【正文】 000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5G D P1 3 1 2 . 9 9 1 4 9 0 . 8 6 1 6 6 7 . 1 1 8 7 0 . 8 2 0 3 1 . 0 7 2 3 7 1 . 0 1 2 7 5 0 . 5 3 3 2 4 . 4 3901 4 5 0 2 . 6 5500增長率1 3 . 5 5 % 1 1 . 8 2 % 1 2 . 2 2 % 8 . 5 7 % 1 6 . 7 4 % 1 6 . 0 1 % 2 0 . 8 7 % 1 7 . 3 4 % 1 5 . 4 2 % 16%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成都市人均可支配收入（元）050001000015000202302500000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 2人均可支配收入7649 8128 8791 9353 10394 11359 12789 14849 15781 18659 20830增長率6 . 2 6 % 8 . 1 6 % 6 . 3 9 % 1 1 . 1 3 % 9 . 2 8 % 1 2 . 5 9 % 1 6 . 1 1 % 6 . 2 8 % 1 8 . 2 4 % 1 1 . 6 4 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）05001000150020232500300000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5消費(fèi)品零售總額6 2 7 . 5 2 6 8 2 . 9 3 7 7 1 . 5 8 7 5 . 2 8 1 0 0 5 . 9 1 1 5 5 . 3 1 3 5 7 . 2 1 6 2 1 . 9 1950 2400增長率8 . 8 3 % 1 2 . 9 7 % 1 3 . 4 5 % 1 4 . 9 2 % 1 4 . 8 5 % 1 7 . 4 8 % 1 9 . 5 0 % 2 0 . 2 3 % 2 3 . 0 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成都市場(chǎng) 2023年政策趨嚴(yán)，調(diào)控力度不斷加大，相繼出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則都屬“新國十條”的延續(xù)。 政 新國十條 ， 央行宣布原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款 ， 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 ，二次調(diào)控暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于 30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。 ，成都市停貸三套房公積貸款。 2023年 政策環(huán)境 ?2023年 112月成都主城區(qū)供應(yīng)土地 94宗，共計(jì)面積 ；同時(shí)共成交土地 60宗，面積 ,較上年同期有所增加。 但土地供應(yīng)卻也在 9月份強(qiáng)勢(shì)反彈，直到 12月達(dá)到年度的最高峰?？v觀 2023年，在調(diào)控壓力下，成都市商品房 總供應(yīng)面積 ㎡，環(huán)比 增加%， 總銷售面積 ㎡ ，環(huán)比減少 31%，而總體基本呈現(xiàn) 供銷平衡。 ?20232023年，乙級(jí)寫字樓保持穩(wěn)定增長， 年均增幅在 610%。月甲級(jí)寫字樓租金 乙級(jí)寫字樓租金?2023年成都市經(jīng)濟(jì)高速增長，而房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控不斷加強(qiáng)，預(yù)計(jì) 2023年成都市整體房地產(chǎn)政策環(huán)境將越趨嚴(yán)格； ?2023年土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)； ?住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)環(huán)比增加 %，而總體銷量則環(huán)比下降 31%，銷售價(jià)格同比增長 12%，達(dá)到 8228元 /㎡ ?寫字樓市場(chǎng)異?；鸨?，供銷均呈倍數(shù)增長，而價(jià)格亦穩(wěn)步上漲，甲級(jí)寫字樓價(jià)格增幅甚至達(dá)到 21%。 綜合體項(xiàng)目 純居住項(xiàng)目 區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析 主力戶型 （㎡） 走量 （套 /月） 130 120 110 100 90 150 80 70 60 120 140 200 140 60 240 80 180 110 220 160 260 280 海 洋 中 心 美 年 蜀 都 世 豪 雅 頌 居 天 府 鷺 洲 雍 湖 灣 鳳 凰 城 保 利 心 語 價(jià)格 （元 /㎡ ） 走量 （套 /月） 12023 11500 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 120 13000 200 140 60 240 80 180 110 220 160 260 280 世豪廣場(chǎng) 鳳凰城 雅頌居 天府鷺洲 保利 心語花園 雍湖灣 美年廣場(chǎng) 蜀都中心 海洋中心 純居住大盤 綜合體 ?