房地產(chǎn)策劃案例萬山新農(nóng)貿(mào)市場與萬山商業(yè)步行街-在線瀏覽
2025-02-07 22:52本頁面
【正文】 動為主，廣告為輔。1 “萬山新農(nóng)貿(mào)市場” “萬山商業(yè)步行街” 營銷推廣方案匯報 2 3 要點提煉 ： 萬山首個商業(yè)情景步行街、萬山星級農(nóng)貿(mào)市場 ：（見內(nèi)文）。 ：萬山商業(yè)情景步行街、萬山新農(nóng)貿(mào)市場 ：一間好旺鋪 百年搖錢樹！ 5.★ 商業(yè)定位： 負一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場，負二樓為星級網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂城，部分面積建議 做成幼兒園，步行街業(yè)態(tài)定位見下文。２、高姿態(tài)入市，引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。 推、銷結(jié)合，直投為主。 ：為保持項目的較高形象和公司利益，本項目總體價格策略是“平”開高走，分階段 的進行銷售提價，同時采取一房（鋪）一價。 ：在銷售前期，以少量的優(yōu)勢房源帶動相對劣勢房源的銷售，后期以較大量的優(yōu)勢 房源來配合價格的提升，實現(xiàn)優(yōu)劣勢房源銷售節(jié)奏的控制，做到項目收益最大化； ： 業(yè)主聯(lián)誼會； 直銷； 外展點； 團購； “新婚套餐”； “夕陽紅套餐”； “分期付款套餐”； “裝修按揭套餐”； 送物業(yè)管理費。 庸人花畢生精力矯正自己的缺點 ， 而智者卻懂得將自己的長處發(fā)揮至登峰造極 。 策劃不是考慮矯正缺陷 ， 而是考慮怎樣把長處發(fā)揮至登峰造極 。 一人趕快彎腰系鞋帶 ， 另一人說：“ 系什么鞋帶 ， 你能跑得過老虎嗎 ？ ” 那人說： “ 我不用跑過老虎 ， 我只要跑過你就行了 。 本案的成功 ， 需要所有人員 “ 系鞋帶 ” 的訓(xùn)練與實踐 。國共之戰(zhàn)，毛不斷攪渾水，敲打蔣鞭長莫及的痛處， “欲取之，先予之 ”，待得羽翼豐滿，便 “百萬雄師過大江 ”。 5 策略分析思路 總體思路脈絡(luò) 消費者需求 企業(yè)目標(biāo) 項目屬性 競爭狀況 營銷推廣策略 首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬山人民消費需求，提供了一種新的城市投資與居住方式，如何制定合理、有效的營銷推廣策略，需結(jié)合消費者需求、項目屬性、市場競爭狀況及企業(yè)目標(biāo)，并由消費者需求出發(fā)，分階段闡述與深化。 以上數(shù)據(jù)來自萬山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng) 9 ● 萬山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王，本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點； ● 主流消費群為萬山當(dāng)?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員； ● 目前市場對投資型產(chǎn)品比較饑渴； ● 口碑傳播是萬山市場上一條重要推廣渠道； ● 市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品； ● 客戶注重性價比和產(chǎn)品形象以及信譽度； 【 市場競爭環(huán)境 】 1）市場解析二 ★ 2023隨著經(jīng)濟危機的進一步影響，樓市持續(xù)低迷，市場呼叫救市聲音不斷高漲，政府房產(chǎn)新政一波跟一波，雖有部分城市有回暖跡象，但整體動態(tài)并不明顯，整個市場情景不容樂觀。消費者的購房行為日趨理性； ● 價格仍是影響購房的重要因素； ● 隨著市場供應(yīng)量的增加、市場消費需求的變化，項目開發(fā)風(fēng)險、市場銷售 阻力及競爭將越來越大，項目開發(fā)短、平、快化操作是項目成功的唯一出 路； 11 地理位置 : 位于城市主干道“解放路與官山路交界處”，屬于城市核心地 段，與城市主要部分的關(guān)系緊密。 交 通： 地處核心地段，各類交通工具自城區(qū)任意地點均可無障礙到達 本案，交通便利， 交通成本少。 周邊人口： 核心地段造就區(qū)域范圍內(nèi)密集的經(jīng)商人口和原來本地居民，人 口密集。 