【正文】 ，但是武廣片區(qū)價格對我來說稍微高了點，萬家城那一片沒什么配套，價格都 7000多了，我自己的預(yù)算沒有那么多，所以最后買房的時候可能會選擇有一定規(guī)劃利好但是價格又不是很高的區(qū)域，比如南城省政府一代，及北城。送什么都是浮云，我們直接送房子N+1戶型，長沙新規(guī)已禁止報建，以后不再有。此時不搶，更待何時？綱領(lǐng) 7：即刻擁有 5年后的 200萬商業(yè)周邊商業(yè)物業(yè)云集，交通樞紐商業(yè)潛力無限規(guī)劃 200萬商業(yè)群， 90萬武廣國際商務(wù)中心 +55萬瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū) +20萬嘉斯茂商業(yè)廣場 +20萬新華都購物廣場+超百萬潭陽濱江樂園 +10萬運達(dá)中央廣場綱領(lǐng) 8：占勞動路的便宜，沾勞動路的光勞動?xùn)|路拉通在即，搶到即賺到連接勞動廣場、侯家塘、東塘核心商圈，它們現(xiàn)在的房價，就是我們即將迎來的房價！綱領(lǐng) 9： 超值附送開發(fā)商保值回購計劃剛需客戶傷不起，害怕房價下降？不怕，降了可以退！三年保值回購，三年后房價下跌，開發(fā)商以原價購回并支付相應(yīng)利息，也可補(bǔ)償差價，堅定客戶信心。 現(xiàn)房 高橋：截留客戶： 吸引高橋市場的目標(biāo)客戶及往東看房的客戶216。五一廣場戶外：樹立項目形象 ，目標(biāo)客戶集中辦公地及集聚地，提升影響力2023年 3月關(guān)鍵渠道 2：網(wǎng)絡(luò)，全面滲透主流房產(chǎn)網(wǎng) +微博 2大途徑同時啟用，通過話題進(jìn)行炒作，組建網(wǎng)絡(luò)客服小組深化網(wǎng)絡(luò)營銷，最大化的網(wǎng)絡(luò)效果2023年 3月216。 微博 “ 轉(zhuǎn)發(fā)有禮 ” 活動，微博粉絲超過 75000名2023年萬科金域華府推廣性價比最高的渠道是網(wǎng)絡(luò)，帶來來訪 535批，來電 683批，分別占來訪和來電總量的 % 和 % 216。 網(wǎng)絡(luò)論壇 ： 項目賣點及營銷節(jié)點發(fā)帖炒作，提升網(wǎng)絡(luò)熱度；論壇活動，提升論壇人氣，吸引客戶關(guān)注，增加上門量；216。216。王府井電影院萬達(dá)影院雨花亭沃爾瑪2023年 4月關(guān)鍵渠道 2：公交車身及公交車站廣告滲透客戶最為常用的交通工具，直接有效進(jìn)行宣傳站點 原因長沙大道沿線 途徑高橋大市場，覆蓋城東主要商貿(mào)區(qū)芙蓉中路沿線的八一橋、芙蓉廣場、瀏城橋、識字嶺、侯家塘長沙商務(wù)集中地，輻射河?xùn)|商務(wù)區(qū)白領(lǐng)線路 規(guī)格 覆蓋區(qū)域 備注16路 整車 雨花區(qū)政府 3臺車159路 整車 芙蓉路沿線 3臺車348路 整車 高橋市場 3臺車135路 整車 雨花區(qū)政府 3臺車124路 整車 砂子塘 3臺車2023年 4月關(guān)鍵渠道 3：辦公區(qū)樓宇廣告覆蓋雨花區(qū)及芙蓉路沿線寫字樓、政府及事業(yè)單位的辦公大樓雨花區(qū)及芙蓉路沿線辦公單位芙蓉路沿線中天廣場 順天國際財富中心湖南文化大廈 運達(dá)國際廣場定王大廈 華美歐國際湘域中央 弘林國際銀華大廈 順天城新世界大廈 華菱大廈中國石油大廈 湖南財富中心恒隆國際大廈 亞大時代芙蓉區(qū)政府 省建行省人民醫(yī)院 雅禮中學(xué)雨花區(qū)砂子塘小學(xué) 圭塘小學(xué)雨花區(qū)公安局 雨花區(qū)政府三十七中 廣益中學(xué)中南林勘院 湖南文藝出版社中國輕工業(yè)長沙設(shè)計院湖南省計量檢測研究院南雅中學(xué) 雨花區(qū)交警隊省網(wǎng)球中心 雨花區(qū)環(huán)保局德鑫園小學(xué) 湘警幼兒園2023年 4月關(guān)鍵渠道 