豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報告-在線瀏覽
2025-02-17 08:14本頁面
【正文】 大 增設(shè)兩對扶手電梯； 規(guī)劃修改建議示意圖 將墻拆除，使之與外面停車場相通 產(chǎn)品細(xì)化定位 增加一個步行樓梯 與市場人行道相連 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 “ 經(jīng)營決定價值 ” ： 這是商業(yè)地產(chǎn)的桓古不變的價值規(guī)律。 一、項目經(jīng)營模式定位 經(jīng)營管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 從本項目現(xiàn)實競爭局勢和長遠(yuǎn)價值提升的角度考慮，通泰對本項目經(jīng)營管理建議如下： 經(jīng) 營 管 理 基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務(wù) （ 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （ 2）與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行互動，整合政府、協(xié)會、媒體資源，提升項目品牌，樹立項目形象 （ 3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場和中國農(nóng)副土特產(chǎn)的論壇 （ 4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市場信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營戶100%滿意，采購商 100%滿意 經(jīng)營管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費群分析 本項目的主要消費群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動人口對家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛 ?作為一個區(qū)域性的中國名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個采購首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個經(jīng)營全國名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項目價格（租 /售）定位原則和影響定價的因素 定價基本原則 影響定價因素 ?所經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營管理對項目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) ?促進(jìn)銷售，降低風(fēng)險 ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實現(xiàn)利潤最大 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對租金的承受能力 ?區(qū)域未來市場預(yù)測 ?項目所在本市地段優(yōu)劣勢 ?周邊相關(guān)項目價格水平參考 ?目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ?目標(biāo)客戶心理價位 ?項目品牌、市場認(rèn)知度 ?發(fā)展商項目最大利潤 ?區(qū)域總體商業(yè)市場狀況 ?區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 租賃價格 本項目的商鋪部分租賃價格建議（初步）： 根據(jù)項目周邊布吉農(nóng)批市場租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。 月。 月 12月 1㎡ =1200元 2）確定還原利率：采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)以及本項目屬前期經(jīng)營，市場有待培育，故取還原利率為56% 3）使用年限（未來可取得的收益年限）： 60年 4）收益價格確定，運(yùn)用公式： V=A/R [11/（ 1+R） N] 式中 V：房地產(chǎn)的價格 A：房地產(chǎn)的年收益 R：還原利率 N：未來可取得收益年限 價格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 還原利率 /月租金 5% 6% 7% 8% 80 20286 16500 13955 12120 90 22821 18563 15700 13635 100 25357 20625 17444 15150 110 27893 22688 19188 16665 120 30429 24750 20933 18180 130 32964 26813 22677 19695 售價測算表 在考慮到項目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場培育期，租賃價格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價測算。 價格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、銷售客戶分析 根據(jù)布吉農(nóng)批市場調(diào)研分析，結(jié)合項目的特性，對本項目目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分如下： 50% 35% 15% 核心客戶 重點客戶 游離客戶 見證布吉、福田、南山等批發(fā)市場發(fā)展歷程，對其發(fā)展前景 看好的主動投資客 深圳布吉、福田、南山等批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)主及被動投資客 來往于深圳與內(nèi)地之間做農(nóng)批生意的生意人、內(nèi)地做特產(chǎn)貿(mào)易 的企業(yè)主 客戶定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 他們是 對商鋪投資有一定的經(jīng)驗和認(rèn)識，對商鋪的投資價值具理性分析與判斷，經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會前去考察，根據(jù)自己的經(jīng)驗來判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報，看重商鋪的區(qū)域升值潛力； 現(xiàn)以租入方式從事農(nóng)批市場的經(jīng)營活動，但由于對現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營壓力，或認(rèn)識到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購入商鋪； 具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式，對投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好、升值潛力較大的商鋪； 資金充裕，對投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。 有一定閑置資金但又不具備任何一類投資理財?shù)膶I(yè)技能，商鋪投資因其專業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人
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