【正文】 外環(huán)建筑高度 120米 ， 兩環(huán)之間是繁華 、 舒適的商業(yè)步行街 。 既能有效利用土地資源 ， 還能涵蓋土地利用置于的配套設(shè)施及其所涉及的各個(gè)方面 ， 從而成就該地段 “ 都市 24小時(shí) ” 的配置需求 ， 并最終形成中原地區(qū)及商務(wù)和休閑于一體的 不夜都市 。 CBD的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)投放總量約為 150萬平方米，其中辦公用房大約占有 80%。 中心公園面積 ；中心湖面積 ， 中心湖將通過運(yùn)河與 CBD副中心的胡波公園相連接 。 ?C、 商業(yè)步行街：鄭東新區(qū)商業(yè)步行街為與兩環(huán)高層建筑之間 ， 總長(zhǎng) ， 寬 50米 ， 是中央商務(wù)區(qū)的窗口 ， 建成后將成為鄭州市重要的觀光和休閑游憩場(chǎng)所 。 聯(lián)合中心立面大面積使用觀景幕墻 ， 形成了類似其建的外立面效果 ， 同時(shí)以金屬構(gòu)件加以裝飾 ， 使樓體實(shí)用價(jià)值與美學(xué)價(jià)值同在 。 ?1樓盤功能設(shè)置： 1樓銀行區(qū)； 2樓地產(chǎn)中介公司； 3樓家庭裝潢公司； 4樓律師行，廣告公司； 5樓 9樓鄭州市地產(chǎn)交易中心； 1314樓設(shè)備安裝公司； 15樓避難層。在外形設(shè)計(jì)上采用幾何形體割法，對(duì)矩形進(jìn)行對(duì)角線切割，并加以圓角設(shè)計(jì)，形成大氣的建筑形體線條。外墻的裝飾采用全中空鍍膜玻璃、大單元結(jié)構(gòu)幕墻形式，打造美觀、健康的商端商務(wù)辦公環(huán)境。 交通配套：西臨景觀大道 ， 南迎金水路駛?cè)豚崠|新區(qū)立交橋；東面為 CBD主干道第十八大街 。 ?1內(nèi)部配套：中央空調(diào)； 10部德國(guó)蒂森克虜伯電梯；地下300個(gè)停車位和地面 100個(gè)停車位，配有車庫管理系統(tǒng)；美國(guó)江森公司設(shè)計(jì)的樓宇自控系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)；大堂雙層中空、層高 10米； 4層屋頂 500平方米空中花園； 30層屋頂設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。 ? 戶型結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) ? 戶數(shù)： 240戶 ， 每層 6戶 ? 每平方米均價(jià) 3600 元 /平方米 ?1 主力戶型： 160平方米左右； 196平方米左右 ?1 投放類型：兩棟 24 層高層 ， 樓高 80 米； 1— 3 層為商業(yè)裙房 ， 4— 24 層為商務(wù)辦公區(qū)間 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ? 1樓盤空置率： 05年已售完 ?1 物業(yè)管理費(fèi)： /月 /平方米 ?1 樓盤周邊現(xiàn)有配套實(shí)施情況： 43路公交 ， 內(nèi)環(huán)路 ， 路燈 鄭州國(guó)際會(huì)議展覽中心 、 河南省藝術(shù)中心 、 五星級(jí)賓館 —新鄭州飯店和新鄭州醫(yī)院 內(nèi)部配套： 4部高速迅達(dá)電梯 ， 電話 、 有線電視 、 寬帶線纜入戶 ， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 、 二十四小時(shí)保安監(jiān)控 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ? 1交房標(biāo)準(zhǔn)： 樓宇外觀： 外墻：墻磚；窗戶：白色塑鋼窗或彩色鋁合金窗 。 室內(nèi)裝飾及設(shè)備： 廚房及衛(wèi)生間： 設(shè)置給排水設(shè)施及電源接口；水電設(shè)施：每戶預(yù)留有電源接口 ， 空調(diào)電源專用接口 ， 每戶獨(dú)立水電表；墻身及天花：室內(nèi)墻身及天花水泥沙漿抹平；室內(nèi)地面：地面拉毛；入戶門：玻璃門 。 其中： .電話每戶 2部 ， 并可增加 。 3.、 寬帶：每戶一個(gè) ， 可以增擴(kuò) 。 第一國(guó)際基本情況與分析 順馳第一國(guó)際基本情況： ? 樓盤名稱：順馳 ? 戶型結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu) 1 每平方米均價(jià)：未知 ， 7月份開始預(yù)售價(jià)格咨詢 1 樓盤空置率： 80% 1 空置原因：出售時(shí)間晚 ， 銷售策略不明確 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ?1 物業(yè)管理費(fèi)：待定 ?1 樓盤周邊現(xiàn)有配套實(shí)施情況：國(guó)際會(huì)展中心等 CBD中心區(qū)及周邊配套 ?