【正文】 影響：后續(xù)地價、樓市價格走勢影響不明顯。 二、 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 四、 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 六、 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 影響：中小開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿捷^大影響，可能將導(dǎo)致行業(yè)洗牌，市場炒房及捂盤現(xiàn)象減少； 金融政策 央行年內(nèi) 6次加息 9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。開發(fā)商從銀行融資難度加大； 12月 11日確定以家庭為單位，第二套房貸 40%首付 +。 土地政策 10月 8日，國土部下發(fā)保障性用房土地供應(yīng)通知， 10月 9日國土資源部又發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地 使用權(quán)規(guī)定》 (39號令 ),強調(diào) ,受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后 ,方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 稅收政策： １月１ 6日晚，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。 城鎮(zhèn)土地使用稅。 其他法規(guī) １、 3月 16日，十屆全國人大五次會議高票通過物權(quán)法，自 2023年 10月 1日起物權(quán)法開始施行。 建筑節(jié)能 從 9月 1日起，住宅層高不得小于 、不得大于 ，首層和頂層層高可適當(dāng)提高但不應(yīng)大于 ；酒店式公寓（ 集住宅、酒店、會所多功能生活設(shè)施于一體）層高不應(yīng)大于 米。整個市場的房地產(chǎn)價格都受到了有效的遏制； 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟溫總理 2023年 11月 19日發(fā)表關(guān)于 《解決房地產(chǎn)問題的四點考慮》 的演講 總理的聲音： VOICE —— 廉租房、經(jīng)適房、調(diào)控 ?廉租房 ?他說，首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。他說，明年將加大廉租房建設(shè)的力度。他說，經(jīng)濟適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級的，他們中有許多工資也不是很高。? ?統(tǒng)籌兼顧 ?溫家寶指出，要讓全國人民懂得中國的國情，中國是有 13億人口的國家，要守住 18億畝耕地的?紅線?才能養(yǎng)活中國人。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 因此，中原公司認(rèn)為福州市場將面臨緊縮局面，市場將轉(zhuǎn)淡； ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，在政策高壓下，企業(yè)從滿足剛性需求角度出發(fā)，將自覺執(zhí)行90/70政策，使得市場上的小戶型的供給量將增大： 在產(chǎn)品塑造上，產(chǎn)品的創(chuàng)新性增加，附加值的設(shè)計成為產(chǎn)品研究者的主要思考方向； ?土地供應(yīng)上，政府清除囤積土地力度將加大， 一些背景較淺的開發(fā)商將被迫退出市場； 因此，對于一般的開發(fā)公司而言，面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)； 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?在風(fēng)險規(guī)避上， 未來兩年內(nèi) ,自住需求將主導(dǎo)市場 ,投資需求將受到全面抑制 ,市場對項目的品質(zhì)及性價比提出更高的要求 ,企業(yè)的品牌感召力、產(chǎn)品塑造力將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避市場及政策所帶來的風(fēng)險； ?在開發(fā)主體上，在個貸緊縮的背景下 ,實力房企將主導(dǎo)樓市話語權(quán) ,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來新的一輪洗牌 ,一些實力較弱的開發(fā)商將被迫退出房地產(chǎn)市場或主流市場，轉(zhuǎn)回其主業(yè)或其他行業(yè)， 市場開發(fā)主體逐漸收縮，以至純粹及專業(yè)； ?2023年，仍然是一個多項政策組合的調(diào)控年， 通貨緊縮，整體樓市以消化存量為主，新增供應(yīng)量將減少，但樓市總體呈需求觀望，因此，供需處于一種觀望的相對平衡態(tài)勢，2023年，隨著流動回收及消化力度的加大， 市場上的非理性投資行為大大減少，剛性需求仍然主導(dǎo)市場，市場日趨理性，需求信心逐漸恢復(fù)， 市場供應(yīng)開始復(fù)蘇，市場開始穩(wěn)定發(fā)展。