13 2）項目屬性認識 SWOT 【項目 SWOT分析 】 —— 劣勢 ● 規(guī)劃中項目面臨許多拆遷和安置房，增加了操作難度和降低了開發(fā)利益； ● 項目價格入市肯定比其它樓盤較高，同時物業(yè)管理在本區(qū)域還未完全得到市場的認可； ● 部分客戶對前面房地產(chǎn)項目工期和政府持懷疑態(tài)度，導(dǎo)致本項目工程工期在消費者心中信心不足，部分客戶觀望情緒嚴重； 14 2）項目屬性認識 SWOT 【項目 SWOT分析 】 —— 機會 ● 萬山房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，在產(chǎn)品設(shè)計、推廣手段上相對較 為落后，使本項目有較大的提升空間； ● 2023年特區(qū)委計劃完成 2023套廉租住房主體工程、 336戶采空區(qū)搬遷安置第三期工程和 512戶農(nóng)村危房改造工程建設(shè)任務(wù)；在一定程度上帶動房地產(chǎn)市場的需求； ● 萬山區(qū)旅游經(jīng)濟的發(fā)展，為萬山帶來了眼球經(jīng)濟，有利于本項目的開發(fā)運作； ● 當(dāng)?shù)鼐用駥ν顿Y型產(chǎn)品有一定的認可度和接受度。 16 2）項目屬性認識 【項目綜合條件分析】 1. 項目所處位置得天獨厚，屬萬山區(qū)目前較為難得的理想經(jīng)商、居住地； 2. 周邊競爭項目較少，有利于本項目快速銷售預(yù)期的實現(xiàn)； 3. 城市功能轉(zhuǎn)型，市場爆破力強，給本案帶來了契機。 3）目標(biāo)客群特征分析 — 住宅 通過本項目目標(biāo)客群共性特征，我們將進一步設(shè)定本項目的營銷策略方案 。 綜合前面的分析 、 周邊配套情況 、 ， 我們認為本項目之市場屬性定位可以概括為： 31 2）項目定位 步行街 【 屬性定位與市場定位 】 萬山 首個 商業(yè)情景步行街 城市的 投資型 唯一性 32 2）項目定位 農(nóng)貿(mào)市場 【 屬性定位與市場定位 】 萬山 新 農(nóng)貿(mào)市場 城市的 投資型、 產(chǎn)品說明 與舊形 成對比 33 【屬性定位與市場定位】 總體商業(yè)市場定位描述 : 滿足中高收入人群的高檔投資城市商業(yè)綜合體 2）項目定位 34 2）項目定位 商業(yè) 【 主打廣告語定位 】 一間好旺鋪 百年搖錢樹 —— 我的財富天堂 35 2）項目定位 住宅 萬山 性價比最高的 經(jīng)典 生態(tài)社區(qū) 城市的 經(jīng)典戶型、 物管 實惠 豐富的、 生態(tài)的 36 2）項目定位 住宅 【屬性定位與市場定位】 市場定位描述 : 滿 足中高收入人群的高 檔 生 態(tài) 人居社 區(qū) 37 2）項目定位 住宅 【 主打廣告語定位 】 一個城市的居住夢想 —— 我的幸福天堂 38 2）項目定位 ， 住宅以及項目整體的建筑風(fēng)格 、 園林主題 、 規(guī)模和檔次； 、 氣派 、 響亮和具有特色； VI識別系統(tǒng)的實施； 、 易記 、 好聽 、 朗朗上口 、 充滿想象的特點 。 市場拓展 通過項目定調(diào)、推廣定位、銷售定時三位一體的整合營銷塑造項目及品 牌“特性”，在實現(xiàn)銷售預(yù)期的同時，充分拓展市場資源，開發(fā)產(chǎn)品銷 售和推廣渠道。 40 3）項目營銷策略 【 營銷推廣原則 】 統(tǒng)一性原則 持續(xù)性原則 互動性原則 “ 創(chuàng)新 ” 主題原則 效益最大化原則 以 “ 地產(chǎn)創(chuàng)新 ” 、“ 新時代運動 ” 為推廣原則塑造進行項目差異宣傳 在推廣宣傳活動中始終保持與消費者的溝通與交流 推廣過程中的任何步驟、環(huán)節(jié)都保持與產(chǎn)品特色和推廣主題高度統(tǒng)一 將產(chǎn)品特色延伸而出的推廣主題進行持續(xù)有效的活動推廣和廣告宣傳 41 3）項目營銷策略 【 營銷推廣策略 】 高姿態(tài)入市，引入地產(chǎn)發(fā)展新理念 ? 項目高調(diào)宣傳的入市，有利于消費者認同項目品質(zhì)界定項目身份，為產(chǎn)品入市和銷售價格打下伏筆； ? 提升項目考評標(biāo)準(zhǔn) —— 利用一、二、三線城市的商業(yè)、住宅標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分市場其他項目，以利于提升項目市場形象； ? 以
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