房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程與影響因素-在線瀏覽
2025-02-19 19:53本頁(yè)面
【正文】 k + m k ：商品的成本價(jià)格 m：利潤(rùn) W ：商品的價(jià)格 ? 影響因素相同 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 需求導(dǎo)向 成本導(dǎo)向 167。 地段在一定程度上決定價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程 級(jí)差地租 馬克思 : 地租 是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。 經(jīng)營(yíng)優(yōu) 、 中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格 , 就能獲得一定的超額利潤(rùn) 。 167。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相 關(guān) ,故稱(chēng)為 級(jí)差地租。 167。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相 關(guān) ,故稱(chēng)為 級(jí)差地租。 地 塊 距市 場(chǎng)里 程 (公 里 ) 生產(chǎn) 資本 投入 (元 ) 運(yùn)輸 費(fèi)用 (元 ) 資本 總支 出 (元 ) 平均 利潤(rùn) (按 20% 計(jì)算 ) 個(gè)別生產(chǎn) 價(jià)格 (元 ) 社會(huì) 生產(chǎn) 價(jià)格 (元 ) 級(jí)差 地 租 I (元 ) 甲 10 100 5 105 21 126 132 6 乙 15 100 129 132 3 丙 20 100 10 110 22 132 132 0 167。 土地 等級(jí) 所耗 資本 (元 ） 平均 利潤(rùn) (元 ） 產(chǎn)量 (公斤） 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元 ) 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元 ) 級(jí)差地租 Ⅰ 、Ⅱ (元 ) 全部產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 每公斤產(chǎn)品 全部產(chǎn)品 劣等地 100 20 200 120 120 優(yōu)等地 100 20 300 120 180 60 (I ) 優(yōu)等地上追加投資 100 20 350 120 210 90 (Ⅱ) 級(jí)差地租 I 的產(chǎn)生先于級(jí)差地租 Ⅱ 167。 ? 價(jià)格影響因素的多樣性 從內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面來(lái)看。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 土地因素 建筑物因素 內(nèi)部因素： 指來(lái)自于房地產(chǎn)本身的自然物理性狀而又對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 土地因素 （一）位置和面積 地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)位置優(yōu)劣衡量的標(biāo)準(zhǔn)不同。 （二）地形地質(zhì)條件 （三）形狀、用途：規(guī)則形狀、不規(guī)則形狀。 地質(zhì)因素：地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的建筑力學(xué)性質(zhì)及物理化學(xué)性質(zhì)，決定了土地的承載力。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 土地因素 （四）生熟程度 （五）交通、環(huán)境 （六）政府管制 （七）土地肥力 未征用補(bǔ)償?shù)耐恋?、已征用補(bǔ)償?shù)慈ㄒ黄?、已?jīng)七通一平的土地、現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)待拆遷的土地、已拆遷安置完畢的城市空地。 農(nóng)用土地價(jià)格的決定因素。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 建筑物因素 （一）用途、質(zhì)量 （二）結(jié)構(gòu)、裝修 （三）樓層朝向 （四）附屬設(shè)備、玩損程度 167。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素 地 區(qū)環(huán) 境因素 指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征。 ? 社會(huì)環(huán)境 房地產(chǎn)所在地區(qū)的的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件
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