【正文】 2萬平米，共 130戶 〖 備注 〗 位于 CBD內(nèi)的優(yōu)良區(qū)位優(yōu)勢并不能取代形象包裝以及推廣上的簡陋和低檔形象，加之售樓處人員服務態(tài)度、銷售說辭等一系列問題，嚴重影響了項目的銷售。 廣告訴求 四星級賓館配套精品寫字樓 （一）小戶型寫字樓深受市場青睞 因單價相對較高、總價相對較低，小戶型寫字樓或商住類物業(yè)比較暢銷，也便于租賃給 一些新興的正在起步階段的中小型公司、中介、服務機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)、廣告公司等。 （三）寫字樓作為投資品種之一，投資潛力較大，升值較快 根據(jù)已售項目開盤售價及成長價格的狀況，投資商住類物業(yè)升值較快，潛力巨大。 （二）項目形象對銷售狀況與銷售價格影響巨大 形象定位、包裝、傳播、說辭等要素同樣是寫字樓行銷的關(guān)鍵因素之一。 【 寫字樓競爭狀況小結(jié) 】 ? 需求總量變化不大 未來潛在市場供應量和基本穩(wěn)定不變的市場需求量之間形成了一定供求矛盾。 ? 對面積的需求 根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展特征對辦公場所的要求，中小公司需求的小面積辦公比大面積辦公要多得多。 ? 對配套的需求 現(xiàn)代辦公對辦公場所的綜合配套要求越來越高，特別是中小型公司，由于公司實力普遍不強，尤其需要通過辦公條件的強化來體現(xiàn)公司的實力。 ? 對功能的需求 就現(xiàn)有商務產(chǎn)品來看，其功能是單一的。 ? 對新產(chǎn)品的追求 自 06年徐州出現(xiàn)如匯源 御景灣住宅項目的挑高戶型也一度火爆旺銷。 五、項目地塊分析 （一） 基 本 屬 性 位 置 人民廣場北側(cè)，淮海西路與二環(huán)西路交界處，地理位置優(yōu)越 總建面 34484平米（ 1F商場總建筑面積： 3044平米， 3－ 12F辦公總建筑面積： 19447平米） 層 高 1F: ； 1F:； 23F:； 412F:； 13F:3米 構(gòu) 成 1F: 車庫； 1F:商業(yè)專賣店； 212F:公寓式辦公用房 面 積 商辦小戶型 4055平米 套 數(shù) 商辦小戶型 340戶 電 梯 6部自動垂直品牌電梯； 4部人行梯。 農(nóng)行：農(nóng)行礦務局分理處（項目斜對面），農(nóng)行西關(guān)支行（段莊廣場西南角）。 商行：商行淮海西路分理處（項目斜對面）。 商業(yè)配套 郵局（電信）：人民廣場西北角，蘇堤北路兒童醫(yī)院對面（ 1500米）。 工商：徐州市工商局。 餐飲：魚米之鄉(xiāng)、太陽賓館、耀華大酒店、大觀園、嘉和雅都商務酒店等。 商場：友誼商場、華美商廈、五星電器、 SOHO時代廣場裙樓、尚城國際廣州摩登百貨、溫 州商貿(mào)城等。 學校：小學 /段莊小學（段莊廣場南側(cè)），礦務局小學（大福源南側(cè)）； 初中 /十二中（段莊廣場南 50米），礦一中（大福源南，向南 1000米）。 交 通 1W、 8W、 13附、 31W、 56W、 64W、 65W、 66W、 67W、 603W等數(shù)十條公交路線。 裙樓商業(yè)集群效應不明顯。 本案體量小、外觀品質(zhì)感不強。 樓層大部分戶型存在通風、采光問題。 