4：居住區(qū)及專業(yè)市場海報覆蓋雨花區(qū)成熟社區(qū)及專業(yè)市場，全面網(wǎng)羅客戶湘核佳苑、湖南聯(lián)通小區(qū)、新星小區(qū)中南家園、雨花家園和雅苑、長治小區(qū)、鳳凰苑山水庭院、景灣小區(qū)、綠蔭家園新點苑桃花古潭小區(qū)、桃陽小區(qū)2023年 4月高橋大市場 萬家麗建材市場 +馬王堆批發(fā)市場澧水家園、湘樟園小區(qū)、德馨園紅星大市場五金機(jī)電市場圭塘人和市場關(guān)鍵渠道 5：辦公區(qū)及居住區(qū)電梯廣告覆蓋芙蓉區(qū)、雨花區(qū)成熟社區(qū)及辦公區(qū)，全面網(wǎng)羅客戶雨花區(qū)及芙蓉路沿線辦公單位芙蓉路沿線中天廣場 順天國際財富中心湖南文化大廈 運達(dá)國際廣場定王大廈 華美歐國際湘域中央 弘林國際芙蓉區(qū)政府 省建行省人民醫(yī)院 雅禮中學(xué)雨花區(qū)砂子塘小學(xué) 圭塘小學(xué)雨花區(qū)公安局 雨花區(qū)政府三十七中 廣益中學(xué)中南林勘院 湖南文藝出版社中國輕工業(yè)長沙設(shè)計院 湖南省計量檢測研究院南雅中學(xué) 雨花區(qū)交警隊省網(wǎng)球中心 雨花區(qū)環(huán)保局德鑫園小學(xué) 湘警幼兒園湘核佳苑、湖南聯(lián)通小區(qū)、新星小區(qū)中南家園、雨花家園和雅苑、長治小區(qū)、鳳凰苑山水庭院、景灣小區(qū)、綠蔭家園新點苑澧水家園、湘樟園小區(qū)、德馨園桃花古潭小區(qū)、桃陽小區(qū)2023年 4月關(guān)鍵渠道 6：成熟社區(qū)居住區(qū)直郵配合社區(qū)海報，進(jìn)一步在社區(qū)信報箱投放項目宣傳折頁，主要宣傳項目的性價比價格及 8大剛需革命綱領(lǐng)2023年 4月關(guān)鍵點 1：選定直郵區(qū)域分析前期積累客戶的居住、工作區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、具體的分析、歸類，清楚客戶多是居住在哪個片區(qū)，可針對這個片區(qū)進(jìn)行發(fā)折頁關(guān)鍵點 2：直郵公司選擇建議選定快遞公司，且選擇兩家直郵公司相互搭配發(fā)送關(guān)鍵點 3：直郵折頁內(nèi)容括項目最具性價比價格、名稱、項目銷售熱線、項目 8大剛需革命綱領(lǐng)的價值賣點、項目的主推戶型關(guān)鍵點 4：直郵折頁及信封等物料的設(shè)計要點折頁設(shè)計以圖畫為主，精致，才能吸引客戶去翻閱直郵的信封需講究：設(shè)計要簡潔、有特色，顯檔次吸引客戶將信件打開進(jìn)行翻閱直郵的封面：項目的性價比、名稱、項目的電話，是有必要印在信封上，且需醒目，這樣即使客戶不打開郵件，傳遞給客戶項目最核心的價值京投銀泰未來城（ 1）預(yù)備期： 3大關(guān)鍵動作集中在 3月進(jìn)行針對性的小眾傳遞項目信息，初步收集客戶基本信息客戶策略：分階段多渠道大力拓展客戶（ 2）積累期： 大兵團(tuán)作戰(zhàn)全面網(wǎng)絡(luò)客戶并通過活動不斷制造客戶上門理由，增強(qiáng)購買信心全面網(wǎng)羅2023年 3月 2023年 4月關(guān)鍵動作 1：世聯(lián)客戶資源利用關(guān)鍵動作 2：企業(yè)正式拜訪關(guān)鍵動作 3：萬名個體戶 “ 座談會 ”預(yù)備期3大關(guān)鍵動作集中在 3月進(jìn)行針對性的小眾傳遞項目信息 ，初步收集客戶基本信息項目 累計客源 項目 累計客源鵬基諾亞山林 7000P 萬科金域華府 18000P湘江北尚 10000P 保利國際廣場 12023P雙灣國際 4000P 興汝金城 4000P萬科城 10000P 城南故事 5000P藏瓏 5000P 郡原美村 4500P藍(lán)山郡 4000P 中國鐵建國際城 5000P東辰 19公館 3000P 第六都 3000P華悅城 2023P 南屏錦源 2023P合計 總計約 10萬批關(guān)鍵動作 1：世聯(lián)客戶資源的利用世聯(lián)總共 250萬客戶資源，其中在河?xùn)|代理 16個項目，擁有 10萬客戶資源及具有 5大成功挖掘客戶的成熟經(jīng)驗經(jīng)驗 2：成熟的巡展 +行銷派單的經(jīng)驗經(jīng)驗 