【正文】 平面圖項目主要經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積 總建筑面積 容積率54萬㎡ 180萬㎡ 項目內(nèi)部配套教育配套 商業(yè)配套2所幼兒園 +1所小學(xué) 寫字樓 +高檔酒店 +近 8萬平米社區(qū)商業(yè)本體認(rèn)知 —— 基本指標(biāo)商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)一期一期以居住物業(yè)啟動，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，公寓體量大，尚無配套落實一期 15萬建面，其中公寓 ，住宅 ，商業(yè) 一期主要經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積商業(yè)建筑面積住宅建筑面積公寓建筑面積 容積率 綠化率15萬㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 40%項目一期效果圖2023年 3月 10月公寓 58棟達(dá)到預(yù)售住宅 34棟達(dá)預(yù)售供應(yīng)公寓 供應(yīng)住宅 住宅 12棟達(dá)預(yù)售供應(yīng)住宅 12月公寓 58棟交房本體認(rèn)知 —— 開發(fā)順序公寓住宅 8 7654321公寓 3740㎡ 4350㎡ 6770㎡ 8081㎡ 小計套數(shù) 368 644 92 92 1196比重 % % % % %高層住宅 6769㎡ 8487㎡ 89116㎡ 124133㎡ 小計套數(shù) 55 108 257 106 526比重 % % % % %一期分為公寓 +高層住宅 2大產(chǎn)品線共 1722套，其中公寓 1196套，以 3750平為主，約占 85%；高層住宅 526套，以 84116平為主，約占 69%本體認(rèn)知 —— 產(chǎn)品A、公寓產(chǎn)品：3T13戶，中規(guī)中矩，戶戶帶陽臺，開放式廚房，暗廚暗衛(wèi)陽臺 陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺54平米單間 44平米單間 69平米二房 80平米二房本體認(rèn)知 —— 戶型B、住宅產(chǎn)品：市場主流產(chǎn)品，全 N+1房設(shè)計，帶雙陽臺，部分帶入戶花園70平米 1+1房空中花園陽臺陽臺110平米 2+1房陽臺空中花園入戶花園110平米 2+2房空中花園陽臺陽臺 陽臺空中花園125平米 3+1房低起點 VS高想象品牌市場認(rèn)知度低 VS環(huán)境荒蕪城市感差VS實力雄厚，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富VS長沙核心交通樞紐 雙線地鐵口 未來商圈腹地 環(huán)境改善住宅啟動，且公寓體量居多，無配套 180萬規(guī)模大盤1： VS品牌2： VS地段3： VS本體項目認(rèn)知小結(jié)02開發(fā)商目標(biāo)解析一、開發(fā)商目標(biāo)二、目標(biāo)審視住宅市場分析公寓市場分析小步快跑，以價換量，保證 2023年年度回款額2023 整體目標(biāo)： 2023年銷售 5億元 、回款 4億元即整體銷售面積 9萬方公寓目標(biāo)： 2023年交房 2億元即公寓至少銷售 ， 850套以上開發(fā)商目標(biāo)整體供貨量：公寓 1196套，高層住宅 526套分期供貨量：目前可發(fā)售 1447套（公寓 1196套，高層住宅 251套）， 10月份可發(fā)售高層住宅 275套2023年 3月 10月1447套（公寓 1196套、住宅 251套） 住宅 275套58號棟公寓共 1196套：3740㎡ 單間 368套4350㎡ 單間 644套6770㎡ 二房 92套8081㎡ 二房 92套34號棟住宅，共 251套：6769㎡ 1+1房 26套84103㎡ 2+1房 104套110117㎡ 3房 58套111㎡ 2+2房 13套125133㎡ 3+1/4房 50套12號棟住宅共 275套：6769㎡ 1+1房 29套84103㎡ 2+1房 115套110117㎡ 3房 60套111㎡ 2+2房 15套125133㎡ 3+1/4房 56套整體供貨量大，共 1722套；其中公寓供貨量最大，達(dá) 1196套；受限購產(chǎn)品共 1359套，占整體供貨的 79%貨量供應(yīng)限購產(chǎn)品 1359套，占整體供貨的 79%公寓 +住宅面積分布 90㎡ 90㎡ 小計套數(shù) 1359 363 1722比重 79% 21% 100%計劃 7月售樓部開放時開盤，全年銷售周期為 6個月。