尤其是第二套住房的首付政策，令購房者及投資性的資金鏈產(chǎn)生較大的周轉(zhuǎn)壓力， 市場觀望態(tài)勢嚴(yán)重。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 分析：從表中可以看出 東方名城、 融僑心巢、以及錢隆金山 三個項目在當(dāng)前市場整體不景氣的情況下，仍取得較好的銷售業(yè)績，而同時， 豪宅項目屈指可數(shù)，豪宅并未成為目前市場的主流產(chǎn)品。 ② 地段的稀缺性（中央公園）、產(chǎn)品的稀缺性（心巢小戶型）等拉動了項目的銷售。 ④ 品牌開發(fā)商品牌效應(yīng)。 到了 07年時，北江濱的開發(fā)就沉寂下來，在建項目基本集中在金山沿江兩翼。 我們根據(jù)上表，標(biāo)出了歷年福州江景項目的開發(fā)趨勢圖，從圖中可以看出，江景項目的開發(fā)走勢是從臺江的濱江片區(qū)開始，沿整個北江濱鋪開，接著伴隨金山開發(fā)的啟動，開發(fā)南江濱，再過渡到烏龍江沿岸，最后到東部新城，而“世歐上江城”項目正處于福州江景項目由烏龍江沿岸轉(zhuǎn)向閩江東部挺進(jìn)這樣一個歷史性轉(zhuǎn)折點。 07年隨著北江濱的開發(fā)接近尾聲，放量再一次回落到正常水平，預(yù)計 08年江景項目放量仍將穩(wěn)中有升。除少量頂層大復(fù)式外，120180平方成為江景戶型的集中區(qū)間， 這一方面是由于單價提高引起部分高端的客戶流向別墅項目，另一方面也表明開發(fā)商對待市場更加務(wù)實，120180m2的江景高層對于中高端客戶已基本滿足需求。 僅在 06年至 07年，受福州房價快速上漲的整體影響，有一個較大的躍升，此后又繼續(xù)平緩上漲。 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 江景住宅價格走勢 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“ 未來兩年內(nèi)在建江景項目基本集中在金山沿江兩翼。 “ 120180平方成為江景戶型的集中區(qū)間； “ 預(yù)計 09年擁有江景資源項目的房價在保持平穩(wěn)的態(tài)勢下，將繼續(xù)穩(wěn)步上升。 根據(jù)當(dāng)前已知土地放量 ,預(yù)計 09年上市 402萬平方 ,其中江景高層 61萬平方 ,別墅 113萬平方。 09年則約占市場供應(yīng)總量的 34%（ 09年的還加上萬科，世茂這兩個非江景但頂級的高層項目。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟潛在競爭產(chǎn)品區(qū)位分布 江南水都 本案 中天金海岸 泰禾紅樹林 融匯江山 凱旋楓丹 觀邸 東方 名城 從與本項目的規(guī)模、檔次、品牌、資源等相匹配的因素進(jìn)行競爭產(chǎn)品的圈定，主要有如右圖所示的項目。而東方名城所處江面視野也較為開闊。 海潤天地 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟2023年 閩江 烏龍江 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 *潛在競爭項目入市時機分析 * 融僑觀邸二期（建面 17萬 m2） 江南水都五期六期（ 建面約 23萬 m2 ） 融匯江山（建面 11萬 m2 ） 海潤天地（建面 15萬 m2 ） 中天金海岸沿江高層（建面 25萬 m2 ） 泰禾紅樹林高層（建面 40萬 m2 ） 東方名城（建面 93萬 m2 ） 凱旋楓丹（建面 13萬 m2） 分析：從上圖可看出， 已知的東方名城、江南水都五期、泰禾紅樹林上層、中天金海岸和融匯江山等項目于2023年入市， 但由于規(guī)模較大，總供應(yīng)建筑面積達(dá) 237萬㎡， 因此其銷售周期將延續(xù)至 20232023年， 對本項目造成較大的市場沖擊。 優(yōu)劣勢分析 前后無遮擋， 5樓以上可看一線江景，但該項目東側(cè)為浦上工業(yè)區(qū)，東南向為福灣工業(yè)園，影響到項目周邊環(huán)境，而項目地內(nèi)洪灣河如不及時治理，將受到嚴(yán)重污染。 泰禾紅樹林上層 競爭項目個案分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 公園道 1號三期 (海潤天地 ) 開發(fā)商 尚錦集團(tuán) 單價 9200元 /㎡左右 物業(yè)管理 海納物業(yè) 項目地址 浦上大道與烏龍江交匯處 占地面積 370畝 棟數(shù) 10棟 容積率 戶型面積 130180㎡ 總戶數(shù) 1304套 銷售情況 2023年 4月公開二期?湖悅?觀江高層， 2023年公開三期海潤天地，截止目前湖悅已基本售完，海潤天地推出的 63， 65， 67號樓，銷售 72%。 客戶群分析 該項目客戶以私營企業(yè)業(yè)主居多、輔以公務(wù)員，居住區(qū)域以鼓樓為主，部分福清、平潭八縣區(qū)域。 但該項目均為大戶型，且為照顧觀江面，主力戶型不夠方正，且項目緊靠橋邊噪音較大。 戶型及配比 112套 ： 145㎡ 50套 ： 177㎡ 其余為 200250㎡ 客戶群分析 本項目客戶以本地高管，私企業(yè)主為主，另有少量八縣客戶，客戶對價格不是很敏感，但對景觀戶型比較在意。