)查 例：訪談及問卷調(diào)查 （針對(duì)某市中高端客戶的調(diào)查設(shè)計(jì)） ? 調(diào)查范圍 ：市區(qū)為主，兼顧少量周邊郊縣市樣本量 ? 調(diào)查方式 ：預(yù)約訪談 15人左右，問卷調(diào)查 300樣本（隨機(jī)抽樣，入戶調(diào)查） ? 樣本的選擇 ： ? 未來兩年內(nèi)打算購買住宅的消費(fèi)者 ? 家庭月收入 5000元以上家庭 ? 居住區(qū)域盡量分散，每家庭完成一份樣本 ? 問卷配額：中級(jí)以上公務(wù)員 /事業(yè)單位管理人員 100樣本、企業(yè)中高層管理 /技術(shù)人員 100樣本，私營企業(yè)主 /自由職業(yè)者 100樣本，訪談也涵蓋以上類型 Hopefluent Real Properties 模塊 4：典型個(gè)案分析 典型個(gè)案主要是 針對(duì) 競爭對(duì)手、可借鑒的樓盤進(jìn)行分析，包括 借鑒 這些個(gè)案的客戶吸納手段、開發(fā)模式、定位的成敗、經(jīng)營、配套等，從而 分析 項(xiàng)目的競爭環(huán)境、生長的難度、可突破的方位、客戶的需求特征、某類功能配置的可行性。 例： G市居住大盤個(gè)案分析 （主要針對(duì)本項(xiàng)目的定位方向與競爭環(huán)境） Hopefluent Real Properties 模塊 5：市場趨勢(shì)分析 前期策劃針對(duì)的一般都是在未來一兩年內(nèi)開發(fā)、推售的項(xiàng)目，因此市場趨勢(shì)的分析十分重要。 影響市場趨勢(shì)的因素： ? 政策因素 ：宏觀環(huán)境分析預(yù)測、數(shù)據(jù)增長或回落的數(shù)學(xué)分析 ? 規(guī)劃因素 ：市場格局的變化受區(qū)域規(guī)劃的直接影響 ? 市場競爭環(huán)境因素 ：開發(fā)商的水平變化、土地批出狀況、主要競爭對(duì)手的后續(xù)開發(fā)情況、需求變化對(duì)市場競爭的影響 ? 市場需求因素 ：需求量與層次的需求、置業(yè)新需求方向、市場競爭變化引至的市場需求變化 ? 其它因素 Hopefluent Real Properties 微觀研究的方法與例證（項(xiàng)目） Hopefluent Real Properties 例證之： F市 H項(xiàng)目開發(fā)條件分析（部分） Hopefluent Real Properties H項(xiàng)目與 F市商業(yè)區(qū)及居住區(qū)的聯(lián)系分析 ? F市原規(guī)劃在主干路以南設(shè)置 CBD，但政府調(diào)控不力，近期實(shí)現(xiàn)的可能性較??；在目前的發(fā)展階段，城市并無真正意義上的商務(wù)區(qū)； ? H項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)價(jià)值較高； ? 江北岸沿濱江大道東段，區(qū)域已逐步發(fā)展為高尚居住區(qū)聚集地，項(xiàng)目居住價(jià)值亦很高。 本項(xiàng)目 MAIN ROAD F市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃 Hopefluent Real Properties 臨近某歷史文物保護(hù)街區(qū)，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)建筑保留完好，文化底蘊(yùn)深厚，是項(xiàng)目開發(fā)可借勢(shì)之處。 某巷 小江西會(huì)館 街巷中的舊墻 某巷內(nèi)街 H項(xiàng)目地塊開發(fā)條件分析 Hopefluent Real Properties H項(xiàng)目地塊開發(fā)條件分析 ? 項(xiàng)目用地為不規(guī)整的矩形，臨 A街長邊約 292米，臨 B街短邊約 177米，地勢(shì)平緩，最大高差在 1米以內(nèi)。主要標(biāo)高集中在 （黃海高程），相對(duì)應(yīng)江面標(biāo)高約在 ，高差約 。 ? 基地現(xiàn)狀主要為空地及廢棄居住建筑。項(xiàng)目拆遷難度較小，拆遷工作計(jì)劃在2023年 12月完成。 Hopefluent Real Properties 市政配套設(shè)施 市政配套設(shè)施齊全 H項(xiàng)目 生活配套設(shè)施 生活便利 從政府層面和自身?xiàng)l件看，項(xiàng)目可利用資源豐富 可利用的其它資源： 景觀、商業(yè)人流等 H項(xiàng)目可利用相關(guān)資源分析圖示 Hopefluent Real Properties 定位研究的方法與例證 Hopefluent Real Properties ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?項(xiàng)目發(fā)展策略 ?項(xiàng)目市場定位（整體發(fā)展主題、功能定位） ?住宅物業(yè)定位 住宅物業(yè)發(fā)展主題 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品定位 定價(jià)建議 定位研究的常規(guī)思路 Hopefluent Real Properties 定位研究思維樹狀圖 Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目市場定位坐標(biāo)系 項(xiàng)目發(fā)展策略雷達(dá)圖 Hopefluent Real Properties 例證之： F項(xiàng)目 SWOT分析及核心問題演進(jìn) Hopefluent Real Properties S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) O威脅 T機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目核心問題： ? 如何實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目價(jià)值最大化 ? 如何協(xié)調(diào)項(xiàng)目大規(guī)模與有限需求關(guān)系 ? 如何利用與提升區(qū)域商業(yè)的傳統(tǒng)形象 ? 如何協(xié)調(diào)商業(yè)與住宅兩大功能 ? 如何吸納與組織商業(yè)客流 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì) —— 景觀價(jià)值最大化 —— 規(guī)模大 —— 項(xiàng)目資源豐富 規(guī)避劣勢(shì)，化解威脅 —— 周邊景觀的改造與利用 —— 高端客戶有效需求量 —— 商業(yè)客流的吸納 區(qū)位價(jià)值復(fù)合：江景、人文、商業(yè) 地塊規(guī)模大；唯一性 品牌商譽(yù)好 部分住宅無法一線望江 周邊環(huán)境不佳 商業(yè)旺區(qū)有一定距離 開發(fā)成本高，彈性弱 市場持續(xù)走旺 中心城區(qū)認(rèn)可度高 中高端有效需求 競爭不斷加劇 中高端客戶有限 區(qū)域商業(yè)開發(fā)量大 某濱水豪宅項(xiàng)目 SWOT分析 Hopefluent Real Properties 某濱水