【正文】 區(qū)向新區(qū)及園區(qū)兩個(gè)大版塊分流，在市場(chǎng)發(fā)展的成熟階段，市場(chǎng)進(jìn)行分化，吳中與相城兩區(qū)的崛起，市中心回歸概念升起，如今整個(gè)蘇州房產(chǎn)由當(dāng)初的兩大版塊轉(zhuǎn)變成主要被 5塊區(qū)域市場(chǎng)所分化—— 目前蘇州房產(chǎn)的高檔區(qū)域以園區(qū)為代表，新區(qū)與中心城區(qū)中高檔區(qū)域，吳中相城則憑價(jià)格較低吸引城市普通居民新區(qū) 園區(qū)市場(chǎng)分化版塊演變城市萌芽園區(qū)房產(chǎn)發(fā)展軌跡園區(qū)一期—— 園區(qū)共分三期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā) 8平方公里的金雞湖以西地塊，主要賣點(diǎn)是離市區(qū)近，作為園區(qū)的 CBD地段，整個(gè)園區(qū)的行政中心在一期湖左岸、湖畔家園依靠 CBD地段開(kāi)發(fā)賣住宅轉(zhuǎn)換到賣景觀 玲瓏灣高檔社區(qū)東湖大郡中檔社區(qū)金姬墩別墅區(qū) —— 以都市花園為代表，園區(qū)商品房?jī)H僅以 1800元 /M2起步，單純的自住，隨著房市的發(fā)展與金雞湖的逐步建成，如今園區(qū)由單純賣住宅慢慢轉(zhuǎn)化成賣金雞湖景觀， 經(jīng)過(guò) 5年的發(fā)展，園區(qū)目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到 4000元 /M2， 象湖左岸的景觀房房?jī)r(jià)已經(jīng)跳到 5000多元 /M2—— 目前一期已經(jīng)完全開(kāi)發(fā)完畢，沒(méi)有剩余的土地，園區(qū)整體重心將向湖東轉(zhuǎn)移，包括其行政中心也將向湖東遷徙園區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏216。但整個(gè)園區(qū)規(guī)劃 70平方公里，而一期僅僅占地 8平方公里，并不能作為整個(gè)園區(qū)的核心部分發(fā)展，目前其土地已開(kāi)發(fā)完畢，其作為標(biāo)志性、帶動(dòng)性的功能目前已完成216。金雞湖成為今后最大的賣點(diǎn)一期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，金雞湖東的開(kāi)發(fā)，在周邊配套，環(huán)境還不成熟的情況下，金雞湖湖還未完全建成。 隨著金雞湖的完工， 2023年正好開(kāi)始進(jìn)行湖東的開(kāi)發(fā)，以東湖大郡與玲瓏灣進(jìn)行為代表，同時(shí)在時(shí)間上也進(jìn)入了另外一個(gè)時(shí)代，也就是金雞湖時(shí)代 隨著大學(xué)城的啟動(dòng)，今后的第三個(gè)時(shí)代極有可能就是大學(xué)城時(shí)代版塊地域性的劃分 一期以市區(qū)相連接，屬于市區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)，二期玲瓏灣版塊等則與文化景觀相連接，在地理位置上二期遠(yuǎn)離市區(qū)，在此形成了版塊劃分的第二個(gè)方面。目前，園區(qū) GDP、財(cái)政收入、進(jìn)出口總額、實(shí)際利用外資均占到全市的 20％左右 ——蘇州房產(chǎn)分流對(duì)園區(qū)中檔產(chǎn)品有打擊，但對(duì)于玲瓏灣高檔市場(chǎng)，影響不大，同樣城市的改造，對(duì)依靠自身內(nèi)部發(fā)展的園區(qū)，刺激推動(dòng)力較小經(jīng)濟(jì)宏觀對(duì)本案的促動(dòng)—— 市政配套對(duì)玲瓏灣版塊定位發(fā)展有深遠(yuǎn)意義n 周邊文化設(shè)施配套的落成，藝術(shù)館，文化水廊，歌劇院對(duì)于玲瓏灣文化性高檔社區(qū)的定位有著決定性的影響，每樣建筑物的完工對(duì)每個(gè)周期也形成密切關(guān)聯(lián)n 2023年蘇州軌道交通將全面完成，但作為連接湖東與市區(qū)的快速交通干道，對(duì)吸引客源，提升樓盤檔次將有很大的促進(jìn)作用。