該項目 07年 11月開盤，但銷售很不理想。 戶數(shù) 共 1165戶，一期 431戶 客戶群分析 市區(qū)私營企業(yè)業(yè)主，高級公務(wù)員，福清和平潭的高端群體以及融僑老業(yè)主為主，多為三次及以上置業(yè)。 該項目容積率較低，并引入閩侯雙龍溫泉，配套融僑物業(yè)和東南亞風(fēng)情景觀。 且 09年觀邸銷售進(jìn)入尾聲，屆時將不存在較強競爭。 客戶群分析 快安、馬尾工廠高管、馬尾公務(wù)員、臺江區(qū)生意人為主，也有少量長樂和連江籍客戶。 但該項目體量較大，客戶群較有限，接下去是否還會延續(xù) 1月開盤時的熱銷態(tài)勢，值得關(guān)注。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項目名稱 項目優(yōu)勢及劣勢 海潤天地 優(yōu)勢 一線江景，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，自然景觀與小區(qū)園林景觀優(yōu)勢明顯。緊靠橋邊噪音較大，周邊配套有限。 劣勢 社區(qū)規(guī)模較小 , 融僑觀邸與之相比品牌、戶型創(chuàng)新等方面競爭力更強，整體銷售情況一般。 泰禾紅樹林 優(yōu)勢 一線江景，高品質(zhì)產(chǎn)品，多層安防系統(tǒng)，景觀良好。 中天金海岸 優(yōu)勢 靠近金山公園及烏龍江公園，小區(qū)配套較完善。 東方名城 優(yōu)勢 一線江景，寬樓距，戶型創(chuàng)新。 分析：競爭個案項目的優(yōu)勢很明顯，一線江景，但卻存在著銷售好與不好的很大區(qū)別，因為市場有了對比， 而這樣的對比主要集中在：各項目獨有的附加值，包括項目的品牌、物管、社區(qū)景觀，甚至是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而在這方面，凱旋楓丹卻是市場的失敗者，這個教訓(xùn)是很慘痛的。 競爭個案優(yōu)劣勢一覽表 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟市場總結(jié)： 市場形勢嚴(yán)峻、市民觀望持續(xù)、市場放量大且集中、主要集中在烏龍江沿線項目、本項目景觀資源不具優(yōu)勢。 目前福州市場仍未出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，影響仍繼續(xù)存在，銷售較好的項目主要集中在品牌知名度高、小戶型為主總價低的項目上。 競爭個案項目的優(yōu)勢很明顯，除了江景，更多的是各項目獨有的附加值，包括項目的品牌、物管、社區(qū)景觀，甚至是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而在這方面，凱旋楓丹卻是市場的失敗者，這個教訓(xùn)是很慘痛的。 企業(yè)更強的品牌感召力、產(chǎn)品塑造力將助于企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險。 福州市場目前仍未回暖，相比，小戶型總價低、品牌高的項目銷售較好。 未來項目的競爭將主要體現(xiàn)在附加值的競爭上，附加值越高，市場的競爭力就越強，防風(fēng)險力也就越強。市場上有很多選擇，價格又不斷下跌。 ?上江城? 她應(yīng)該是有生命的， 因此，這樣一個生命體，要追求的是把一種現(xiàn)在所有豪宅都沒有的全新生活追求 帶給這個社會中的一部分能夠欣賞他的人。 ?震撼?167。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟因此，我們必須解決的問題 Q2 我們的客戶策略？目標(biāo)客戶在哪？目標(biāo)客戶的核心欲望？ 上江城將進(jìn)入什么樣的市場？ Q3 如何組織上江城的營銷？ 中原創(chuàng)新的營銷組織與營銷服務(wù)？ 如何在福州快速建立上江城獨特的形象和價值屬性？ Q1 上江城將扮演什么樣的角色？ 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟Q1 如何在福州快速建立上江城獨特的形象和價值屬性？ 上江城將扮演什么樣的角色？ 從分析項目的價值體系入手： 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 第二篇 項目的價值體系挖掘 項目的區(qū)域價值 片區(qū)價值 品牌價值 地塊價值 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 上江城位于南臺島東北側(cè)的林浦片區(qū)，林浦片區(qū)洲渚綿延，河浦交錯，風(fēng)光秀麗，史上文人輩出，有?三代五尚書?、?七科八進(jìn)士?的榮耀，林浦村中有建于宋的?林橋?和?斷橋?，街市中有座木牌坊，人稱?進(jìn)士坊?。 區(qū)域悠遠(yuǎn)的人文歷史價值 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟根據(jù)2023福州南臺島東部規(guī)劃為未來福州的政治，金融，會展中心及交通集散地。 —— 《福州市東擴區(qū)域規(guī)劃》 蔡屋圍 口岸 東門 90年代 城鄉(xiāng)結(jié)