【正文】 0元 /平米帶裝修的水平，保證了良好的銷售速度。 Gemdale Corporation 萬(wàn)科為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)而發(fā)動(dòng)的“降價(jià)潮”將會(huì)使更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)促銷行列中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格很難有提升 ? 在萬(wàn)科降價(jià)促銷給眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的鯰魚(yú)效應(yīng)、多米諾骨牌效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)的效果累積發(fā)酵、陸續(xù)釋放下，在未來(lái)萬(wàn)科將繼續(xù)降價(jià)促銷對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的影響下，市場(chǎng)上無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)更多的跟隨者。 Gemdale Corporation 二級(jí)市場(chǎng) 一月 二月 三月 四月 五月 成交套數(shù) 1871 792 3293 4250 4732 成交面積 169305 72356 264318 351816 405957 成交均價(jià) 14729 14543 12463 11927 11143 08年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)： 08年 3月開(kāi)始，全市成交均價(jià)有進(jìn)一步下探的趨勢(shì) Gemdale Corporation 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)： 因此，從宏觀政策、新盤入市情況、領(lǐng)導(dǎo)者品牌的蝴蝶效應(yīng)和目前趨勢(shì)四個(gè)維度來(lái)看， 08年市場(chǎng)仍然會(huì)在艱難中前行，房地產(chǎn)價(jià)格難以上?。? 預(yù)計(jì) 08年尤其是 4季度 ， 成交價(jià)格可能進(jìn)一步下挫 ；而價(jià)格的進(jìn)一步下跌可能帶來(lái)成交量小幅攀升，預(yù)計(jì)08年 4季度價(jià)格可能在買賣雙方互相博弈中逐步找到平衡點(diǎn) 。 第一部分：房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 今年 1－ 4月份全市總成交 10206套，同比去年同期減少了 ％。 今年 1－ 4月份全市總成交 ，同比去年同期減少了 ％。 18717923293425047321693057235626431835181640595705001000150020232500300035004000450050001月 2月 3月 4月 5月050000100000150000202300250000300000350000400000450000銷售套數(shù)銷售面積Gemdale Corporation 二級(jí)市場(chǎng) 一月 二月 三月 四月 五月 成交套數(shù) 1871 792 3293 4250 4732 成交面積 169305 72356 264318 351816 405957 成交均價(jià) 14729 14543 12463 11927 11143 08年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)： 07年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)： 08年受春節(jié)因素影響，成交量歷經(jīng)最慘淡的時(shí)期后， 4月 開(kāi)始剛性自住需求釋放，全市成交量明顯攀升，迎來(lái)市場(chǎng)第一輪“小陽(yáng)春”行情；已經(jīng)回到去年下半年的水平。 —— 整個(gè)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)波動(dòng)局面 其中 3－ 5月出現(xiàn)了市場(chǎng)“小陽(yáng)春”，說(shuō)明市場(chǎng)受行情帶動(dòng)作用明顯 Gemdale Corporation 項(xiàng)目名稱 上門量 進(jìn)線量 成交量 中央悅城 12 0 1 后海公館 45 10 2 春華四季園 19 25 3 君悅龍庭 50 40 4 慢城 114 15 4 中城天邑 39 9 4 高發(fā)城馳 54 10 6 鼎太風(fēng)華 41 44 7 僑香諾園 56 31 9 5月 26日 6月 1日全市主要項(xiàng)目成交情況： 而“ 51”春交會(huì)后，全市項(xiàng)目上門量和成交量又開(kāi)始下滑；6月份進(jìn)一步 遇冷 5月 5日 5月 11日全市主要項(xiàng)目成交情況： 項(xiàng)目名稱 上門量 進(jìn)線量 成交量 中央悅城 后海公館 57 5 2 春華四季園 25 16 6 君悅龍庭 181 22 6 慢城 160 13 12 中城天邑 94 22 14 高發(fā)城馳 74 17 7 鼎太風(fēng)華 109 47 10 僑香諾園 57 50 2 Gemdale Corporation 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)： 可以預(yù)計(jì) 08年 10月受 “秋交會(huì)”行情帶動(dòng) ，基于合理市場(chǎng)價(jià)格，成交量上會(huì)迎來(lái)短暫的“小陽(yáng)春” ， 10月可能是 08年成交量最后的一撥行情 ， 而 08年 6月 10月 （ 08年 3季度） 市場(chǎng)成交缺乏熱點(diǎn)， 成交量的突破會(huì)比較艱難。 