【正文】 69萬平方 ,其中高層 130萬平方 ,江景高層 平方 ,別墅 109萬平方。 “ 0809年江景項目放量仍將穩(wěn)中有升，主要集中在烏龍江沿線。 受國家宏觀調(diào)控和福州土地市場放量減少的綜合影響，預計 09年房價在保持平穩(wěn)的態(tài)勢下，將繼續(xù)穩(wěn)步上升，但上升勢頭會進一步放緩。 主力面積分布圖 元洪錦江二期 君臨閩江 世茂外灘花園 融僑錦江B區(qū) 江岸名都 心家泊 浩洋麗都 融僑錦江D區(qū) 海潤濱江花園 天俊藍水灣 旭輝左海岸 香江楓景 三盛巴厘 中天金海岸 海潤天地 融僑觀邸 凱旋楓丹 05年 06年 07年 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 08年 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟福州江景樓盤房價走勢373042004420530076001012502023400060008000100001202303年 04年 05年 06年 07年 08年年份（元）價單分析：從表中可以看出，近年來福州江景項目房價呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟福州江景戶型面積的演變 04年 03年 270及以上 240 210 180 150 120 90 60 30 50 ㎡ 從圖中可以看出， 近年福州江景高層的戶型跨度從?廣撒網(wǎng)?漸漸向中戶型集中。 福州江景項目開發(fā)走勢 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟03年 04年 05年 06年 07年 08年 10 36萬 108萬 69萬 72萬（預計） 單位：萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 福州歷年江景住宅放量走勢 20 50 60 70 80 90 100 110 120 40 30 分析：從上表可以看出， 07年以前，由于北江濱和南江濱的大規(guī)模開發(fā)，福州江景項目放量呈逐年上升之勢，特別是 06年，由于南北江濱和烏龍江沿岸十余個項目同時開盤，導致當年江景項目放量急劇上升。 先回顧歷年市場供應情況 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟本案 除此以外南北江濱和烏龍江北岸沿線已基本沒有土地可供拍賣。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 新政 下的 08年福州住宅市場成交情況 成交排行 (套數(shù) ) 08年 1月 2月 3月 (截止 28日 ) 1 東方名城 135 東方名城 255 東方名城 164 2 錢隆金山 130 錢隆金山 203 融僑心巢 100 3 中央公園 91 融僑心巢 45 天鵝灣 60 4 融僑心巢 89 中央公園 44 柒星景 49 5 三迪香頌楓丹 78 世歐彼岸城 43 美林灣 36 6 金輝伯爵山 48 麗景天成品閣 35 麗景天成 34 7 家天下三木城 40 運盛美之國 25 錢隆御景 29 8 融僑觀邸 34 柒星景 24 一品新筑 28 9 世歐彼岸城 32 水岸君山 24 中天金海岸 25 10 美林灣 24 世紀豪門 20 日出印象 18 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?投資客急劇減少，基本以 自住客戶為主 ? ?之前熱銷的情況現(xiàn)在已不復存在了，客原來誠意度較高的客戶現(xiàn)在基本都沒用了，共同的聲音就是再看看? ?原來我們基本不用什么促銷策略的，現(xiàn)在不行了，必須采用強有力的優(yōu)惠以促進銷售? 銷售員的聲音 VOICE —— 自住客、觀望、捷達 逆市下的客戶心理分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“現(xiàn)在買房，朋友都會 說我傻 ！” “房價在降，等房價 再降些 就考慮！” “朋友都沒買，我也 看看 先！” “現(xiàn)在利息那么高，買了也 供不起 ！” “福州房價太高，我要 轉(zhuǎn)移 了，到 內(nèi)地城市投資 ！” VOICE 客戶的聲音 —— 說我傻、看看先、轉(zhuǎn)移 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟市場宏觀政策緊縮； 中小戶型剛性需求較大，豪宅需求相對較弱； 客戶心理趨于觀望； 市場進入逆市，在這樣的環(huán)境下， 項目的未來的市場競爭環(huán)境又將如何？ 