【正文】 “ 地產(chǎn)創(chuàng)新 ” 的開發(fā)思路引起市場(chǎng)關(guān)注，以 “ 新生活運(yùn)動(dòng) ” 塑造產(chǎn)品差異。 ? 通過(guò)對(duì)產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)的選擇和不同階段資源釋放的控制，不斷進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，提高產(chǎn)品獲利值。 44 3）項(xiàng)目營(yíng)銷策略 【 營(yíng)銷推廣策略 】 推、銷結(jié)合，直投為主 推廣與銷售緊密結(jié)合 —— 根據(jù)不同銷售時(shí)機(jī)選擇不同目標(biāo)客群設(shè) 計(jì)促銷活動(dòng)方案，并以直投的推廣形式將項(xiàng)目資料和活動(dòng)信息傳 遞給目標(biāo)受眾。 45 4）銷售策略 【 價(jià)格策略 】 為保持項(xiàng)目的較高形象和公司利益，本項(xiàng)目總體價(jià)格策略是“ 平 ” 開高走，分階段的進(jìn)行銷售提價(jià)。在銷售策略不明確，市場(chǎng)動(dòng)向不把握，銷售工具不齊備，內(nèi)外包裝不到位的情況下入市，銷售前景將是暗淡的?！盁o(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”，故入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽視造勢(shì)，而且還要費(fèi)盡心機(jī)造好勢(shì)。 C、 銷售旺季入市：本項(xiàng)目選擇 6月底 入市是合適的，前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)期間選擇4月。 47 4）銷售策略 【 銷售控制 】 修正定價(jià)策略；促進(jìn)位置較差的房源銷售，同時(shí)使好位置的房源價(jià)值最大化；銷控策略結(jié)合價(jià)格手段應(yīng)用達(dá)到充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值的目的。 推廣主題 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 54 階段工作內(nèi)容 完善現(xiàn)場(chǎng)包裝： ?戶外： 包括廣告牌、燈箱、指引牌、條幅、道旗。 位置：重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置在汽車站、萬(wàn)山往銅仁、懷化的交通要塞，來(lái)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，實(shí)現(xiàn)區(qū)域視覺(jué)控制。 ?效果圖：全區(qū)鳥瞰圖、園林效果圖、建筑單體效果圖 A、銷售道具： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 56 建立、健全銷售道具： ?售樓處展板：依客戶引導(dǎo)之需求，進(jìn)行更新 ?現(xiàn)場(chǎng)帶看動(dòng)線之指示、指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì) ?銷售現(xiàn)場(chǎng)之旗幟、橫幅、 POP等 ?客戶贈(zèng)品之 LOGO畫面設(shè)計(jì) B、宣傳用品： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 57 媒體組合： 媒體安排 戶外廣告 主要運(yùn)用進(jìn)出城市高速路邊的 T型廣告牌，在城市主要目標(biāo)人群聚集區(qū) 域設(shè)置大型戶外看板和戶外燈箱。 直投 進(jìn)行活動(dòng)告之 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 58 部分費(fèi)用預(yù)算： 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 投放類型 載體 投入量 主訴求（或方式） 費(fèi)用預(yù)算 電媒 電視臺(tái)時(shí) 每日滾動(dòng) 4次 產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求 3千 ∕月 平媒 戶外噴繪（縣內(nèi)） 3塊 產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求和品牌闡述 5萬(wàn) ∕年 汽車 4輛 穿行縣城的原則，主品牌訴求 3000元 ∕年 ∕臺(tái)計(jì)： 道旗、燈箱 200個(gè) 項(xiàng)目周邊 500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶 50元 ∕個(gè) 計(jì)： 1萬(wàn)元 指示牌 3個(gè) 售樓處外面及附近當(dāng)?shù)揽? 2023元 ∕個(gè) 計(jì)： 海報(bào) 2萬(wàn)份 投放于本地及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) ∕份 計(jì)： 1萬(wàn)元 手提袋 2023份 產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求 2元 ∕份 計(jì)： 戶型、規(guī)劃單張、算價(jià)單 總數(shù) 10000份 ∕份 計(jì)： 水杯 5000個(gè) 產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求 ∕份 計(jì)： 1千元 三維 DVD光碟 1分鐘制作 2023張 完美的演繹產(chǎn)品的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、豐滿產(chǎn)品內(nèi)涵、展示 產(chǎn)品形象，現(xiàn)場(chǎng)銷售促進(jìn) 制作費(fèi)用 500每秒計(jì) 3萬(wàn)元 短信 整個(gè)項(xiàng)目時(shí)期 10萬(wàn)條 費(fèi)用： （未包括售樓部包裝費(fèi)用） 公關(guān)費(fèi)用： 2萬(wàn) 59 樹立品牌形象，打造品牌聯(lián)想，調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度和品牌知名度，擴(kuò)大社會(huì)認(rèn)知度 。