【正文】 er – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 17 Text Lines 相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及利率政策的出臺(tái)，將進(jìn)一步規(guī)范重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，引導(dǎo)其健康發(fā)展 重慶市將出臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)款專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)行“項(xiàng)目資本金制度”。 ? 初步形成獨(dú)立的融資能力 ? 爭(zhēng)取年度租賃收入達(dá)到 5000萬(wàn)元（？）。1 Text Lines 支持 重慶 協(xié)信 集團(tuán) 設(shè)計(jì) 投資 控 股 管理 模 式 下 的 組織 結(jié)構(gòu) 和 管理 體 系 – 中期 報(bào)告 – 重慶 協(xié)信 實(shí) 業(yè) (集團(tuán) )有 限 公司 重慶， 2023年 12月 23日 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 2 Text Lines This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Partners. 目錄 頁(yè)碼 A. 協(xié)信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 評(píng)估 分析 4 A1. 協(xié) 信 集團(tuán) 制定 了 具 有 挑戰(zhàn) 性 的 企業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn)略 A2. 外 部 市場(chǎng) 的 發(fā) 展 為 協(xié) 信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 實(shí)施 提供 了 廣 闊 的 空 間 A3. 協(xié) 信 集團(tuán) 的 戰(zhàn)略 實(shí)施 還 需要 注意多 方面 的 管理 難 點(diǎn) B. 協(xié) 信 集團(tuán) 組織 結(jié)構(gòu) 現(xiàn) 狀 分析 37 B1. 為了適應(yīng)發(fā)展， 協(xié)信 集團(tuán) 應(yīng)進(jìn)行全面的 組織 結(jié)構(gòu)調(diào)整 B2. 協(xié) 信 集團(tuán) 現(xiàn) 有 的 人 力 資源 體 系無(wú) 法 支撐 企業(yè) 的良性 發(fā) 展 C. 協(xié) 信 集團(tuán) 組織 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 的 基本 思 路 和 原則 61 C1. 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手 和 成功 企業(yè) 的 組織運(yùn) 行 模 式 分析 C2. 建立 高 效、 精 干、 規(guī)范、 分 工 明確 的 組織 運(yùn) 作 體 系 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 3 Text Lines This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Partners. 目錄 頁(yè)碼 D. 法 人 管理 結(jié)構(gòu) 和 管理 原則 建議 88 E. 部門(mén) 和 職 能 設(shè)置 建議 96 E1. 總 部 的 部門(mén) 和 職 能 設(shè) 置 E2. 房地 產(chǎn) 體 系 的 部門(mén) 和 職能 設(shè)置 E3. 商 業(yè) 物 業(yè) 體 系 的 部門(mén) 和 職 能 設(shè)置 E4. 人 力 資源 體系 設(shè)計(jì) 基本 思 路 和 建議 F. 實(shí)施 建議 151 G. 下 一 步 行動(dòng) 方案 160 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 4 A. 協(xié)信 集團(tuán) 戰(zhàn)略 評(píng)估 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 5 Text Lines 羅蘭 ?貝格認(rèn)為協(xié)信集團(tuán)制定了非常具有挑戰(zhàn)性的戰(zhàn)略目標(biāo)，目前的問(wèn)題并不是戰(zhàn)略目標(biāo)本身，而更多的是內(nèi)部制約戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素 ? 協(xié)信集團(tuán)制定了成為中國(guó)具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，短期內(nèi)以資產(chǎn)迅速擴(kuò)張、高利潤(rùn)率和高回報(bào)、企業(yè)社會(huì)化為戰(zhàn)略目標(biāo)。 ? 外部市場(chǎng)的發(fā)展為協(xié)信實(shí)現(xiàn)起短期戰(zhàn)略目標(biāo)提供了廣闊的空間，房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)物業(yè)行業(yè)都保持著較高的增長(zhǎng)率，需要指出的是重慶汽車(chē)交易市場(chǎng)的前景并不樂(lè)觀，汽車(chē)經(jīng)營(yíng)和貿(mào)易如果以卡車(chē)和農(nóng)用車(chē)為主，還存在一定的機(jī)會(huì)，建議協(xié)信審慎發(fā)展汽車(chē)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) ? 協(xié)信要實(shí)現(xiàn)其短期戰(zhàn)略目標(biāo)，主要面臨四個(gè)方面的問(wèn)題： 選擇最適合企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的業(yè)務(wù)發(fā)展模式 籌集足夠的資金并進(jìn)行合理的分配來(lái)確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利發(fā)展 目前的組織結(jié)構(gòu)需要全面調(diào)整來(lái)支撐戰(zhàn)略的實(shí)施 目前的人力資源狀況無(wú)法支撐企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)和組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展 概括 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 6 A1. 