市場不同了： 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟歷年推出江景樓盤 北江濱 南江濱 烏龍江 03年 元洪錦江二期，君臨閩江，融僑錦江 B1區(qū)，風景藍水岸 04年 世茂外灘花園，江岸名都，融僑錦江 C區(qū)，融僑錦江 B2區(qū) 05年 浩洋麗都，心家泊，半島國際，碧水芳洲，融僑錦江 D區(qū) 羅馬佳洲一期，天俊藍水灣 06年 海潤濱江花園，融僑 G區(qū)華府，浩洋麗都 B區(qū) 武夷國際城，江灣御景，金匯豪廷，羅馬佳洲二期，三盛巴厘島 水印長天，香江楓景，旭輝左海岸 07年 中聯(lián)水岸名居，融僑觀邸一期 中天金海岸四期，公園道一號 08年 東方名城、融匯江山 融僑觀邸二期，三迪凱旋楓丹，江南水都五期 泰禾紅樹林上層，中天五期，海潤天地 （數(shù)據(jù)來源 :中原公司市場部） 分析： 從上表可以看出， 05年以前，福州江景項目基本集中在北江濱，此后南江濱和烏龍江沿線幾乎是同時大規(guī)模開發(fā)，其中又以 06年的江景項目最多，達到 11個項目在售。 ③ 營銷策略的組合在一定程度上促進了客戶需求，如心巢的業(yè)主推介會、錢隆金山的各優(yōu)惠策略，更大地拉動成交。 究其主要原因有： ① 中小戶型的總價優(yōu)勢， 滿足了中青年客戶現(xiàn)階段對住宅的剛性需求。但市場剛性需求仍然存在，加上土地市場放量緊縮，預計受剛性需求帶動，下半年樓市將小幅回暖。 基于以上政策觀點 中原公司認為： 2023年，政策會繼續(xù)出臺規(guī)范市場，市場進入開發(fā)商洗牌階段；各項政策對普通商品房的影響最大，市場轉(zhuǎn)淡，形勢嚴峻化； 政策觀點 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 單位：萬平方米 新政 前后福州住宅成交額走勢圖 分析：從表中可以看出，新政發(fā)布后福州住宅成交量急劇下降，最高達 70%的下滑幅度，市場進入一個盤整期。 ? 深滬地產(chǎn)股票應聲下跌破位，宏觀調(diào)控的步伐并沒減緩 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟對于未來兩年內(nèi)政策特點，中原公司認為： ?基于防范風險和緩解社會矛盾的角度出發(fā)，政府在房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控仍以通貨緊縮為主，國內(nèi)投資成分較大的一、二線城市將是重災區(qū)，而剛性需求為主的三、四線仍有理性的發(fā)展空間。中國每年新生人口要超過 1000萬，每年由農(nóng)村進入城市需要解決住房的進城人員達到 1800萬，還有 2100萬流動農(nóng)民工，也需要居住條件。? ?市場調(diào)節(jié) ?他說，對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，?但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進行炒作造成市場混亂?。? ?經(jīng)濟適用房 ?其次是建設經(jīng)濟適用房。為此，中國政府今年將安排４９億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。 影響：設計更加規(guī)范， 減少開發(fā)商變相改變?nèi)莘e率，導致房價上漲及房地產(chǎn)市場的不公平競爭現(xiàn)象； 備注： 2023年，行業(yè)政策出臺年，2023年則是很多政策的具體落實年；2023年表現(xiàn)為最突出的政策是多次加息。 影響：物權(quán)法的出臺將對私有物業(yè)的保護提升到與公有財產(chǎn)相當?shù)牡匚?，對于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。 影響：對房產(chǎn)開發(fā)成本的增加非常有限。 影響：?土地增值稅從‘預征’轉(zhuǎn)為‘清算’， 壓縮了高利潤空間。 影響：打擊了囤地行為，行業(yè)洗牌，將形成地產(chǎn)寡頭； 簡析： 在政策累積效應的影響下，開發(fā)商開發(fā)速度減緩，樓市進入觀望，未來?調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場價格?依然是主流。 影響投資、投機客的減少，對于囤房不售的開發(fā)商 將是有效的打擊；與 90/70政策相呼應，對于一些大戶型的、高總價的產(chǎn)品市場需求產(chǎn)生一定影響。 影響：對于普通消費者來說，貸款購房累計成本增加明顯。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 宏觀政策 8月 23日，針對商品房銷售過程中的違法違規(guī)行為作出七條嚴格規(guī)定。 