【正文】 發(fā)揮優(yōu)勢 共享優(yōu)勢 獨享優(yōu)勢 充分利用“大物流、大交通”的區(qū)位條件，構(gòu)建中國國際建材品牌進出口基地 打造建材流通領(lǐng)域品牌項目、行業(yè)總部中心 大交通 — 區(qū)位緊鄰西上海交通核心，長三角交匯處 ?？崭?:距虹橋機場僅 15公里 . “大交通”優(yōu)勢極為明顯 大物流 — 青浦工業(yè)園區(qū) \新城經(jīng)濟開發(fā)區(qū) \吉盛偉邦 \區(qū)域內(nèi)多家大型物流公司等，集結(jié)“大物流” !倉儲設(shè)施充足完備，配載優(yōu)勢明顯，每天有超過數(shù)千專業(yè)車輛實施物流配送作業(yè)。在上海（市中心）市民眼里，青浦的符號是“趙巷”、“東方綠洲”等，對于重固則知之甚少 氛圍淡 — 加之項目為“生地”，周邊多為農(nóng)田、小型廠房及民宅，周邊商業(yè)氛圍匱乏。但是，此可被“穩(wěn)定、高額投資回報”等利益點稀釋 總價高 — 本案 100萬元 /套左右的主力總價，雖然對比市中心商鋪總價較低，但對于郊區(qū)商鋪、周邊及市場突出個案而言，總價略高。 “十一五”期間，我國建筑裝飾行業(yè)每年仍將保持 15%以上的增幅，到 2023年行業(yè)總產(chǎn)值將達到 。 前瞻定位 — 在行業(yè)及區(qū)域市場內(nèi)，意邦國際建材品牌中心經(jīng)營檔次高、商業(yè)模式新、定位前瞻，勢必成為行業(yè)典范 商圈規(guī)劃 — 在政府規(guī)劃下，項目所處的重固鎮(zhèn)，與青浦趙巷、徐逕、華新 4鎮(zhèn)，攜手打造“青東大商圈”，成為新上海新興重要商業(yè)圈 分析之機會（ O） 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 1 項目認知 規(guī)避威脅 競爭威脅 風險威脅 ，差異化競爭是本案突圍的必由之路，通過差異化定位、差異化定價、差異化推廣等手段，使本案在競爭格局中脫穎而出，并始終屹立市場前沿 ，本案惟有完善自身建設(shè)、打造項目核心競爭力，才能增強項目的抗風險能力。 政策風險 — 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控持續(xù)至今，對大型市場類項目的政策干預(yù)也較為突出，不排除未來繼續(xù)出臺相關(guān)政策的可能 市場風險 — 本案在前期需要投入一定時間、人力、物力及經(jīng)濟成本來培育市場，個中風險不言而喻。 總 案 形 象 定 位 長三角 青東大商圈 依據(jù)項目定位方向：新興商業(yè)板塊 +廣義客戶商圈 廣義客戶商圈 新興商業(yè)板塊 地段形象 導(dǎo)入 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 產(chǎn)品形象 導(dǎo)入 規(guī)模 88萬平米超大規(guī)模項目 產(chǎn)業(yè) 建材 行業(yè) 建材流通業(yè) 商圈 立足長三角 面向全世界 配套 商業(yè)、辦公、酒店、物流、倉儲 依據(jù)項目定位方向：行業(yè)終極業(yè)態(tài) + 產(chǎn)業(yè)必然趨勢 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 項目總形象定位表述 西上海 88 萬㎡建材商貿(mào)自由港 研發(fā) \展示 \倉儲 \物流 〃 國際品牌建材銷售 〃 高尚酒店 公寓 意邦國際建材品牌中心 全球建材裝飾采購基地 西上海 ： 強調(diào)上海都市背景，“西上海”既可模糊地段概念，又能加強地域聯(lián)想 長三角核心 ：項目地理位置與輻射機能的放大，“長三角經(jīng)濟圈”可助長吸引力 ８８萬㎡ ：突出項目規(guī)模之宏大，由此引發(fā)“大盤伴隨大配套”的市場印象 建材 ：“建材”注明行業(yè)屬性 商貿(mào) ：體現(xiàn)了項目的功能 自由港 ：空間的載體、項目規(guī)模并體現(xiàn)出全球化概念 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 2 E 區(qū)形象定位 E區(qū)單獨樹立形象的必要性 E區(qū) 是總案的一部分 但又需獨立于總案 可售 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 總案形象 全局性、概念性 E區(qū)形象 針對性、明確性 E區(qū)單獨樹立形象的必要性案例參考 ?“ 9百度”之于“復(fù)城國際” 總案形象 人文商業(yè) 收錄虹口風華 演 繹時代夢想 國際花園 「辦公 別館 軟建材 ：區(qū)別于基礎(chǔ)建筑材料的建材產(chǎn)品，如五金機電、家居家飾等 增益型 ：收益增添、收益增長。 