【正文】 注重戶型舒適度、戶型 的高性價(jià)比來滿足不同客戶的需求 。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價(jià)值 。 ? 項(xiàng)目均價(jià)基本都在 20230元 /㎡ 以上 。 ? 基本都是 精裝修 產(chǎn)品， 3000元 /㎡ 標(biāo)準(zhǔn)，送部分或全套品牌家電和家具。 終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素 —— 北京酒店式公寓的主要終端使用者是 在京的外籍人士 、 企業(yè)高層 、 高級(jí)白領(lǐng) 等、以及其他 從事中短期商務(wù)，旅游活動(dòng)的人員 。 北京市酒店式公 2. 寓，低者月均 12美元 /㎡ ，最高的在 55美元 /㎡ 左右，大多數(shù)定價(jià)為 2030美元 /㎡ 。 長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，租期一般超過 3個(gè)月。 1居的面積主要在 5070㎡ 之間， 2居的面積主要在 90120㎡ 之間， 3居面積主要在 120200㎡ 之間。 其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。 健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。主要集中在 亞奧、 CBD及東二環(huán)、中關(guān)村 等幾大商圈。 東部區(qū)域,80%其他區(qū)域,20%29 項(xiàng)目鑒賞 —— 瑞士公寓 項(xiàng)目地址： 港澳中心東側(cè) 建筑面積： 40358平方米 建筑類型： 板樓 公寓 裝修狀況： 5000元 /㎡ 精裝修 總套數(shù)： 198套 容積率： 4 戶型區(qū)間： 72 128㎡ 一到二居 主力戶型： 9195㎡ 一居； 120128㎡ 二居 平均價(jià)格： 40000元 /㎡ 物業(yè)公司： 錦江（北方）管理公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 東二環(huán)沿線 ， 五星級(jí)管家服 務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品 質(zhì)精裝修 。 開發(fā)商提供包租服務(wù)。 從 2023年酒店式公寓市場(chǎng)來看，小戶型不再是市場(chǎng)絕對(duì)主力，大戶型產(chǎn)品比例有所增加， 戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加 。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長(zhǎng)安驛，價(jià)格已大幅攀升至 3300040000元 /平方米 。與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了 34美元。 34 差異化、個(gè)性化發(fā)展 仍然保持旺盛需求 價(jià)格保持區(qū)域領(lǐng)先 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈 奧運(yùn)期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長(zhǎng)的一個(gè)短期利好因素。 未來北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)總結(jié) 35 酒店式公寓客戶分析 36 酒店式公寓客群比例圖49%22%8%15%4%投資者 成功人士 外籍客戶 高級(jí)白領(lǐng) 其他37 購(gòu)房先決條件 1 價(jià)格水平 —— 低總價(jià) 2 戶型設(shè)計(jì) —— 舒適 /實(shí)用 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 時(shí)尚 4 物業(yè)服務(wù) 5 交通情況 —— 便利 6 地段區(qū)位 7 生活配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 低總價(jià)倍受關(guān)注 ? 戶型實(shí)用及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 高級(jí)白領(lǐng) 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 38 購(gòu)房先決條件 1戶型設(shè)計(jì) —— 舒適／實(shí)用 2裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 實(shí)用 3地段區(qū)位 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) —— 私密／服務(wù) 6會(huì)所娛樂 —— 齊全 7產(chǎn)品形象 —— 高雅 8商業(yè)配套 9生活配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 戶型的舒適度及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 ? 地段區(qū)位很重要 成功人士 外籍客戶 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 39 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 投資者 購(gòu)房先決條件 1投資回報(bào) —— 安全 2地段區(qū)位 —— 核心商圈 3戶型設(shè)計(jì) 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) 6產(chǎn)品形象 7生活配套 8商業(yè)配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 投資回報(bào)及其重要 ? 地段區(qū)位非常重要 ? 戶型設(shè)計(jì)很重要 40 不同層次的購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。 高級(jí)白領(lǐng) 成功人士 投資者 ? 低總價(jià)倍受關(guān)注 ? 戶型實(shí)用及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 ? 投資回報(bào)及其重要 ? 地段區(qū)位非常重要 ? 戶型設(shè)計(jì)很重要 ? 戶型的舒適度及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 ? 地段區(qū)位很重要 外籍客戶 41 酒店式公寓需求分析 42 房型需求比例48%38%10%4%一居 二居 三居 四居及以上購(gòu)房者對(duì)一居和二居的需求相對(duì)是較大的 購(gòu)房者對(duì)房型的選擇 百分比 43 一居面積需求主要集中于 5070㎡ ，其次需求較多的是 7090㎡ 計(jì)劃購(gòu)買一居的客戶對(duì)面積的要求 百分比 一居面積需求比例17%36%32%14%1%＜5 0 5070 7090 90110 ＞1 1 0平米 44 二居面積需求主要集中于 90120㎡ 計(jì)劃購(gòu)買二居的客戶對(duì)面積的要求 百分比 二居面積需求比例29%48%23%＜9 0 90120 120160平米 45 PART 2 — 項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目分析 二、產(chǎn)品定位 三、客戶定位 46 項(xiàng)目分析 47 ■ 項(xiàng)目東至 ★ 項(xiàng)目東臨北苑路， 地 鐵五號(hào)線 。 