第一部分：房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上?？?cè)丝?600萬(wàn)，深圳總?cè)丝?1200萬(wàn)，兩個(gè)城市均外來(lái)人口眾多 中央關(guān)注，重點(diǎn)調(diào)控。 05年宏觀調(diào)控后3個(gè)月后成交量跌落至谷底，而價(jià)格也隨著成交萎縮而開(kāi)始下降。進(jìn)入 06年后成交量與價(jià)格一直處于橫盤調(diào)整狀態(tài)。 Gemdale Corporation 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)： 預(yù)計(jì) 09年 2季度起市場(chǎng)會(huì)逐漸明朗，首先各月成交量開(kāi)始直線攀升，然后帶動(dòng)價(jià)格小幅走高，跡象轉(zhuǎn)暖。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。假設(shè) CPI進(jìn)一步突破 8％設(shè)臵更高， 不排除在08年下半年繼續(xù)提高存款儲(chǔ)備金率及加息的可能。但是目前， 銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房貸款政策，對(duì)個(gè)人住宅信貸實(shí)行嚴(yán)格審批程序。 這表明，國(guó)家在宏觀輿論上已經(jīng)發(fā)出 “嚴(yán)格執(zhí)行政策，保證樓市平穩(wěn)”的基調(diào)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成交量判斷： 可以預(yù)計(jì) 08年 10月受 “秋交會(huì)”行情帶動(dòng) ，基于合理市場(chǎng)價(jià)格， 成交量上會(huì)迎來(lái)短暫的“小陽(yáng)春” ， 10月可能是 08年成交量最后的一撥行情 ， 而 08年 6月 10月 （ 08年 3季度） 市場(chǎng)成交缺乏熱點(diǎn)， 成交量的突破會(huì)比較艱難。 注：以上判斷是基于政府不再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的貨幣政策及金融手段。 Gemdale Corporation 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Gemdale Corporation 4月份全市套數(shù)和面積供求都是 ，連續(xù)第 10個(gè)月市場(chǎng)處于供過(guò)于求的局面。 然而，從去年 12月份以來(lái)，供求比有逐月下降的趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量也有了一定的放大，市場(chǎng)供需矛盾得到了緩和。新增供求比 Gemdale Corporation 整體市場(chǎng) 隨著市場(chǎng)降價(jià)現(xiàn)象的日益頻繁，成交量開(kāi)始逐月增加，但開(kāi)發(fā)商更加密集的出貨，使得存量市場(chǎng)規(guī)模依然在擴(kuò)大。 此報(bào)告中市場(chǎng)可售量統(tǒng)計(jì)僅“ 06年以來(lái)新批預(yù)售項(xiàng)目總量及市場(chǎng)的消化情況”為指標(biāo)。成交價(jià)格 4月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 11927元 /平米，環(huán)比 3月份再度下跌 ％， 11個(gè)月以來(lái)首次跌破 12023元 /平米關(guān)口，已經(jīng)接近去年 4月份的同期水平。而憑借市場(chǎng)特價(jià)項(xiàng)目的熱銷，成交量雖然得以放大，但均價(jià)依然會(huì)延續(xù)下滑的趨勢(shì)。 全市價(jià)格走勢(shì)1192714739 145431246360009000120231500018000210001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年Gemdale Corporation 年份 新增供應(yīng)量 （萬(wàn)） 新增供應(yīng)消化量（萬(wàn)） 全年總供應(yīng) 量（萬(wàn)） 銷化量（萬(wàn)） 存量（萬(wàn)） 2023年 —— —— 2023年 2023年 2023年 備注： 全年供應(yīng)量 =新增供應(yīng)量 +存量； 2023年新增供應(yīng)量基于目前獲知信息預(yù)估，可能存在部分項(xiàng)目推遲入市的情況。 