五、 有步驟的解決低收入家庭住房困難。 三、 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度。 國六條主要內(nèi)容： 一、 切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。 影響：土地違規(guī)占用行為減少； ３、 2023年 11月 7日 ?通知?要求 2023年 1月 1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 土地政策 １、 2023年 8月 1日，土地招、拍、掛新政出臺。 影響：對當時樓市未形成實質(zhì)性影響 ； ２、 2023年 7月 1日， ?外資限炒令?。 影響：行業(yè)更為規(guī)范，但炒房現(xiàn)象仍較嚴重 。 影響：市場供應結(jié)構(gòu)改變，投資性需求受到一定的平抑，價格有所停滯； ３、 2023年 7月 6日， 90/70界定。 2023年，行業(yè)政策出臺年，政策不斷出臺，房價卻依舊不斷上漲；深圳等區(qū)域市場更是達到了瘋狂的狀態(tài)； 宏觀政策解析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 宏觀政策 １、 2023年 5月 17日，?國六條?出臺。 影響：保障性用房后續(xù)增量較大，住宅供應結(jié)構(gòu)有一定改變； 建筑建能 2023年 8月 31日，《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》，大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑，嚴禁生產(chǎn)、銷售和使用國家明令淘汰的 高耗能產(chǎn)品。 影響：對投資炒房產(chǎn)生短暫性影響，對投機客形成較大的打擊； ２、 2023年 7月 26日，宣布從 2023年 8月 1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 這 不僅僅是一份報告，就像我們理解本次的工作不僅僅是一次簡單的研判一樣。本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟2/17/2023 中國 .深圳中原福州分公司 世歐 上江城營銷報告 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟當 我們再次接觸上江城的時候，我們更愿意將上江城當成一個有血有 肉的的生命體。 今 天，中原公司要集經(jīng)驗之大成，向著勝利，邁進 !!! 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 目錄 逆市思考 | 市場如何？ | 項目市場背景思考？ 項目價值體系分析 客戶分析體系 |逆市下客戶心理研究 |福州江景高端客戶深度分析 |深度的分析 —— 高端客戶的深度訪談 |資源的積累 —— 典型豪宅客戶聚類分析 |本項目客戶剖析 項目營銷推廣體系 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 第一篇 思考：項目市場篇 宏觀政策解析 競爭項目個案分析 項目的市場思考 逆市下的市場 /客戶心理分析 市場供應情況分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 稅收政策： １、 2023年 5月 31日，規(guī)定 2023年 6月 1日后，個人購買不足 5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅。 影響：對樓市形成短期影響，后市影響不大； 保障性住房政策 2023年 8月 30日，《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》。 影響：樓市產(chǎn)品品質(zhì)得到一定提升。 影響：住宅市場觀望氣氛濃厚，資金部分外流其它行業(yè) ； ２、 2023年 5月 29日，?九部委《意見》?頒布，對?國六條?進一步細化。 影響：短期內(nèi)影響不大，中長期小戶型供應量增大 ； ４、 2023年 7月 6日，整頓市場秩序。 金融政策 １、４月、８月兩度加息。 影響：后續(xù)國外熱錢進入炒房受到限制，但對樓市降溫不明顯 。 影響：土地市場更為規(guī)范，對樓市影響不大 ； ２、 2023年 9月 5日，《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》嚴控土地?閘門?。