內(nèi)部配套： 10部國(guó)際品牌電梯；中央空調(diào)；樓宇自控和管理系統(tǒng)； DTH數(shù)字衛(wèi)星電視系統(tǒng)；智能化消防系統(tǒng)；中原首座網(wǎng)絡(luò)地板寫字樓 ， 3000門直拔電話的高速光纖寬帶為核心的通訊系統(tǒng)； IC卡門禁系統(tǒng) 、 閉路電視監(jiān)控等安全防范系統(tǒng)；車庫智能化識(shí)別管理系統(tǒng)；會(huì)議電視系統(tǒng) VCS；同聲傳譯系統(tǒng)；廣播電視系統(tǒng) 。 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ?17：購(gòu)房人群基本特征：大中型企業(yè)，及效益較好的小型企業(yè) 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ? 鄭東新區(qū)板塊 —— 綜合分析 綜合分析： 鄭東板塊是近兩年鄭州樓市最為火爆區(qū)域。2023下半年入市的幾個(gè)住宅項(xiàng)目，很多都是高層。 品牌破譯 破譯鄭州代表樓盤 ? 鄭州 CBD現(xiàn)狀分析及前景展望 截止目前，鄭州 CBD已完成 250萬平米建筑的開發(fā)總量，規(guī)模效應(yīng)和知名度已經(jīng)得到大幅度的提升，尤其是一些如沃爾馬，家樂福，中國(guó)石化等世界 500強(qiáng)企業(yè)和一些財(cái)富集團(tuán)的進(jìn)入，增添了 CBD發(fā)展的活力。 商業(yè)設(shè)施的不完善影響了 CBD的人氣不佳，但隨著 06年初商業(yè)步行街的開工建設(shè)和鄭州是鄭東新區(qū)吸引國(guó)內(nèi)外實(shí)力企業(yè)優(yōu)惠政策的餓出臺(tái)，相信東區(qū)的發(fā)展前途光明！中央商務(wù)區(qū)將被建成金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的聚集區(qū)，成為鄭州市對(duì)外形象和實(shí)力的象征。 康橋花園 —— 讓有身份的人悠然起來 順馳 中央花園 —— 勢(shì)在四方，筑在中央 綠城 。 價(jià)格品質(zhì)、外觀突出 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 格拉姆立勢(shì)之道 價(jià)格 超高性價(jià)比 （詳見價(jià)格策略） 有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 格拉姆立勢(shì)之道 綜合上述分析，觀天印認(rèn)為： 本項(xiàng)目位置相當(dāng)優(yōu)越，同比項(xiàng)目周遍環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；產(chǎn)品堪稱東區(qū)獨(dú)具特色，卓爾不群，文化氣息濃厚，為使“本案”在眾多樓盤中脫穎而出，成為 CBD門戶地標(biāo)性建筑，在塑造品牌上就要從產(chǎn)品本身上尋求突破口，而產(chǎn)品品質(zhì)正是品牌的核心元素。同時(shí)，規(guī)模也是判斷 公司是否能夠選擇頂級(jí)寫字樓的首要因素。對(duì)公司辦公空間的選擇模式，如租賃還是購(gòu)買是關(guān)鍵性的因素，也是公司選擇辦公空間大小的重要決定因素。企業(yè)對(duì)商務(wù)氛圍的依存度決定了企業(yè)在辦公場(chǎng)所選址上的傾向性。如周邊交通條件非常優(yōu)越，文化氛圍濃厚，大型公共設(shè)施聚集，高檔休閑、餐飲、娛樂配套集中。 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客戶群定位 大公司 大公司公司主要集中于金融、保險(xiǎn)、通信、傳媒、外貿(mào)、旅游、科技等行業(yè)，多數(shù)選擇半層約 800平方米以上的面積，最大的達(dá)到 7000平方米。 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客戶群定位 中公司 大公司的“羊群效應(yīng)”非常明顯。中公司平均購(gòu)置面積約 300平方米，其購(gòu)置面積的總和約占到總體量的 1/3強(qiáng)。這些公司度過了創(chuàng)業(yè)期，處于穩(wěn)定上升階段。此類公司在辦公場(chǎng)所的選擇上對(duì)商務(wù)環(huán)境依存度高。允許少量個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入，一方面可以保持整個(gè)寫字區(qū)的活力；另一方面，也是為了滿足部分企業(yè)的擴(kuò)張性需要。 我們建議的市場(chǎng)份額為：本地 50%市場(chǎng) 外商 50%市場(chǎng) 第四部分：傳播定位和營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略 傳播定位 案名 廣告總精神 產(chǎn)品定位語 （方案） 案名創(chuàng)意說明： 案名表現(xiàn)點(diǎn)： 建筑風(fēng)格（意大利風(fēng)格）以及推崇國(guó)際辦公生活方式、倡導(dǎo)綠色，生態(tài) \健康辦公理念，集辦公，休閑、娛樂、時(shí)尚意大利西餐，冷飲，世界名牌意大利時(shí)裝購(gòu)物、歐洲文化以及居住為一體的商務(wù)中心！ 營(yíng)銷策略 傳播定位 案名 廣告總精神 產(chǎn)品定位語 （方案一） 案名創(chuàng)意說明： 。 