協(xié)信集團(tuán)制定了具有挑戰(zhàn)性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 7 Text Lines 協(xié)信集團(tuán)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是希望成為中國(guó)具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) 長(zhǎng)期戰(zhàn)略 發(fā)展目標(biāo) ? 成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)集團(tuán) ? 具有龐大的規(guī)模 ? 成為中國(guó)具有重要經(jīng)濟(jì)影響力的企業(yè) ? 具有良好的社會(huì)公益形象的上市公司 ? 最受員工熱愛(ài)的企業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 8 Text Lines 為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，協(xié)信集團(tuán)制定了公司層面和業(yè)務(wù)層面的短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 房地產(chǎn)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 房地產(chǎn)體系未來(lái)的管理和運(yùn)作模式應(yīng)該作哪些改進(jìn)？ ? 房地產(chǎn)體系應(yīng)該重點(diǎn)培養(yǎng)哪些能力？ ? 房地產(chǎn)體系的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 市場(chǎng)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 市場(chǎng)體系未來(lái)在內(nèi)部管理和組織結(jié)構(gòu)方面應(yīng)該進(jìn)行哪些改進(jìn)？ ? 重點(diǎn)營(yíng)造什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)能力？ ? 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 協(xié)信集團(tuán)短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 重點(diǎn)培養(yǎng)哪些方面的核心能力？ ? 主要控制 哪些方面的戰(zhàn)略指標(biāo)？ ? 內(nèi)部管理的重點(diǎn)和核心所在是什么？ ? 追求什么樣的企業(yè)發(fā)展指標(biāo)？ Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 9 Text Lines 協(xié)信集團(tuán)制定了迅速擴(kuò)大規(guī)模和資產(chǎn)，并積極推進(jìn)企業(yè)社會(huì)化的公司短期 發(fā)展戰(zhàn)略（ 2023至 2023年） 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 整合現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤(rùn)率 ? 建立高效的投資控股模式的管理體制 ? 完善和優(yōu)化融資渠道 ? 建立穩(wěn)定高質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍 ? 建立良好的企業(yè)信譽(yù)及品牌 ? 培育具有鮮明特設(shè)的推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的文化 ? 建立良好的公關(guān)關(guān)系（政府、金融、新聞） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 20億元 ? 年銷(xiāo)售額達(dá)到 7億元 ? 總資產(chǎn)稅后利潤(rùn)率達(dá)到 18% ? 擁有一家上市公司 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 10 Text Lines 房地產(chǎn)體系制定了非常具有挑戰(zhàn)性的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立高效的內(nèi)部管理系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 在重慶地區(qū)樹(shù)立一流房屋開(kāi)發(fā)商的地位 ? 培養(yǎng)“天驕”高尚住宅小區(qū)的品牌形象 ? 形成良性的現(xiàn)金流循環(huán) ? 初步形成長(zhǎng)期研發(fā)能力以及穩(wěn)定持續(xù)的開(kāi)發(fā)能力 ? 建立房地產(chǎn)體系的外部支撐系統(tǒng)（外部關(guān)系、物業(yè)管理等） ? 總資產(chǎn)達(dá)到 15億元 ? 總建設(shè)面積 100萬(wàn)平米（即新增加 60萬(wàn)平方米） ? 重慶城區(qū)市場(chǎng)占有率 8% ? 項(xiàng)目總投資回報(bào)率 20% ? 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅后利潤(rùn)率 25%以上 ? 擁有一家異地子公司 ? 2023年銷(xiāo)售額 5億元 ,2023年 7億元 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 11 Text Lines 市場(chǎng)體系的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)主要是以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理創(chuàng)新為核心 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立一個(gè)高效的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng) ? 建立一個(gè)穩(wěn)定、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 ? 建立新型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，具有某一細(xì)分市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 現(xiàn)有物業(yè)出租率 98% ? 其它形式的銷(xiāo)售額達(dá)到 1億元，稅后利潤(rùn)率達(dá)到 10% ? 