0508年龍坂供求數(shù)據(jù) Gemdale Corporation 樓盤項(xiàng)目名稱 容積率 批準(zhǔn)預(yù)售 總套數(shù) 銷售面積 春華四季園一期一批 505 世紀(jì)春城 8號(hào)地塊 300 萬(wàn)科城三期聽(tīng)湖居 132 15847 中海月朗苑 1棟與 4棟 2 369 春華四季園一期二批 368 城色 3 548 金地梅隴鎮(zhèn)一期 3 1238 碧水龍庭一期 1068 世紀(jì)春城三期二批 108 萬(wàn)科城高層尚房 276 中海月朗苑 5棟 2 292 世紀(jì)春城三期三批 240 城投七里香榭一批 472 南國(guó)麗園 422 35642 香堤雅苑一批 196 春華四季園二期 A區(qū)一批平面 472 陽(yáng)光新境園 748 珠江旭景佳園 403 春華四季園二期 A區(qū)二批平面 224 萬(wàn)科城二區(qū)楓湖居 136 金地梅隴鎮(zhèn)一期商業(yè) 3 勁力城市明珠三期一批 220 中海月朗苑商鋪 2 香堤雅苑二批 314 東華明珠園一期 536 9500 勁力城市明珠三期二批 263 城投七里香榭二批 395 萬(wàn)科城長(zhǎng)島、淺水灣 5600 36 5600 萬(wàn)科城三期 F區(qū)聯(lián)院HOUSE 97 萬(wàn)科城聯(lián)院別墅及寬景HOUSE 187 春華四季園一期二批 102 萬(wàn)科城景院別墅 71 星河丹堤 204 春華四季園二期 A區(qū)一批復(fù)式 248 春華四季園二期 A區(qū)二批復(fù)式 72 萬(wàn)科城三期二區(qū)寬景HOUSE 18 萬(wàn)科城三期二區(qū)棕櫚灣水岸別墅 45 圣莫里斯一期 214 樓盤項(xiàng)目名稱 容積率 批準(zhǔn)預(yù)售 總套數(shù) 銷售面積 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 06年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應(yīng)量 新增供應(yīng)消化量 Gemdale Corporation 項(xiàng)目 07年推售面積 (萬(wàn)） 07年新貨銷售面 積 (萬(wàn)） 07年新盤存量 (萬(wàn)） 春華四季園二期 B區(qū)一批 春華四季園二期 B區(qū)二批 世紀(jì)春城四期 金地梅隴鎮(zhèn)二期 13 碧水龍庭二期 14 陽(yáng)光第五季 0 圣莫麗斯 0 星河丹堤 F 江南華府 0 丹楓雅苑 0 可樂(lè)園 0 萬(wàn)科城三期 MINIHOUSE 萬(wàn)科城三期別墅御水灣 萬(wàn)科城陽(yáng)明山別墅 萬(wàn)科第五園三期 珠江旭景佳園 合計(jì) 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 07年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應(yīng)量 新增供應(yīng)消化量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn)平米） 容積率 入市時(shí)間 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 08年底 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬(wàn)科金域華庭 1期 關(guān)口 推 10（估） 08年下半年 書(shū)香門第上河坊 關(guān)口 08年底 水榭山 關(guān)口 星河丹堤 E區(qū) 關(guān)口 圣莫麗斯 關(guān)口 08年下半年 兆豐溪山美地 1期 關(guān)口 推 10（估） 2 萬(wàn)科第五園 4期 坂田 萬(wàn)科第五園 5期 坂田 萬(wàn)科第五園 8期 坂田 萬(wàn)科城 4期高層 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 新增供應(yīng)量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn) 平米） 容積率 入市時(shí)間 書(shū)香門第上河坊 關(guān)口 08年底 圣莫麗斯 關(guān)口 08年下半年 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 08年底 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 可能推遲入市項(xiàng)目 ，去除可能推遲項(xiàng)目， 08年新增供應(yīng)量約 加上 07年存量，全年總供應(yīng)量約 ，去除可能推遲項(xiàng)目，全年總供應(yīng)量約 其中可能推遲入市的項(xiàng)目： Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 08年開(kāi)始 9070政策影響開(kāi)始顯現(xiàn)， 08年受新政限制的小戶型整體新增供應(yīng)量約 去除可能推遲項(xiàng)目， 08年小戶型新增供應(yīng)量約 萬(wàn) 其中受 90/70或 90/90限制的小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量： 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn)平米） 容積率 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬(wàn)科金域華庭 1期 關(guān)口 推 10（估） 書(shū)香門第上河坊 關(guān)口 萬(wàn)科第五園 4期 坂田 萬(wàn)科第五園 8期 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年 4季度新增供銷數(shù)據(jù)分解 4季度新增供應(yīng)量 ； 去除可能