暢銷元素： 純居大盤、價(jià)格 80009000元 /㎡ 、戶型 100150㎡ 。 ?隨著城市高速發(fā)展，星彥預(yù)計(jì)純居大盤的大戶型產(chǎn)品，將很難維持如此高速的銷售走勢(shì)，依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，未來區(qū)域內(nèi)必然將以 小戶型產(chǎn)品為主。 ?區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以都綜合體內(nèi)偏居住性質(zhì)為主 ， 且均帶精裝修， 商務(wù)辦公型公寓尚未入市。 區(qū)域未來住宅與公寓 新世紀(jì)環(huán)球中心 均價(jià) 11000元 /米㎡ 蜀都中心 均價(jià) 9500元 /米㎡ 康普雷斯 均價(jià) 9200元 /米㎡ 棕櫚泉國際中心 預(yù)計(jì) 2023年入市 希頓國際廣場(chǎng) 預(yù)計(jì) 2023年入市 大鼎世紀(jì)廣場(chǎng) 均價(jià) 11000元 /米㎡ 海洋中心 預(yù)計(jì) 2023年入市 天合凱旋廣場(chǎng) 均價(jià) 7800元 /米㎡ 香年廣場(chǎng) 預(yù)計(jì) 2023年入市 航興國際 均價(jià) 8900元 /米㎡ 德商國際 均價(jià) 13000元 /米㎡ 東方希望 預(yù)計(jì) 2023年入市 中航城市廣場(chǎng) 均價(jià) 9800元 /㎡ 美年廣場(chǎng) 均價(jià) 8500元 /㎡ 新希望國際（ B/C） B座均價(jià) 8300元 /㎡ C做均價(jià) 11000元 /㎡ 福年廣場(chǎng) 預(yù)計(jì) 2023年入市 未入市項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 ?2023年區(qū)域內(nèi)共有 10個(gè)寫字樓項(xiàng)目在售， 推售總量達(dá)到 ㎡ ， 銷售總量約 66萬㎡，存量約 56萬㎡； ?區(qū)域內(nèi) 新入市項(xiàng)目中以甲級(jí)寫字樓為主 ，在檔次和產(chǎn)品上均優(yōu)于本案，將對(duì)本案銷售帶來極大壓力。甲級(jí)寫字樓極度稀缺。 ?2023年預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi) 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量暴漲到 51萬㎡ ，增幅達(dá)到 143%，而乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量則環(huán)比減少 35%，為 44萬㎡ ，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量首次超過乙級(jí)寫字樓， 未來乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力極其激烈。本項(xiàng)目產(chǎn)品擁有明顯的差異化。本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 本項(xiàng)目住宅及公寓類產(chǎn)品在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中擁有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而寫字樓產(chǎn)品將面臨巨大挑戰(zhàn)！ 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品屬性分析 市場(chǎng)分析 推廣形象分析 區(qū)域客戶分析 住宅 Company Logo 世豪廣場(chǎng) 建發(fā)天府鷺洲 保利心語花園 ?選取原則： ?處于同一區(qū)域； ?入市時(shí)間相近； ?產(chǎn)品戶型接近； ?選取項(xiàng)目： 世豪廣場(chǎng)、建發(fā)天府鷺洲、保利心語花園、復(fù)地雍湖灣、海洋中心、美年廣場(chǎng) 海洋中心 復(fù)地雍湖灣 本案 美年廣場(chǎng) 區(qū)域競(jìng)品概況 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間 住宅項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12 月 13 月 46月 79月 1012月 112 月 本項(xiàng)目 世豪廣場(chǎng) 建發(fā) 天府鷺洲 保利 心語花園 美年廣場(chǎng) 海洋中心 競(jìng)品入市時(shí)間 主力競(jìng)品一覽表 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 住宅總戶數(shù) 戶型區(qū)間㎡ 主力戶型㎡ 銷售價(jià)格（元 /㎡ ） 開發(fā)商 世豪廣場(chǎng) 綜合體 1610戶 68127 79103 7950 成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建發(fā)天府鷺洲 純居住 總共 1679 戶當(dāng)期 800戶 66113 109113 10094 成都建發(fā)臵業(yè)有限公司 保利心語花園 純居住 1298 戶 96178 97130 8200 