在細(xì)分市場(chǎng)擁有 3家連鎖店 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 12 A2. 外部市場(chǎng)分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 13 Text Lines 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐步規(guī)范，促進(jìn)了重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 重慶 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 市場(chǎng) 特 征 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特征 ? 重慶加大固定資產(chǎn)投資 ? 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)迅速 ? 2023元以上的中高檔細(xì)分市場(chǎng)必將成為重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地 ? 加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資力度 ? 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) ? 培育綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè) ? 建立和完善全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò) ? 新的房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策即將出臺(tái) ? 房地產(chǎn)專(zhuān)款專(zhuān)用 ? 利息上調(diào) ? 搬遷貨幣安置 市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)細(xì)分 政府引導(dǎo) 政策導(dǎo)向 Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 14 Text Lines 自從 1996年，重慶市被設(shè)立為直轄市后，國(guó)家不斷加大對(duì)重慶市的固定資產(chǎn)投資，加快重慶的城市改造進(jìn)程 重慶市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 [單位：億元人民幣 ] 資料 來(lái) 源： 協(xié) 信， 羅蘭 ?貝格 分析 * 95 96 97 98 99 2023 +20% . *：重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開(kāi) 發(fā) 辦 預(yù)測(cè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 15 Text Lines 近五年來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額增長(zhǎng)很快，年均增長(zhǎng)率為 20%，尤其是住宅增長(zhǎng)更快，平均增長(zhǎng)率為 27% 住宅開(kāi)發(fā)投資 [億元 ] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023* +20% *: 重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開(kāi) 發(fā) 辦 預(yù)測(cè) 資料 來(lái) 源： 1999年 中 國(guó) 房 地 年 鑒 1997 1998 1999 2023 2023* +27% Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 16 Text Lines 越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入 2023元以上的中高檔住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，將使這一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商必須將項(xiàng)目總投資額的 25~30%的自有資金存入指定銀行，由此銀行監(jiān)管資金的流向 重慶市的搬遷安置將全部采用貨幣安置，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的大量現(xiàn)金流出 ?建設(shè)部將出臺(tái)新的房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策： 7層以下住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須在封頂后才能銷(xiāo)售； 7層以上建筑必須在完成總體投資 75%以上后才能封頂，上海、成都已開(kāi)始執(zhí)行 ?重慶地方政府也出臺(tái)相關(guān)政策，比現(xiàn)有銷(xiāo)售政策要求更為嚴(yán)格 國(guó)家近期將上調(diào)利率，抑制通貨，房地產(chǎn)受到的抑制將首當(dāng)其沖 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) Roland Berger – Strategy Consultants SHA4309053370924ax 18 Text Lines 重慶市政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保持非常積極的態(tài)度 …... 建立和完善全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)，大力促進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 加快城市建設(shè)步伐，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng) 重慶市建設(shè)事業(yè) 第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展綱要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理法規(guī)和章程進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)范有序 培育一批綜合實(shí)力強(qiáng)的開(kāi) 發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)、扶持開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模大，科技含