49 ★ 項(xiàng)目西側(cè)是金泉廣場(chǎng)住宅區(qū)域，以及部分商業(yè)。 ■ 項(xiàng)目北至 51 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ? 亞奧板塊 核心區(qū)域，毗鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館 ? 交通便利 ，地鐵五、十號(hào)線等 ? 項(xiàng)目是 城市綜合體 ，自帶完善酒店、 商業(yè)等配套 ? 高爾夫景觀 、層高優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) (Weakness) ? 項(xiàng)目 總體量較大 ，銷售周期可能較長(zhǎng) ? 寫字樓立項(xiàng)產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)框架已固定， 戶型分割困難，生活舒適度較差 。因此本司認(rèn)為， 此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向 。此類開發(fā)方式除長(zhǎng)安驛外， 棕櫚泉國(guó)際公寓以及望京的晶都國(guó)際，也已經(jīng)提出了類似的概念， 并收到了良好的效果 ? 本項(xiàng)目公寓部分如定位于此， 整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng) ，在 戶內(nèi)進(jìn)行合理功能區(qū)間劃分即可 60 酒店式公寓 —— 遠(yuǎn)中悅?cè)R 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 緊鄰 中關(guān)村西區(qū) ? 開發(fā)商為臺(tái)灣著名的遠(yuǎn)雄集團(tuán)，擁有 較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì) ? 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu) 61 定位過程： ? 先期引入 遠(yuǎn)中酒店 作為主體 ? 整層各色樣板間 的打造及亮相 ? 包租與代租等手法的綜合運(yùn)用 ? 舶來酒店的整體推廣主題 ? 臺(tái)灣投資客戶 的充分運(yùn)用 62 ? 遠(yuǎn)中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類：有 短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群 ，這對(duì)本項(xiàng)目的啟示在于，其 以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求 ? 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項(xiàng)目形象， 與酒店實(shí)體結(jié) 合密切，酒店實(shí)體是其一個(gè)良好 的補(bǔ)充，兩者互相促進(jìn) ? 本司認(rèn)為， 本項(xiàng)目完全具備按照 此種開發(fā)方向打造的可能性 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 63 類 SOHO式公寓 —— 轉(zhuǎn)基因蘋果 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 轉(zhuǎn)基因蘋果共 27萬(wàn)平米，由蘋果 SOHO公寓、蘋果 LOFT、 EVD大廈以及蘋果 22院街組成 ? 其中 SOHO公寓為 住宅立項(xiàng) ， 平均戶型面積 130平米左右 ? 蘋果 SOHO采用了較為 中性的裝 修 ，力圖模糊辦公與居住的概念 64 ? 此種開發(fā)方式，一方面和本項(xiàng)目 將寫字樓改為公寓的初衷相違背 ，另一方面 不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開發(fā)價(jià)值 ? 綜上所述， 本司不建議本項(xiàng)目做此開發(fā)方向 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 65 綜上所述，本司認(rèn)為： 本項(xiàng)目來說，建議 以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中 悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合 Naga上院的城市豪 宅定位 等功能于一體的綜合定位。 66 而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： ? 一個(gè) 國(guó)際化的酒店管理集團(tuán) 的引入，如萬(wàn)豪、雅仕閣等 ? 在保持原有戶型格局不變的情況下，對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分， 提高居住舒適度 ，以適應(yīng)居住需求 ? 提供價(jià)值不少于 3000元 /平米的精裝修 ，含一定的家具、家電 ? 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家 大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂部 ，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 67 亞奧核心 開闊的視野、獨(dú)到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇 讓資本膨脹，讓財(cái)富增值，讓錢生錢，讓錢賺動(dòng)起來 資本與財(cái)富至上 客群素描 —— 71 行政酒店公寓自用客群定位 : ? 亞奧地區(qū)追求個(gè)性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的 單身新貴 ? 亞奧地區(qū)中、短期居住 外籍人士 ? 亞奧 地區(qū)有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來的外地 暫居型人群 72 行政酒店會(huì)館客群定位 ： ? 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是 城市中堅(jiān)階層 ，具有 較高的收入水平 ，同時(shí)具有 一定的社會(huì)地位 ， 講究高效率以及生活舒適度的滿足 ，有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具有較為開放的生活態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求； ? 目標(biāo)客戶年齡集中在 3050歲 之間，年齡跨度較大； ? 目標(biāo)客戶 行業(yè)來源分布較廣 ，企業(yè)性質(zhì)全； ? 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購(gòu)房需求 以二、三次置業(yè)為主 ，具有一定選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，是 較為理性的購(gòu)房階層 。 75 PART 3 — 產(chǎn)品建議篇 一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議 76 規(guī)劃建議 77 中庭天井 78 公共休憩空間 綠色生態(tài)走廊 綠色生態(tài)花園 79 80 81 82 83