3：有效的直擊高質(zhì)目標(biāo)客戶群的短信發(fā)放經(jīng)驗 4：與各單位的企業(yè)團(tuán)購經(jīng)驗經(jīng)驗 5：深入了解客戶群的需求特征，針對性的組織活動經(jīng)驗經(jīng)驗 1：成熟的 CALL客經(jīng)驗萬科城保利閬峰云墅匯景國際保利南湖廣場東辰 19公館雙灣國際藏瓏郡原美村長房南屏錦源興汝金城 華悅城城南故事藍(lán)山郡鵬基諾亞山林中國鐵建城2023年 3月中世聯(lián)客戶資源利用 3種方式： CALL客 +短信覆蓋 +轉(zhuǎn)介聯(lián)動短信覆蓋CALL客 轉(zhuǎn)介聯(lián)動方式 1：世聯(lián)成熟專業(yè)的 CALL客流程，三步 CALL客法世聯(lián)客戶資源有效客戶目標(biāo)客戶世聯(lián)專屬 CALL客小組項目銷售團(tuán)隊備用客戶統(tǒng)一培訓(xùn)：電話營銷技巧專項培訓(xùn)，情景模擬培訓(xùn)統(tǒng)一說辭：統(tǒng)一 CALL說辭統(tǒng)一客戶：由公司客戶組領(lǐng)導(dǎo)組織 CALL客成員在公司統(tǒng)一 CALL客、統(tǒng)一監(jiān)管可以直接轉(zhuǎn)為上門的客戶客戶對本項目基本信息感興趣還在猶豫中，暫時無購買意象客戶第二步第三步第一步方式 2：短信覆蓋利用世聯(lián)公司自己的內(nèi)部短信平臺，定時給客戶發(fā)短信世聯(lián)客戶資源：長沙 250萬的客戶資源短信覆蓋經(jīng)驗：新城國際花都及萬科城均采用傳遞內(nèi)容：核心形象、性價比價格、戶型、聯(lián)系方式，內(nèi)容強(qiáng)調(diào)新穎、語言個性化、疑問句、排比句運用，語言生活化及情景化短信覆蓋的效果：過成本低、有效性高，存在一定的效果世聯(lián)客戶資源分類第一步針對不同類型客戶編寫不同的短信短信平臺按照客戶的類型按照不同的時間節(jié)點發(fā)送短信第二步第三步方式 3：聯(lián)動轉(zhuǎn)介長沙世聯(lián)所有在售項目進(jìn)行聯(lián)動轉(zhuǎn)介，世聯(lián)有成熟的聯(lián)動銷售的制度及操作經(jīng)驗REASON2： 人流集中地舉辦路演，以表演促人氣，以宣傳片發(fā)布、項目知識簽題促項目認(rèn)知REASON3： 專車組團(tuán)，邀請政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、商會會員，參觀項目，充分利用會所組織主題聯(lián)誼推介REASON4： 借助政府渠道做項目專項推介，引入項目周邊地市商會、企事業(yè)工會專項目推介REASON1： 世聯(lián)長沙項目 20余盤客戶資源共享，周邊地市 1近 10個盤銷售代表客戶聯(lián)動關(guān)鍵動作 2：企業(yè)客戶拜訪針對芙蓉路沿線寫字樓進(jìn)行客戶拜訪，從公司前臺著手，給與一定的轉(zhuǎn)介費用，讓其成為重要的轉(zhuǎn)介人員拜訪公司前臺人員客戶基本信息登記本、項目信息折頁、禮品放公司前臺第一步定期回收客戶信息登記本，登記 1個客戶信息給與前臺人員 10元獎勵客戶上門給與前臺 50元獎勵第二步第三步2023年 3月下寫字樓中天廣場順天國際財富中心定王大廈運達(dá)國際廣場湘域中央華美歐國際弘林國際銀華大廈湖南文化大廈順天城新世界大廈中國石油大廈恒隆國際大廈華菱大廈亞大時代關(guān)鍵動作 3：萬名個體戶 “ 座談會 ”選擇東城專業(yè)市場個體戶進(jìn)行拜訪并贈項目折頁及禮品，對誠意客戶進(jìn)一步介紹項目詳細(xì)信息，要求加入項目會員策劃人員 +項目經(jīng)理攜帶項目折頁、禮品及會員卡初步拜訪個體戶無誠意客戶有一定誠意客戶發(fā)放項目折頁進(jìn)一步介紹項目信息 +項目折頁 +禮品+會員卡紅星大市場高橋大市場圭塘人和市場五金機(jī)電市場市場 子市場紅星大市場紅星農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場 、 