保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司 本案 綜合體 240戶 70107 8090 / 成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 復(fù)地雍湖灣 純居住 1357 戶 90160 90109 10000 成都上錦臵業(yè)有限公司 美年廣場(chǎng) 綜合體 604戶 80、 130 80 8800 四川西美投資發(fā)展有限公司 海洋中心 綜合體 845戶 60162 8194 12023 四川海洋臵地發(fā)展有限公司 主力競(jìng)品分析 觀點(diǎn) 1： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型主要集中在 85平米 110平米套二、套三戶型； 觀點(diǎn) 2： 項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，主要集中于 2023年上半年集中放量，依據(jù)項(xiàng)目體量及區(qū)域判斷現(xiàn)有市場(chǎng)中 競(jìng)爭(zhēng)壓力來自于： “建發(fā)天府鷺洲”、“保利心語花園”、“復(fù)地雍湖灣”純居的住宅項(xiàng)目 “世豪廣場(chǎng)”、“美年廣場(chǎng)”、“海洋中心”綜合體項(xiàng)目中的住宅 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 美年廣場(chǎng) 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 B戶型 兩室兩廳一 衛(wèi) 否 / 戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好 ★ ★ ★★ 美年廣場(chǎng) A3戶型 兩室兩廳一 衛(wèi) 是 陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送 有一定的贈(zèng)送面積，但臥室開間較小，衛(wèi)生間為暗衛(wèi) ★ ★ ★ 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 海洋中心 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 E戶型 一室兩廳一 衛(wèi) 否 / 戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好，面積有些浪費(fèi) ★ ★ ★★ 海洋中心 D戶型 82平米 兩室兩廳兩 衛(wèi) 否 / 戶型布局緊湊，為異型戶型，實(shí)用率較低，面積浪費(fèi)較大 ★ ★ ★ 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 復(fù)地項(xiàng)目 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 A戶型 兩室兩廳一 衛(wèi) 否 / 戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好 ★ ★ ★★ 復(fù)地 雍湖灣 A1戶型 92平米 兩室兩廳兩衛(wèi) 是 入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送 贈(zèng)送面積較大，戶型設(shè)計(jì)較方正，實(shí)用率較高 ★ ★ ★ ★ 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 世豪廣場(chǎng) 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 C1戶型 兩室兩廳一 衛(wèi) 否 / 戶型設(shè)計(jì)方正，采光較 好，但動(dòng)線較亂 ★ ★ ★ 世豪廣場(chǎng) B戶型 79平米 兩室兩廳一 衛(wèi) 是 飄窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送 戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率較高，陽臺(tái)面積贈(zèng)送較大 ★ ★ ★ ★ 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 天府鷺洲 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 B1戶型 一室兩廳一 衛(wèi) 否 / 戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分 區(qū)合理，采光較好 ★ ★ ★ 建發(fā) 天府鷺洲 B戶型 66平米 兩室兩廳一衛(wèi) 是 陽臺(tái)，露臺(tái)贈(zèng)送 戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，面積贈(zèng)送大，舒適度高 ★ ★ ★ ★ 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案 VS 保利心語 項(xiàng)目 戶型 建筑面積 戶型設(shè)計(jì) 是否有贈(zèng) 送面積 贈(zèng)送面積功能分析 戶型點(diǎn)評(píng) 評(píng)定 本案 B1戶型 兩室兩廳 兩衛(wèi) 否 / 兩房可變?nèi)?，戶型空間設(shè)計(jì)合理，采光較好 ★ ★ ★ 保利 心語花園 B戶型 110平米 兩室兩廳兩衛(wèi) 是