在 1997年 2023年的 3年中，園區(qū)房?jī)r(jià)以平均 %的增長(zhǎng)率上漲，而到了 2023年房?jī)r(jià)突然上升 25%，到 2023年，園區(qū)的房?jī)r(jià)更是飚升，上漲 1200元，增幅達(dá)到 %，完全脫離房?jī)r(jià)正常運(yùn)營(yíng)的軌道% 12%%價(jià)格研究體系 ——對(duì)園區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)判斷預(yù)測(cè)v園區(qū)目前的房?jī)r(jià)脫離正常軌道，進(jìn)入非理性化的上升軌道之中，如何尋找非理性化的房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的走勢(shì)變化將成為本案重點(diǎn)研究的內(nèi)容v房?jī)r(jià)的飚升通常是非理性化達(dá)標(biāo)，且?guī)в惺袌?chǎng)炒作，通常在后期若無(wú)新的動(dòng)力進(jìn)行支撐推動(dòng)，其會(huì)到達(dá)一個(gè)峰值，接下來(lái)可能會(huì)有一段的下挫時(shí)期，然后進(jìn)行平穩(wěn)的走勢(shì)。n 從 2023年底園區(qū) 3750元的價(jià)格來(lái)判斷，假設(shè)平均增幅為 20%， 2023年將會(huì)達(dá)到 4500元， 2023年將會(huì)達(dá)到 5400元。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)有了能量級(jí)的提升。市場(chǎng)支撐園區(qū)發(fā)展的第二時(shí)代市場(chǎng)支撐園區(qū)未來(lái)的希望從CBD到金雞湖高尚區(qū)的成長(zhǎng)周期 市場(chǎng)分化的機(jī)會(huì)玲瓏灣金雞湖畔文化藝術(shù)高尚區(qū)啟動(dòng)期（ 2年）文化藝術(shù)場(chǎng)館的建造市政進(jìn)入期（ 23年）文化藝術(shù)場(chǎng)館入駐營(yíng)業(yè)人氣、氛圍形成成熟期蘇州的文化藝術(shù)中心金雞湖高尚區(qū)形成三大市場(chǎng) 園區(qū)內(nèi)市場(chǎng)。 市區(qū)購(gòu)買群。 潛在投資者。這同蘇州園區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)和蘇州的國(guó)際開(kāi)放性地位日益增強(qiáng)有直接的關(guān)系。她不僅僅是 85萬(wàn)平方米的社區(qū)， 必須把玲瓏灣、金雞湖、玲瓏灣街、世紀(jì)大道、歌劇院、流水廊、紅松林 等集合起來(lái)，才構(gòu)成真正的產(chǎn)品價(jià)值。我們要用城市運(yùn)營(yíng)的眼光來(lái)看這個(gè)產(chǎn)品。產(chǎn)品支撐金雞湖時(shí)代的玲瓏灣版塊一、園區(qū)版塊的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移。由于規(guī)劃上的定位，其平民特征明顯，而缺乏獨(dú)特性和城市標(biāo)志性。 圍繞 CBD而成的原園區(qū)版塊無(wú)論是客戶來(lái)源，還是生活配套，都單一地依托著園區(qū)的企業(yè)。 金雞湖獨(dú)天得厚的資源優(yōu)勢(shì)、行政中心、文化藝術(shù)中心、高檔住宅區(qū)、地鐵的引入，都使金雞湖版塊在原園區(qū)版塊基礎(chǔ)上跳躍式的升級(jí)換代成為不可抗拒的客觀事實(shí)。行政中心 區(qū)級(jí)行政中心，具有完善的功能配套，現(xiàn)以 [東湖大郡 ]為代表樓盤。本項(xiàng)目就處于該版塊。四、玲瓏灣版塊的的特殊地位。她已經(jīng)超出了園區(qū)的范疇，對(duì)于蘇州，甚至超越蘇州的界限，是一個(gè)具有劃時(shí)代意義的功能區(qū)塊。城市意義 玲瓏灣版塊自身具有城市輔城的屬性，該城市意義使其對(duì)于多個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成吸引力 。CBD后，湖生活時(shí)代的全面到來(lái)。湖上高尚特區(qū)：歌劇院、紅松林、玲瓏灣流水街，內(nèi)部 8000多平方米的多主題會(huì)所等等，都構(gòu)成泛地產(chǎn)復(fù)合社區(qū)的要素。文藝性 ： 歌劇院、玲瓏灣流水街等；國(guó)際性 ： 園區(qū)屬性和版塊地位；生態(tài)性 ：金雞湖、紅松林、綠化景觀帶等；開(kāi)放性 ：地鐵的引入、世紀(jì)大道等；大版塊版塊的獨(dú)占性玲瓏灣版塊，湖生活典范城市運(yùn)營(yíng) = 城市次副中心 + 城市文化社區(qū) + 多元亞文化 + 泛社區(qū)功能大版塊的城市運(yùn)營(yíng)[城市運(yùn)營(yíng) ]是指對(duì)于城市的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行。同樣是對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)利用，但是城市運(yùn)營(yíng)商和土地開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)有本質(zhì)的不同。