關(guān)鍵節(jié)點2023年 3月 7月12號住宅打樁34號住宅封頂58號公寓封頂現(xiàn)場售樓部開放樣板區(qū)開放3個月銷售蓄客期外展點開放小學(xué)正式簽約4月公寓 58棟 1196套開盤住宅 34棟 251套開盤 58號公寓交房6個月銷售期住宅 2棟275套開盤10月 12月10月可售：住宅 2棟 275套現(xiàn)已可售：住宅 4棟 251套現(xiàn)已可售：公寓 58棟 1196套小學(xué)、幼兒園動工銷售面積 9萬方：意味著實現(xiàn)長沙市消化速度第一陣營、區(qū)域消化速度標(biāo)桿至少銷售 ， 850套以上：意味著月均消化 140套 /月以上，長沙消化速度標(biāo)桿整體銷售面積（萬平米）區(qū)域內(nèi)項目 長沙市項目項目 2023年整年2023年下半年 項目2023年整年2023年下半年新城新世界 湘江世紀(jì)城 萬科金域華府 佳兆業(yè)水岸新都 雙水灣 開福萬達(dá)廣 場 恒大綠洲 保利麓谷林 語 鴻基橄欖君庭 華潤鳳凰城 融科檀香山 恒大雅苑 盛世華章 恒大名都 中城麗景香山 北辰三角洲 新華都萬家城 —— —— ——優(yōu)山美地 —— —— ——從市場銷售現(xiàn)狀來看，項目銷售速度將達(dá)長沙第一陣營，公寓銷售速度為長沙市場標(biāo)桿市場銷售公寓銷售面積（萬平米）區(qū)域內(nèi)項目 長沙市項目項目 2023年整年2023年下半年 項目2023年整年2023年下半年嘉斯茂廣場 恩宇紅公館 融科香山國際 偉暉東方芙蓉 西子一間 長房時代城 匯達(dá)國際公館 米蘭春天 高橋國際 壹號公館 —— —— —— 銘譽大廈 —— —— —— 萬博匯 —— —— —— 西鐵領(lǐng)寓 —— —— —— 新長海廣場 —— —— —— 東塘瑞府 —— —— —— 星尚 520 挑戰(zhàn)淡市，本項目必須解決 2大核心問題：問題 1：5億銷售額在公寓及住宅兩類產(chǎn)品中如何平衡？問題 2：淡市中 6個月銷售 9萬方，如何積累大量客戶？6個月 5億銷售額 =挑戰(zhàn)淡市03市場分析一、整體市場分析二、區(qū)域市場分析一、整體市場分析經(jīng)濟背景分析政策背景分析市場背景分析市場觀察分析全球經(jīng)濟衰退，中國經(jīng)濟 “ 低增長，高膨脹 ” 形式進(jìn)一步加劇，中國房地產(chǎn)依附的外部生存環(huán)境艱難?2023年，歐債危機從意大利、法國等核心國家蔓延 ,全面爆發(fā)。專家預(yù)測， 2023年西班牙、法國和一些東歐國家都有爆發(fā)債務(wù)危機的風(fēng)險。只要美國政府的赤字財政持續(xù)下去，它就不得不繼續(xù)靠舉債度日。經(jīng)濟背景全國三限兩高雙管齊下，長沙限購 90平米以下住宅性質(zhì)產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品受政策影響尤為嚴(yán)重全國三限兩高（限購、限貸、限價，高利率、高準(zhǔn)備金率） :u2023年 1月 26日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議確定八項政策措施：稱為 “ 新國八條 ”u2023年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到 %，一年期貸款利率達(dá)到 %。u2023年 5月 1日，當(dāng)日起開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價。此次為央行年內(nèi)第 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到 %的歷史新高 。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整，這是中國央行在 2023年第三次上調(diào)基準(zhǔn)利率。長沙版限購政策出臺 :u對在長沙市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有 1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購 1套 90平方米（含）以下新建商品住房；u對在長沙市市區(qū)無住房并能夠提供長沙市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購 1套 90平方米（含）以下新建商品住房；u對在長沙市市區(qū)，已擁有 2套（含）以上住房的家庭、擁有 1套（含）以上住房的外地 家庭、不能提供長沙市居住證的外地家庭，暫停在長沙市主城區(qū)購買 90平方米（含）以下新建商品住房政策背景2023年長沙房地產(chǎn)市場供大于求： 2023年存量將近 800萬平，創(chuàng)歷史新高，約為去年 ，按當(dāng)前月均成交 70萬平計，消化存量需近 1年的時間時期 2023年以來總存量面積 （萬平米） 月均銷售面積（萬平米 ） 存量平均消化時間（月 ）2023年 12月 70 市場背景2023年市場仍舊處于淡市中： 長沙當(dāng)前處于局部促銷階段，預(yù)計長沙至少需要 1年左右時間消化本輪淡市影響價格走勢價格走勢1 進(jìn)入觀望4 全面促銷 5 局部降價6 全面降價2 局部促銷3 新開項目低于預(yù)期價格NOW，長沙 is here2023年 ，長沙 will be here開發(fā)商受困于資金回籠壓力，出現(xiàn)促銷、降價手段保證資金鏈正常運轉(zhuǎn)中央已再三強調(diào)本輪政策短期內(nèi)不會緩解，外部政策環(huán)境依舊打壓樓市快速回暖明年全球經(jīng)濟形勢不容樂觀，中國經(jīng)濟增長預(yù)計放緩，我國樓市也將受其影響。