Opportunity(機會 ) Threaten(威脅 ) 項目 SWOT分析啟示 第一：樹立 精品意識 ； 第二：要充分利用 差異化競爭策略 ； 產(chǎn)品差異化、形象差異化、服務差異化，超越競爭對手 第三：在行銷過程中，不斷出現(xiàn)刺激性信息，強化 挑高 和 投資 理念， 注意根據(jù)市場情況及時調(diào)整 銷售說辭 。 ? SOHO時代廣場客群主要是住在附近的居民，部分為個體經(jīng)營戶、小公司，以自用居多占 65%以上。 重要客群：注重固定資產(chǎn)投資的中高收入投資置業(yè)者、看重項目投資潛力者 潛在客群：外地中高收入者、外地公司、其它 （三）我們能滿足他們的需求 需 求 細 述 重要級別 LOFT辦公 因產(chǎn)品形象好、品質(zhì)好、面積小，總價低，且戶型能隨自己的意愿進行創(chuàng)意式裝修布局，租用辦公房不如擁有自己的辦公場所。 ★★★★★ 保值增值 因挑高項目的稀缺性決定了產(chǎn)品的價值，用于轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)賣型短期投資。 ★★★★ 家庭固定資產(chǎn) 養(yǎng)老途徑 作為養(yǎng)老資產(chǎn)；家產(chǎn)傳承；轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金可能出現(xiàn)的各種金融風險 ★★★ 居 住 作為酒店式寫字樓公寓就近居住，附近配套一應俱全。中心區(qū)今年 8－ 10月份商品住宅銷售均價為 4600元 /㎡ ； 依據(jù)二： 西區(qū)今年 810月份住宅銷售均價參考。 06年匯源置地廣場、 SOHO時代廣場、貴邦財富銷售均價為 5400元 /㎡ 。通過問卷調(diào)查法，得出 “ 西都國際 ” 銷售均價在 5200～ 5400元 /㎡ 較能接受。明年上半年，古彭廣場附近兩個挑高項目將面市，寫字樓市場將處 于供過于求的激烈競爭態(tài)勢，市場存在較大風險隱患。 ※ 以下數(shù)據(jù)為 07年 10月 30日市場調(diào)研數(shù)據(jù)： 項目 金地商務 盛佳大廈 海云計算 機城 成功大廈 財富廣場 國貿(mào)大廈 泛亞大廈 總套數(shù) 48 132 252 209 308 225 165 總建面 6000㎡（辦） 10000（辦） ㎡ －－ ㎡ ㎡ 外立面 玻璃幕墻 高檔石材 高級面磚 玻璃幕墻 高檔石材 玻璃及鋁塑幕墻、高檔石材 玻璃幕墻 高檔石材 玻璃幕墻 天然石材 高級面磚 車位數(shù) 總共 1520 84個 總共 20 80個 200 150個 154個 電梯數(shù) 1部 2 4部 3 3 4 4 租金 35 40 46 55 65 北： 68 南： 75 75 出租率 100% 85% 99% 95% 85% 98% 98% 綜合上述分析， “ 西都國際 ” 市場 價格在 5600元 /㎡ 左右較為合理 西都國際項目位于公交大廈北面，項目外立面檔次和妮德類似，車位比和盛佳大廈類似，加之本案為挑高 ，綜合評定本項目租金情況應該介于妮德商貿(mào)與盛佳大廈之間即 3540元 /㎡ /月 ,取中間值 /㎡ /月 ,則本案合理價格為 :5625元 /平米。本案除了層高優(yōu)勢外，無論從地段價值、發(fā)展前景、升值空間或是辦公氛圍都趨于絕對的弱勢，本案與以上兩個競爭個案的價格至少相差 1500元 /㎡ 以上。在此建議開發(fā)公司作節(jié)能，以增強項目附加值。本案應采取跟隨策略，做市場的跟隨者，而不能做行業(yè)的領(lǐng)跑者，通過與兩個競爭個案的價格對比優(yōu)勢，而推進本案的去化。 ? 必須堅持認購和簽約的時間間隔越短越好，最好控制在一個月以內(nèi)。 置地廣場、 SOHO時代廣場所波及的挑高熱潮與投資小戶型熱潮影響 ? 周圍商業(yè)配套、生活配套、交通條件、景觀資源較具利好性 外 部 機 遇 項 目 機 遇 ? 目前市場（暫時）獨一無二的 ? 買一層用兩層的低總價成本（低契稅、低物管費、低總價） ? 精品質(zhì)小戶型，能隨心自由創(chuàng)意裝修改造 ? 一樓商業(yè)的便捷，城市繁華生活的主旋律 ? 其它利好（段莊廣場的景觀視野、周邊商業(yè)配套等） 我們的困難所在？ ? 區(qū)位障礙：與城市傳統(tǒng) CBD有一定距離，位于城市中央生活中心。 ? 租金障礙：市場整體租金不高，尤其人民廣場周圍。 ? 開發(fā)商品牌：本案開發(fā)商品牌在徐州當?shù)乜诒^弱，推廣本案有一定難度。 ? 每層戶數(shù)分布較密，尤其是 35F每層戶數(shù)達 58戶。 項 目 障 礙 我們要達成的目標？ 銷 售 目 標 市 場 目 標 企 業(yè) 目 標 ? 春節(jié)后 3月份完成可銷售套數(shù) 60%認購任務，拿到銷售許可證 2個月內(nèi)完成 80%的簽約任務。 案 名 概 念 西都國際中心 LOGO設(shè) 計 概 念 ? 此標志以鷹為主體造型，上部以流動的、質(zhì)感的曲線美勾勒一只雄鷹振翅高翔的主體特征，下部用一棟巍峨聳立的概念摩登大樓詮釋，意喻著一個標志性建筑的嶄新崛起。 ? 鷹，同時也是一種自然的象征，引申出倡導人與自然和諧共融的健康生活。 LOFT起源于 20世紀 40年代的美國，藝術(shù)家與設(shè)計師們利用廢棄的廠房， 分隔出工作、社交、娛樂、收藏等各種空間， 20世紀后期， LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)形式， 逐漸演化成為一種現(xiàn)代時尚的辦公空間， 在全球廣為流傳。 一個睿智精英需要一個馳騁疆場的氣度空間，一個創(chuàng)智企業(yè)需要一個俯瞰繁華、搏擊天下的領(lǐng)袖基地 ?? 西都國際中心，凝聚財富動力，揭幕巔峰圖景，只為當代實力新銳風起云涌！ LOFT新銳商務基地，以領(lǐng)袖城市的王者風范，于淮海路人民廣場核心中央巔峰崛起， 順勢國際商務潮流，杠鼎綠色生態(tài)大旗， ，純凈剛性的外立面品格， 氣度第一、尊崇第一、價值第一， 以其無可匹敵的領(lǐng)袖城市之位，凝聚資本與財富。 行銷概念文化釋義 ? “ 領(lǐng)袖城市” 作為城市商業(yè)主軸淮海路 CBD真正意義上第一領(lǐng)地，西都國際橫空出世，以高標準、高姿態(tài)、高品位、高輻射力影響城市原有商務格局，海天假日酒店、華美商廈、友誼百貨、華潤 .蘇果旗艦超市、五星級華美影城、廣州摩登百貨、金港大酒店、溫州商貿(mào)城 …… 一路向西，坐鎮(zhèn)領(lǐng)袖之勢，升值潛力銳不可擋！ ? “ LOFT” 高大而開敞的空間，上下雙層的復式結(jié)構(gòu)，內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性特征。 ? “新銳商務基地” 城市睿智精英和新興創(chuàng)智型企業(yè)的總稱，是一個智慧型、創(chuàng)意型、積極的聚合型基地。 他們是一群智慧型人才，有著深邃的遠見卓識和 前瞻性的策略思考能力，或 IT精英、或傳媒人才 …… 他們注重企業(yè)形象和周邊優(yōu)良的