而 土地開(kāi)發(fā)商 的最原始的出發(fā)點(diǎn)是 ——利潤(rùn)。城市發(fā)展是有其規(guī)則和規(guī)律的，我們不能去做這種規(guī)則和規(guī)律的破壞者。本項(xiàng)目的 規(guī)模 ， 以及在版塊中的地位 決定了 ——我們必須從城市運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)。其才可能構(gòu)成對(duì)于外市場(chǎng)的巨大輻射力，才可能具有其磁場(chǎng)效能。對(duì)于這個(gè)社區(qū)而言，也不是簡(jiǎn)單的鋼筋加水泥的冷漠建筑群，因?yàn)槠渖鐓^(qū)文化所形成特征性的共同選擇的生活方式，也就形成了城市文化社區(qū)的基礎(chǔ)。再次：多元亞文化 世界因?yàn)閭€(gè)體的差異性而豐富多彩。多元亞文化的共存、沖突和融合、協(xié)調(diào)，讓人的個(gè)性得以發(fā)揮和滿足，從而也達(dá)到社區(qū)的可識(shí)別性、趣味性和溝通與交流，也為社區(qū)成長(zhǎng)提供可能。商務(wù)會(huì)所、藝術(shù)會(huì)所、教育會(huì)所、城市展館 ……是泛化的會(huì)所，更泛化了社區(qū)功能。藝術(shù)引擎。社區(qū)內(nèi)部會(huì)所的設(shè)置，與外部的歌劇院等藝術(shù)文化類場(chǎng)館形成呼應(yīng)。教育 ：引入一個(gè) [青少年藝術(shù)中心 ]，涉及藝術(shù)各個(gè)領(lǐng)域的教育中心，有鋼琴等音樂(lè)類、舞蹈類、繪畫類等，可以邀請(qǐng)著名服裝設(shè)計(jì)師、芭蕾舞家張?zhí)鞇?ài)（其十分希望能夠在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)一個(gè)藝術(shù)普及學(xué)校，并且有能力邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外藝術(shù)界人士不定期課座、指導(dǎo)、巡演等），或者上海某著名舞蹈家、音樂(lè)家。商務(wù)引擎酒店式公寓和酒店 ： 提供市場(chǎng)一個(gè)全新的投資性產(chǎn)品；酒店管理品牌引入 ： 品牌嫁接，引入知名酒店管理品牌，如香格里拉、上海國(guó)際會(huì)議大酒店等。產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品的唯一性產(chǎn)品定位 —— 亞文化和多子品牌57年的開(kāi)發(fā)周期市場(chǎng)可持續(xù)性熱點(diǎn)的形成產(chǎn)品價(jià)值成長(zhǎng) 市場(chǎng)兼容性多子品牌運(yùn)作 :同一時(shí)期或不同時(shí)期以不同的開(kāi)發(fā)手法及品牌 \產(chǎn)品特征 ,使得市場(chǎng)有足夠的 兼容性和客層需求的適應(yīng)性 ,緩解銷售壓力85萬(wàn)方的規(guī)模多子品牌運(yùn)作方式的本身 ,即帶來(lái)組團(tuán)的 亞文化沖突 特性 ,產(chǎn)品也正是在這種亞文化的沖突之中形成鮮明的 可持續(xù)性的組團(tuán)特色亮點(diǎn) ,并實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品價(jià)值的成長(zhǎng)二、創(chuàng)造亞文化邊界，形成產(chǎn)品持久生命力。中心統(tǒng)一、四界變化；高中檔產(chǎn)品，不同市場(chǎng)；自住和投資產(chǎn)品等。南塊 4大水景組團(tuán)由東到西分別是澳大利亞風(fēng)格、地中海風(fēng)格、意大利臺(tái)地風(fēng)格、巴里島風(fēng)格；北塊 3大非水景組團(tuán)由東到西分別是歐式雕塑園林、荷蘭風(fēng)格、日本禪意園林。 戶型 ：常規(guī)戶型、投資型產(chǎn)品（小戶型、酒店式公寓、大戶型），考慮特殊戶型的設(shè)置，如受海外人士歡迎的大平層、特殊層高（ ）、帶空中花園的戶型等。 大堂 ：有酒店式大堂、觀景平臺(tái)入戶、底層泛會(huì)所的結(jié)合。產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品的唯一性三、多品牌運(yùn)作。產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品的唯一性產(chǎn)品定位 —— 整盤國(guó)際性世界風(fēng)情社區(qū)水景、非水景兩個(gè)大組團(tuán)多元亞文化社區(qū)置入引擎文化藝術(shù)（會(huì)所、教育、環(huán)境）水景生態(tài)國(guó)際商務(wù)總規(guī)調(diào)整第一重沖突 :南水景 ,