同時進(jìn)行價格調(diào)整，針對在售高層產(chǎn)品（ 300套）采取降價策略，均價從 8700元 /平下降到 7366元 /平起價，均價 7600元 /平，平均降幅 12%；萬科金域華府淡市 1112月團購期間銷售情況時間 上門量 進(jìn)線量 成交量 111 158 4 183 108 5 139 264 22 145 263 22 177 210 28 171 196 21 192 181 28 155 294 6 135 106 6總計 1114 1514 137D、淡市下武廣新城以剛需客戶為主導(dǎo)： 當(dāng)前剛需客戶受區(qū)域高價影響，觀望情緒濃厚客戶語錄： “ 今年準(zhǔn)備在河?xùn)|買套婚房，長沙比較中心的地段價格太高了，沒有什么性價比可言。不過現(xiàn)在沒有價格讓我動心的樓盤，我還是先看看吧?，F(xiàn)市場環(huán)境不好，但是區(qū)域內(nèi)樓盤少有降價，基本都在 7000以上，客戶望而卻步，持觀望態(tài)度。天驕城 80 30雙水灣 30 4嘉宇 萬家城 300 280長房 彩云之翼 120 46中房 即買即住即買即升值 以項目所處地名命名 直觀，便于記憶216。l現(xiàn)階段主打 “ 高鐵樞紐、勞動路、現(xiàn)房、升值潛力 ” ，抓住第一撥來自項目周邊的客戶。l隨著項目的建設(shè)成熟，逐步樹立 “ 中國高鐵樞紐第一城 ” 的形象?？臻g有限，但是通過鏡面，石材，水晶掛飾，真皮沙發(fā)等元素成功的營造出一個低調(diào)奢華的品質(zhì)空間。球幕投影可以表現(xiàn)出高分辨率、大視角范圍的顯示效果，可以給觀眾帶來新穎的視覺體驗，讓觀眾感受到強烈的視覺震撼和身臨其境的感覺。180 萬 環(huán)球村商業(yè)街展示包裝：統(tǒng)一櫥窗 界面 實體店包裝營銷中心大盤生活洗腦區(qū)設(shè)置社區(qū)巴士，提前作為看房車名校砂子塘小學(xué)、高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園社區(qū)超市項目整體形象演繹：城市感強、大盤形象營銷中心項目價值洗腦區(qū)設(shè)置營銷中心區(qū)域價值洗腦區(qū)設(shè)置營銷中心品牌價值洗腦區(qū)設(shè)置營銷中心現(xiàn)代奢華品質(zhì)裝修項目周邊道路包裝項目周邊圍擋包裝項目周邊公交車站包裝及增設(shè)向長沙證明項目未來發(fā)展情景及營造世界生活范本設(shè)置長期外接待中心05住宅營銷專案住宅目標(biāo)回顧住宅市場回顧住宅客戶研究住宅營銷策略住宅營銷舉措2023年 6個月銷售 3億，消化 500套，整體售罄，任務(wù)艱巨速度分解：月均消化 63套 /月，區(qū)域第一陣營蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌量 800批左右，上門量 5500批左右 附件：認(rèn)籌量的成單率按 60%計，上門量誠意度按 15%計項目 價格（元 /平） 降價促銷活動 10月至今消化速度 (套 /月 )香樟蘭亭 6300 —— 90~100 （ 12月開盤）萬科金域華府 7300（精裝，團購價） 萬人團購 86折 83橄欖君庭 7000 —— 10湘域熙岸 7500 —— 8錦繡世紀(jì) 6400 —— 6新城新世界 7300 —— 6輝煌國際城 6900 —— 5鑫天御景灣 6500 —— 5融科東南海 7000 —— 5優(yōu)山美地 6400 —— 4雙水灣 6800 —— 4海拔東方 6400 —— 3水岸香堤 6300 —— 2萬家城 7000 —— 1目標(biāo)回顧市場回顧競爭取勝路線： 通過性價比優(yōu)勢突圍競爭，實現(xiàn)快速走量客戶來源：主要鎖定河?xùn)|剛需客，約占 70%，其中以雨花區(qū)及芙蓉區(qū)客戶為主，約占 60%，地級進(jìn)城客約占 20%目標(biāo)客戶研究客戶年齡及家庭結(jié)構(gòu)：2535歲居多，以兩口之家及三口之家為主，約占 70%客戶自身經(jīng)濟實力：工作年限較短，處于事業(yè)的起步期，儲蓄有限，收入水平約30005000元 /月客戶家庭經(jīng)濟實力：家庭條件一般，父母以企事業(yè)單位的普通職員為主，父母年收入 10萬元以內(nèi)，基本無私家車客戶支付能力：他們買房多依靠父母支付首付，首付以 20萬以內(nèi)為主，自身工資月供，月供承受范圍以 3000元以內(nèi)客戶置業(yè)需求：60%客戶為首次置業(yè)，傾向選擇 120平以內(nèi)的 2房 3房居多， 50%客戶承受價格范圍在 50006000元 /平客戶對本區(qū)域看法：非常認(rèn)可本項目區(qū)域的發(fā)展前景及地段的便利性，但是由于高價格的原因，他們被迫流向南城和北城置業(yè)“ 武廣片區(qū)未來發(fā)展還是很好的，現(xiàn)在又武廣在那邊，肯定發(fā)展很快的