島：地域概念，與形象定位中“自由港”相呼應(yīng)，突出行業(yè)的專屬性 推廣名建議 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 本案的輔助賣點 開發(fā)商品牌 統(tǒng)一經(jīng)營 入駐商家品牌 新興業(yè)態(tài)模式 六大貿(mào)易平臺 輔助賣點提煉 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 2 項目定位 3 客戶定位 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 定 位 研 究 及 結(jié) 論 租賃型客戶 別墅型 商業(yè) 建材商場 酒店與 酒店式公寓 倉儲 物流中心 產(chǎn)品 展示中心 產(chǎn)品 研發(fā)中心 購買型客戶 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 E區(qū) 客戶定位研究 考量因素 產(chǎn)品形態(tài) 商場內(nèi)鋪，產(chǎn)權(quán)分割，中小面積，中低總價 產(chǎn)品屬性 項目區(qū)位 售后返租型產(chǎn)品，返租年限較長但回報穩(wěn)定 項目為大型郊區(qū)商業(yè)，需一定時間的市場培育 以投資客為主、自營客為輔 本地與外地客戶兼而有之 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 投資客投資取向研究 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 本案目標投資客鎖定年齡結(jié)構(gòu)特征 投資人群比例3545歲, 45%4555歲25%55歲以上, 5%2535歲25%意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 本案目標投資客鎖定身份特征 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 本案自營客鎖定身份特征 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 本案目標客戶區(qū)域來源鎖定 上海 蘇浙地區(qū) 粵閩地區(qū) 青浦 市區(qū) 環(huán)渤海地區(qū) 中西部地區(qū) 南京 中國其它地區(qū) 其它區(qū) 溫州 臺州 義烏 嘉興 一級重點區(qū)域 B 一級重點區(qū)域 A 二級區(qū)域 三級區(qū)域 3 客戶主體所關(guān)注的因素 本案各類客戶主體所關(guān)注的因素 不同客群所關(guān)注的因素將直接影響到后期營銷渠道的選擇和推廣主題 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 本案各類客戶主體所關(guān)注的因素 不同客群所關(guān)注的因素將直接影響到后期營銷渠道的選擇和推廣主題 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 3 客戶定位 4 營銷戰(zhàn)略 總綱 渠 道 策 略 4 營 銷 總 綱 營銷總綱 五個 “ 2” 工程 2 處營銷戰(zhàn)場 2 種營銷渠道 2 套形象體系 2 大推廣階段 2 個推廣目的 上海 外地 常規(guī) 特殊 88萬方總案形象 E區(qū)形象 08年下半年 09年上半年 項目旺銷 品牌塑造 獲取銷售戰(zhàn)績 打造項目品牌 提升開發(fā)商品牌 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 4 營 銷 戰(zhàn) 場 2 處營銷戰(zhàn)場 五個 “ 2” 工程 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 在不同地點 面對不同的人 說不同的話 商圈 （ 板塊 ） 規(guī)劃與發(fā)展 、 項目定位及規(guī)模優(yōu)勢 行業(yè)發(fā)展前景 、 項目運營優(yōu)勢 、 交通優(yōu)勢 、 人流導(dǎo)入等 投資回報 、 投資保障 、 理財工具 、 收益獲取方式等 上海 外地 自營為主 、 投資為輔 投資為主 、 自營為輔 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 上海的城市地位 ， 國際化的特征 4 渠 道 策 略 2 種營銷渠道 五個 “ 2” 工程 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 常規(guī)渠道紙媒 我們?yōu)槭裁催x擇他們 ? 案例研究給我們的啟發(fā) (上海曹安國際商城 ) 目標客戶紙媒閱讀習(xí)慣分析 傳媒人的意見 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 上海曹安國際商城紙媒投放 意邦國際建材品牌中心營銷策劃方案 → 4 營銷戰(zhàn)略 ?大眾紙媒為主，專業(yè)紙媒為輔。 推 廣 執(zhí) 行 詳 綱 推 廣 費 用 5 戰(zhàn) 術(shù) 主 旨