【正文】 項(xiàng)目為輔，形成新城最繁華的商圈。老城未來物業(yè)分析 ? 隨著七里新區(qū)城市配套及生活設(shè)施等正逐步完善，成為閬中房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)、熱點(diǎn)區(qū)域。? 古城內(nèi)的商業(yè)主要針對旅游人群，區(qū)域中新型商業(yè)主要滿足本地消費(fèi)人群，濱江商業(yè)主要為餐飲類，沿街主要為社服型商業(yè)；? 老城區(qū)主要商業(yè)消費(fèi)人群以閬中全市居民為主，新城商業(yè)發(fā)展較為落后，輻射力弱；? 傳統(tǒng)旅游文化對商業(yè)的拉動(dòng)力不足，旅游人群的商業(yè)消費(fèi)過于單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主。東方廣場為現(xiàn)閬中市商業(yè)中心，目前在建的俊豪購物中心緊鄰東方廣場，老城中心商業(yè)圈在逐漸擴(kuò)大，相信此區(qū)域會成為未來閬中市集中式商業(yè)中心核心板塊。三、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹俊豪購物中心 地理位置 閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱 俊豪購物中心 總占地面積 層數(shù) 3F/2F 總建筑面積 61533㎡開發(fā)商 閬中俊豪置業(yè)有限公司 停車位 500余個(gè)開工時(shí)間 20231215 竣工時(shí)間 20231230項(xiàng)目特點(diǎn) 老城商業(yè)中心，與東方廣場形成老城中心商業(yè)圈? 俊豪購物中心位于閬中市人民廣場，東鄰郎家拐街，西鄰張家絲廠小巷，南接廣場路，北接通劑渠。其中 A、 B塊為商業(yè)用地，凈用地面積 ，規(guī)劃為餐飲、娛樂、大型百貨商場和電器超市； C地塊為廣場和商業(yè)用地，凈用地面積約，地面復(fù)原人民廣場功能，并進(jìn)行景觀改造，地下作為大型超市及停車場使用。：地理位置 閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱 東方廣場 總占地面積 39畝層數(shù) 3F 總建筑面積 50000㎡開發(fā)商 閬中匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 停車位 ——開工時(shí)間 —— 竣工時(shí)間 2023年項(xiàng)目特點(diǎn) 緊鄰閬中古城，老城商業(yè)中心? 東方廣場位于閬中市商業(yè)中心，是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化于一體，有大型超市、百貨公司、家電賣場等主力店的超大型商業(yè)文化中心。東方廣場引入國際先進(jìn)的商業(yè)模式 SHOPPING? 項(xiàng)目目前為閬中市最繁華的商業(yè)中心，將與未來修建好的俊豪購物中心形成城市中心商業(yè)圈。地理位置 閬中市張飛南路 8號項(xiàng)目名稱 中華閬天城 總占地面積 55284㎡層數(shù) 2F 總建筑面積 34153㎡開發(fā)商 上海承甲實(shí)業(yè)有限公司 停車位 100個(gè)開工時(shí)間 —— 竣工時(shí)間 ——項(xiàng)目特點(diǎn) 緊鄰閬中古城，老城的娛樂、餐飲中心? “ 中華閬天城 ” 位于閬中古城與新城過渡區(qū)，是進(jìn)入古城的主要通道，處于城市的中心位置，是游客最集中的旅游休閑購物的最佳地段。? 按照閬中旅游發(fā)展需要和城市建設(shè)規(guī)劃，廣場是集游客集散、休閑、文化、娛樂、購物，餐飲為一體的旅游休閑購物大型商業(yè)廣場，同時(shí)，根據(jù)廣場黃金旺鋪的特殊性，建設(shè)有大型音樂噴泉及與之相對應(yīng)的體現(xiàn)閬中深厚文化底蘊(yùn)的文化小廣場，并規(guī)劃分別建立小吃、古玩等商業(yè)特色區(qū)。投資業(yè)主可根據(jù)自身的需要在不破壞建筑整體風(fēng)格和安全的前提下，充分合理地對房屋進(jìn)行改善，并可在后續(xù)開發(fā)的建筑中根據(jù)投資業(yè)主的要求進(jìn)行建設(shè)。資金鏈?zhǔn)琼?xiàng)目成敗的關(guān)鍵。作為國家級人文古城，文化商業(yè)少，消費(fèi)單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主 小結(jié)第三部分：本體研判一、產(chǎn)品分析總體規(guī)劃分析 本項(xiàng)目地塊位于閬中市濱江路東段地帶，濱江路與張飛南路交匯處，地塊面積約 6萬平方米，匯聚餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)街區(qū)，面臨嘉陵江，景觀極致。 整個(gè)商業(yè)帶建筑的色彩以黑白灰色調(diào)為主，白墻、灰磚、黑瓦以及月亮門、格子窗、馬頭墻等中式建筑元素的大量運(yùn)用貼切反映出了中式建筑的韻味，同時(shí)對商業(yè)廣場鋪地的統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，使整個(gè)建筑色彩純粹，特色鮮明，悠閑雅致，極好的突出了 休閑式商業(yè) 建筑的氛圍。項(xiàng)目 SOWT分析優(yōu)勢 Strength216。 臨近濱江景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，為本項(xiàng)目休閑環(huán)境氛圍的營造提供了先天條件；216。 項(xiàng)目緊鄰主干道，商業(yè)氛圍佳。 商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新集中式的商業(yè)模式高速發(fā)展。 餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)業(yè)的輻射范圍較大，發(fā)展前景廣闊；216。216。216。劣勢 Weak216。 產(chǎn)品面積大，目標(biāo)客戶范圍比較狹窄；216。 項(xiàng)目周邊租金價(jià)格較低，基本無參照類比項(xiàng)目。 該項(xiàng)目因業(yè)態(tài)因素決定戶型面積相對交大，投資產(chǎn)品中總價(jià)相對較大高。 市場供應(yīng)有所失衡，供大于求；216。 本地南津關(guān)等項(xiàng)目起步較早具有明顯競爭。 商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營周期長，后期可能存在具有較大的資金鏈壓力通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。閬中商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，本項(xiàng)目的出現(xiàn)代表著新商業(yè)模式的出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)的產(chǎn)生；216。借助濱江路路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級，為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)量身定做；216。擴(kuò)大嘉陵江的資源優(yōu)勢，成為本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。在商業(yè)產(chǎn)品過剩的的市場中，本項(xiàng)目尋找市場空白點(diǎn)，在產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭；216。擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶；216。依托嘉陵江怡然景色，以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場所，滿足流動(dòng)人群及周邊規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求；216。