在整個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，制造“ 熱點(diǎn) ”和“ 焦 點(diǎn) ”，以強(qiáng)勢(shì)宣傳攻勢(shì)吸引關(guān)注。 以舞蹈表演作為活動(dòng)的主要內(nèi)容 ，通過(guò)時(shí) 裝表演來(lái)預(yù)示萬(wàn)山的情趣。 3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（ － ） 62 媒體推廣 電媒 利用電媒重點(diǎn)傳播產(chǎn)品概念和產(chǎn)品功能，為消 費(fèi)者深入了解產(chǎn)品提供機(jī)會(huì)，構(gòu)建產(chǎn)品的權(quán)威 性。 直投 宣傳產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息。 63 3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（ － ） 費(fèi)用預(yù)算： 投放類型 載體 投入量 主訴求（或方式） 費(fèi)用預(yù)算 電媒 電視臺(tái)時(shí) 每日滾動(dòng) 4次 主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 6千 平媒 戶外噴繪 + 工地圍墻 3塊 產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求和品牌闡述 換廣告畫面 ∕次 汽車 4輛 主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 換廣告畫面 400元 ∕臺(tái) 計(jì)： 道旗、燈箱 200個(gè) 項(xiàng)目周邊 500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶，主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 換廣告畫面 30元 ∕次 計(jì)： 印刷品 海報(bào) 1萬(wàn)份 投放于縣里及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) ∕份 計(jì)： 費(fèi)用： 公關(guān)費(fèi)用： 3萬(wàn) 外展場(chǎng)： 2萬(wàn) 64 階段性市場(chǎng)目標(biāo) ： 階段性銷售目標(biāo) ： 完成 60%的銷售 擴(kuò)張品牌知名度，張揚(yáng)品牌個(gè)性， 4）強(qiáng)銷期（ － ） 65 推廣方式： 加強(qiáng)推廣攻勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)受眾，加強(qiáng)利益點(diǎn)的宣傳力度， 利用開展契合該階段主題思想的活動(dòng)實(shí)現(xiàn)供需雙方向的 信息及情感交流。 以此來(lái)展示項(xiàng)目銷售熱烈、火爆的氛圍， 吸引社會(huì)的關(guān)注； 借助政府和高端人群 的社交文 化， 實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)銷售及促進(jìn)項(xiàng)目的口碑傳播；同時(shí)還 能夠促進(jìn)社區(qū)融合，有利于營(yíng)造良好的社區(qū)氛 圍，帶動(dòng)銷售。 戶外 延續(xù)前期的發(fā)布區(qū)位及產(chǎn)品形象主題，延續(xù) 媒體的信息提示效應(yīng)。 直投 宣傳產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息。 階段性市場(chǎng)目標(biāo) ： 階段性銷售目標(biāo) ： 完成前各階段價(jià)格高、朝向、采光較差等難點(diǎn)商鋪、戶型的銷售； 最終達(dá)成銷售利潤(rùn)的資金回收。 最后的大餐，賣完就絕版！ 推廣主題： 5）品牌延續(xù)期（ 2023. 01－－ 項(xiàng)目完成） 71 攻關(guān)活動(dòng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)試營(yíng)業(yè) 在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)的時(shí)候進(jìn)行別開生面的趣味公關(guān)活動(dòng)； 5）品牌延續(xù)期（ 2023. 01－－ 項(xiàng)目完成） 72 媒體推廣 增強(qiáng)公關(guān)活動(dòng)應(yīng)用，保持常規(guī)推廣傳播力度。 直投 宣傳產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息。 萬(wàn)山政府 2023年重點(diǎn)招商項(xiàng)目，重點(diǎn)規(guī)劃萬(wàn)山商業(yè)航母 — 萬(wàn)山商業(yè)情景步行街，湖南知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中房集團(tuán)懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司親情打造，強(qiáng)力打造萬(wàn)山財(cái)富核動(dòng)力。 鋪鋪臨街，以一層的價(jià)格買聯(lián)體 2層商鋪，超值享受，全新的投資理念，掀起萬(wàn)山商業(yè)地產(chǎn)的革命時(shí)代。 框架結(jié)構(gòu)，每層 ，垂直樓梯連接上、下兩層，并可跟隨項(xiàng)目及喜好進(jìn)行自由分割。 最聚集人氣與財(cái)氣的步行街休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)及花園綠地，是人們茶前飯后樂(lè)于聚集的地方。 業(yè)態(tài)為王，引領(lǐng)萬(wàn)山商業(yè)新航