國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心、井灣子家具城、建材交易中心、漣源百貨城、糖酒副食城、電腦電器城等高橋大市場福建食品城、廣東食品城、日化城、名酒飲料城、農(nóng)副產(chǎn)品城、紙制品城、文體玩具城、家電百貨城、皮具百貨城、茶葉城、藥材城、高橋水暖器材市場、高橋電腦大世界2023年 3月下萬家麗建材市場 +馬王堆批發(fā)市場2023年 4月 2023年 5月兵團(tuán)作戰(zhàn) 4：全城循環(huán)巡展派單兵團(tuán)作戰(zhàn) 6：企業(yè)團(tuán)購兵團(tuán)作戰(zhàn) 8：春交會 —— 全城大派送兵團(tuán)作戰(zhàn) 3：武廣新城在售項目客戶截攔兵團(tuán)作戰(zhàn) 2：砂子塘小學(xué)簽約儀式兵團(tuán)作戰(zhàn) 7：購房秒殺積累期大兵團(tuán)作戰(zhàn)全面網(wǎng)羅客戶，并通過活動不斷制造客戶上門理由，增強(qiáng)購買信心兵團(tuán)作戰(zhàn) 5：全城萬人團(tuán)購兵團(tuán)作戰(zhàn) 1：外接待中心開放暨產(chǎn)品發(fā)布會兵團(tuán)作戰(zhàn) 1：外接待中心開放暨產(chǎn)品發(fā)布會抓住 2023年房產(chǎn)未來發(fā)展形勢成為公眾最為關(guān)注的問題，邀請房地產(chǎn)知名人士，針對業(yè)內(nèi)人士開展一次房產(chǎn)論壇2023年 4月初兵團(tuán)作戰(zhàn) 2：砂子塘小學(xué)配套簽約儀式2023年 4月中教育配套利好信息釋放。競爭對手點對點攔截：萬家城、新城新世界、輝煌國際城、融科東南海等重點項目的客戶攔截 !萬科金域華府融科東南海新城新世界湘域熙岸雙水灣萬家城輝煌國際城本 項 目橄欖君庭盛世華章香樟蘭亭優(yōu)山美地中房睿致國際2023年 4月兵團(tuán)作戰(zhàn) 4：大兵團(tuán)作戰(zhàn) —— 巡展 派單采取 “ 核心展點固定主攻 +輔助展點車輪配合 ” 方式，根據(jù)客戶地圖，覆蓋河?xùn)|成熟居住區(qū)、辦公區(qū)、專業(yè)市場及購物中心巡展派單的效果：居住區(qū) 市場 購物中心 辦公區(qū)，其中購物中心及辦公區(qū)主要擴(kuò)大項目知名度巡展順序：按照雨花 — 芙蓉 — 天心的順序，進(jìn)行車輪覆蓋巡展展點安排：每天固定安排有 6個展點，每個展點安排 23天時間核心固定展點：雨花亭沃爾瑪、高橋沃爾瑪、喜樂地步步高、井灣子大潤發(fā)巡展點現(xiàn)場通過活動的形式提高人氣，比如派發(fā)禮品等展示到位前招募 50名學(xué)生，展示到位后擴(kuò)充到 200人， 5名學(xué)生一組，由一名銷售人員帶隊，分 10組行銷隊伍，進(jìn)行節(jié)點性派單掃街。在人群密集度高的社區(qū)、超市、商場、吸納更多客戶來源；費用預(yù)計 50萬 ——80 萬元2023年 4月兵團(tuán)作戰(zhàn) 5：全城萬人團(tuán)購利用政府及媒體的名義組織全城團(tuán)購，線上線下所有推廣資源全部出街團(tuán)購節(jié)點新聞預(yù)熱及炒作 懸疑廣告出街 團(tuán)購信息釋放，啟動認(rèn)籌 強(qiáng)蓄客期 開盤推廣鋪排網(wǎng)絡(luò)新聞配合、短信短信全覆蓋、立體網(wǎng)絡(luò)、報紙、海報短信全覆蓋、立體網(wǎng)絡(luò)、報紙、海報、戶外、地州市短信全覆蓋、立體網(wǎng)絡(luò)、報紙、海報、戶外、地州市 短信為主活動鋪排 —— ——新聞發(fā)布會、現(xiàn)場客戶強(qiáng)認(rèn)籌、暖場活動 看樓團(tuán)、現(xiàn)場日?；顒?開盤當(dāng)日活動客戶組織各項目來電登記及日常積累各項目來電登記及日常積累 +邀約報名所有來電客戶 +日常上訪客戶 +拓展客戶所有來電客戶 +日常上訪客戶 +拓展客戶 所有意向客戶客戶拓展 —— —— 巷戰(zhàn)發(fā)單 +地州市拓展 巷戰(zhàn)發(fā)單 +地州市拓展 項目周邊拓展客戶鎖定 —— —— 以團(tuán)購名