【正文】 容 積 率： 開 發(fā) 商：美林地產(chǎn)集團(tuán)之三河市天寶嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)綠化率較高，整體戶型方正有優(yōu)勢(shì)，周邊潮白河、高爾夫是項(xiàng)目良好的景觀資源， 50萬(wàn)的套總價(jià)降低了樓盤的銷售速度。是泛 CBD地區(qū)年輕人置業(yè)的不錯(cuò)選擇。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案東方夏威夷公寓 物業(yè)類型：公寓 建筑類型：板樓、小高層 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路東側(cè) 均 價(jià)： 5360元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)： /平米 /月 占地面積： 22萬(wàn)平米 綠 化 率： 45% 容 積 率： 開 發(fā) 商：三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)依托水景資源及高端別墅項(xiàng)目，使得項(xiàng)目凸現(xiàn)品質(zhì)感，借助別墅的推廣達(dá)到公寓部分的預(yù)期銷售。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案2023年以來(lái)，燕郊區(qū)域年以來(lái)，燕郊區(qū)域 500、 600萬(wàn)平米的巨量供應(yīng)，區(qū)萬(wàn)平米的巨量供應(yīng)，區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，域同質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)主要是價(jià)格市場(chǎng)；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)主要是價(jià)格市場(chǎng)； 5000元左元左右的住宅將面臨市場(chǎng)較大壓力，右的住宅將面臨市場(chǎng)較大壓力， 5500元左右的普宅將面元左右的普宅將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白場(chǎng)空白 。 結(jié)論第二部分 項(xiàng)目發(fā)展思路及定位 SWOT分析分析華堂高爾夫球場(chǎng)世紀(jì)名苑納丹堡燕順路神威路燕京新城威畢歐項(xiàng)目基本情況威畢歐項(xiàng)目基本情況總用地面積： 38560平米總建筑面積： 121290平米其 中 地 上： 113280平米綠地率： %容積率： 居住戶數(shù)： 930戶居住人數(shù)： 2576人停車位： 334輛產(chǎn)品形式：圍合式，部分東西向戶型主力戶型：一居 60平米左右約占 3% 二居 8090平米約占 67% 三居及以上 110\160\190 \250占 30%項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析表一 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的容積率對(duì)比結(jié)論 ——威畢歐溪谷總體容積率為 ，實(shí)際容積率在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中也偏高，不具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析星河皓月 美林灣 潮白人家 納丹堡 本案園林 中心廣場(chǎng) 三軸三帶 一中心 中心廣場(chǎng) 軸線式 中庭景觀規(guī)模 92萬(wàn)平米 50萬(wàn) 100萬(wàn) 90萬(wàn) 12萬(wàn)表三 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的景觀園林比較結(jié)論 ——從項(xiàng)目規(guī)模、景觀園林等方面看，本項(xiàng)目也不具有很突出的優(yōu)勢(shì)，由于在規(guī)劃方面具有較大的限制，因此建議在景觀設(shè)計(jì)和風(fēng)格選擇等方面多下功夫，與周邊項(xiàng)目相區(qū)別開，如采用立體化、宮廷式公寓的風(fēng)格等。該區(qū)域中檔樓盤占主力，總款在 4050萬(wàn)左右，與本案總價(jià)相近，必然陷入與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)中，建議應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。 星河皓月河岸。高爾夫。 美林灣國(guó)際青年社區(qū)167。潮白人家 歐式全海景公寓167。主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷分析推廣渠道分析 戶外車體網(wǎng)絡(luò)老帶新報(bào)廣派單活動(dòng)主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷分析216。216。 未做深層次開發(fā)產(chǎn)品影響力有限本項(xiàng)目前期定位為小高層公寓，容積率為本項(xiàng)目前期定位為小高層公寓，容積率為 ，項(xiàng)目整體調(diào)整，項(xiàng)目整體調(diào)整余地已經(jīng)不大，因此僅對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行分析；余地已經(jīng)不大，因此僅對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行分析；216。應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。216。因此，應(yīng)盡量避免與周邊項(xiàng)目展開價(jià)格方面的直接競(jìng)爭(zhēng)。 