通過國家、當(dāng)?shù)卣牡姆龀终?，來弱化?jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的威脅，弱化投資者的觀望態(tài)度。精神堡壘意境圖藝術(shù)燈柱意境圖藝術(shù)小品意境圖 夜間霓虹意境圖第四部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目已確定產(chǎn)品定位：集合餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的高檔商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位構(gòu)筑：領(lǐng)先的：新型財(cái)富空間的締造者專業(yè)的：產(chǎn)品是有科學(xué)依據(jù)的，并經(jīng)精心布局珍貴的：不可復(fù)制的地理資源，不可再生的老城區(qū)土地資源優(yōu)越的：完美風(fēng)水構(gòu)筑，江 ? 高檔特色餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者、連鎖企業(yè)以及具有一定身份地位的高端投資者? 屬閬中、南充周邊城市及下屬區(qū)縣為核心區(qū)域的高端富裕階層。投資者型客戶閬中本地高收入者，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營業(yè)主為主；南充市 ——主要是南充市區(qū)高收入者及周邊縣市如：儀隴，鹽亭、巴中、廣元等；四川省及其他城市 ——主要是成都、重慶等地的高收入階層；專業(yè)型投資型客戶特征分析專業(yè)性通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。短期性與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價(jià)格的要求他們會更加苛刻。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會更加謹(jǐn)慎。次要目標(biāo)客戶、經(jīng)營客戶本案因?yàn)闄n次高、主題明確，對招商的要求無疑將設(shè)定較高的門檻，相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例相對較少。三、形象定位 閬中四、項(xiàng)目主題定位　 濱江新天地 5萬多平米臨街商鋪和獨(dú)立商業(yè)，本著適宜多層消費(fèi)者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。引進(jìn)大眾品牌特色餐飲店，用個(gè)性品牌餐飲的亮點(diǎn)，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強(qiáng)大的消費(fèi)者。同時(shí)承載了輔助性業(yè)態(tài)，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場所，而且還融合一般常規(guī)性生活業(yè)態(tài)，滿足流動(dòng)人群及自身規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！　　濱江新天地以特色有序的規(guī)劃突出市場，以區(qū)域其他同質(zhì)量產(chǎn)品亮相市場，以別致新穎的產(chǎn)品形式滿足消費(fèi)者的情境購物，休閑舒適的購物場所。打造閬中首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街，一個(gè)引領(lǐng)閬中新發(fā)展時(shí)代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。濱江新天地開啟閬中商業(yè)財(cái)富精神領(lǐng)地！隨著閬中空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。濱江新天地承擔(dān)其重要功能，居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力全面升級，各個(gè)區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。跳出區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化，政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)閬中商業(yè)市場面臨著盲目開發(fā)，過于扎堆的混亂狀態(tài)。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務(wù)配套，上升到品味情境消費(fèi)商業(yè)環(huán)境。財(cái)富，觸手可及！極智之選，無可替代第五部分：營銷推廣策略一、市場營銷策略項(xiàng)目總體營銷目的樹立濱江新天地高端形象 ——“ 集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的食尚文化商業(yè)中心 ” ，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤。由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段處于期房時(shí)期，工期尚不明，因而在項(xiàng)目前期的認(rèn)購過程中勢必存在較大的影響。2023年商業(yè)項(xiàng)目新增項(xiàng)目較多，上市量較大，競爭日趨激烈，加上目前受整個(gè)大環(huán)境的影響，客戶逐漸呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。 因此，在項(xiàng)目入市初期，將大型主力店的引進(jìn)作為項(xiàng)目營銷的主攻方向。如何能在短時(shí)間內(nèi)營造出 “ 成熟的商業(yè)氛圍 ” ，增強(qiáng)投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營銷法，即 重點(diǎn)引進(jìn)大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應(yīng)吸引善于借勢生財(cái)?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進(jìn)，從而迅速激活市場，實(shí)現(xiàn)以大勢做大市的目的。商業(yè)項(xiàng)目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期經(jīng)營和商業(yè)價(jià)值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽(yù)營銷作為保障項(xiàng)目投資安全性和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。 因此，在項(xiàng)目銷售的每一個(gè)階段，結(jié)合媒體的傳播推廣，推出相應(yīng)的主題活動(dòng)，吸引客流，以推動(dòng)銷售氛圍，增加銷售額。成立大客戶中心，精準(zhǔn)鎖定客戶群，針對有效客戶進(jìn)行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭取將項(xiàng)目融入客戶圈子，達(dá)成有效的關(guān)系營銷的目的。優(yōu)惠營銷 ——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。 結(jié)合本項(xiàng)目及區(qū)域商鋪特征，建議采取 “ 低價(jià)入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價(jià)較低的樓層商鋪，作為市場的切入點(diǎn)，后推價(jià)格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個(gè)引導(dǎo)性的訊號：本項(xiàng)目是不斷增值的。在