如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是格拉姆國(guó)際中心大體上是怎樣品質(zhì)的寫字樓”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對(duì)客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔? ?客戶的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？ ?促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？ 成交 獲知信息 引發(fā)關(guān)注 促成決策 灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 傳播定位 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 廣告 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是 特定目標(biāo)群體的多次刺激 及 提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度 。 ? 強(qiáng)銷期 仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。 營(yíng)銷策略 傳播定位 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 新聞報(bào)道 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道是我們專業(yè)代理公司的主要優(yōu)勢(shì)之一，新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于格拉姆國(guó)際中心前期預(yù)售十分有必要。 營(yíng)銷策略 傳播定位 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 直郵 ? 以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣是寫字樓營(yíng)銷的主要方法。 ? 直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 ? 建立項(xiàng)目的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。 營(yíng)銷策略 傳播定位 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 朋友介紹 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 通過朋友介紹而引發(fā)購(gòu)買行為的客戶一般為滾動(dòng)客源。擁有滿意購(gòu)買經(jīng)歷的客戶大多會(huì)引導(dǎo)朋友來購(gòu)買，形成良性的客戶滾動(dòng)。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開發(fā)的前提。 ?通過各個(gè)階段重大活動(dòng) ,如奠基 \產(chǎn)品發(fā)布 \開盤等活動(dòng) ,與媒體達(dá)成共識(shí) ,進(jìn)行專題信息發(fā)布 ! 營(yíng)銷策略 傳播定位 渠道策略計(jì)劃 專題研討會(huì)及新聞發(fā)布 執(zhí)行策略 執(zhí)行計(jì)劃 “甲級(jí)寫字樓期房投資技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范研討會(huì)” “鄭州市甲級(jí)寫字樓發(fā)展的走勢(shì)及投資策略研討會(huì)” 在格拉姆國(guó)際中心預(yù)售及交房階段，作為營(yíng)銷及媒體宣傳的重要組成部分，組織兩次專題研討會(huì)，進(jìn)而帶動(dòng)媒體對(duì)相關(guān)主題的新聞宣傳。 ? 觀天印將定期向長(zhǎng)期客戶寄送格拉姆國(guó)際的宣傳資料 。 營(yíng)銷策略 傳播定位 觀天印專有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃 長(zhǎng)期客戶的跟蹤推介 執(zhí)行策略 執(zhí)行計(jì)劃 我們將組織公司內(nèi)客戶代表對(duì)格拉姆商務(wù)國(guó)際國(guó)際中心項(xiàng)目進(jìn)行專題介紹會(huì)及信息跟蹤服務(wù)，通過他們向公司的長(zhǎng)期客戶進(jìn)行推介。 ? 觀天印將定期對(duì)公司內(nèi)客戶代表進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將項(xiàng)目向客戶進(jìn)行推介。 ? 為公司各部門制訂宣傳資料并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專題推介介紹。 ? 每月通過公司內(nèi)部 Email傳達(dá)項(xiàng)目最新信息。 營(yíng)銷策略 傳