Threats威脅分析T本項(xiàng)目周邊板塊多為規(guī)模、體量較大的同質(zhì)化成熟社區(qū)（如美林灣等），區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)難以避免T潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目入市形成一定的威脅T周邊項(xiàng)目的 “ 低單價(jià)、低總價(jià) ” 策略對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 分析分析燕順路優(yōu)勢(shì)預(yù)期發(fā)展機(jī)會(huì)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格威脅項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 分析分析無(wú)法規(guī)避，不如迎接挑戰(zhàn)。完成本案的開發(fā)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司和項(xiàng)目品牌的雙贏。 威畢歐溪谷項(xiàng)目，容積率為威畢歐溪谷項(xiàng)目，容積率為 ，我司認(rèn)為可定位調(diào)整為精，我司認(rèn)為可定位調(diào)整為精裝修、高檔公寓產(chǎn)品裝修、高檔公寓產(chǎn)品 ；；216。同時(shí)也是先東方夏威夷品又比較匹配于地塊自身的規(guī)劃條件。牌的延續(xù)和提升。精裝樣板間京貿(mào)國(guó)際公寓京貿(mào)國(guó)際公寓威畢歐項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策略唯一性附加值差異化體量小市場(chǎng)地位市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)需求本體條件燕郊市場(chǎng)需要產(chǎn)品升級(jí) 北京市場(chǎng)高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好具有良好的前期市場(chǎng)鋪墊具有優(yōu)勢(shì)的交通可達(dá)性區(qū)域未來(lái)具有一定升值空間蓄勢(shì)積累脫穎而出區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度有待提升周邊現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目將造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)燕郊市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)條件 目前市場(chǎng)上精裝修項(xiàng)目的造價(jià)在每平米 400500元左右，若采取精裝修，可吸引更多的投資客戶以及大量首次置業(yè)客戶，滿足市場(chǎng)差異化需求。A. 平面優(yōu)化：包括入戶門的位置、開啟方向的調(diào)整，各起居空間在流線、格局和面積配比上的調(diào)整。C. 細(xì)節(jié)的考慮：所有節(jié)點(diǎn)的進(jìn)一步深化，匹配材料及工藝，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)風(fēng)格。室內(nèi)精裝項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策略主入口、大堂、電梯廳主入口、大堂、電梯廳等公共部分的設(shè)計(jì)和裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次。 市場(chǎng)因素 ：： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分流、周邊項(xiàng)目的比照、目標(biāo)市場(chǎng)的需求；216。 產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)： 具有一定優(yōu)勢(shì) 結(jié)論：考慮本項(xiàng)目目前的產(chǎn)品情況，應(yīng)在產(chǎn)品差異化結(jié)論：考慮本項(xiàng)目目前的產(chǎn)品情況，應(yīng)在產(chǎn)品差異化，提高產(chǎn)品附加值方面尋求突破，并通過(guò)有效的營(yíng)銷，提高產(chǎn)品附加值方面尋求突破，并通過(guò)有效的營(yíng)銷促成項(xiàng)目的成功。定價(jià)策略：成本導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合定價(jià)策略：成本導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合建議單價(jià)：精裝建議單價(jià)：精裝 58006300元元 /平方米平方米以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 5300均價(jià)計(jì)算 本案精裝公寓 5800主力戶型面積 90 90主力戶型總價(jià)（萬(wàn)元） 首付 貸款 38萬(wàn) 4220年月供 2584 2856威畢歐溪谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型分析以 90平米戶型為例結(jié)論 —從威畢歐價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型分析來(lái)看，首付僅增加 5000元左右，20年貸款月供僅增加 272元，對(duì)客戶購(gòu)買力影響不大。威畢歐溪谷項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)地位引領(lǐng)燕順吸引北京影響燕郊東燕郊客群發(fā)展進(jìn) 一步形成價(jià)格 市 場(chǎng)市場(chǎng)客群“爆炸 ”購(gòu)買 力 較 薄 客群厚度較薄2023年2023年2023年2023年威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位燕順客群發(fā)展市 場(chǎng) 容量提升購(gòu)買 力逐步提升客群厚度加強(qiáng)消化速度加快購(gòu)買 力逐步加強(qiáng) 客群厚度較薄購(gòu)買 力一般2023年2023年2023年2023年威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位舍棄客群時(shí)事客群競(jìng)爭(zhēng)客群應(yīng)需客群本土客群? 外圍吸納? 心里不對(duì)應(yīng)? 政策利誘? 低價(jià)市場(chǎng)?居住、投資、保值? 燕郊本地? 需求不對(duì)應(yīng)? 發(fā)展規(guī)劃? 東部市場(chǎng)? 交通