房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-02-07 21:44本頁面
【正文】 也稱期房買賣，是指預(yù)售方將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先售給承購方，承購方交付定金或購房款，并在未來確定的日期由預(yù)售方交付房屋給承購方的法律行為。 ? 合同履行的即時(shí)性與非即時(shí)性。 ? 行為性質(zhì)的物權(quán)性與債權(quán)性。 未取得商品房預(yù)售許可證能否銷售期房？ 預(yù)售合同是否有效？ 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房預(yù)售 –預(yù)售的程序 （ 1）預(yù)售方申領(lǐng)預(yù)售許可證 （ 2）簽訂商品房預(yù)售合同 （ 3）預(yù)售合同登記備案 （ 4）按照約定辦理房屋預(yù)告登記 （ 5）交付房屋 （ 6）辦理過戶登記手續(xù) 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房預(yù)售 –預(yù)購人的主要權(quán)利 ? 未來取得預(yù)售房屋的所有權(quán) ? 抵押預(yù)售房屋的權(quán)利 ? 依法享有預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓權(quán) “炒樓花” 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房買賣中的特殊問題 –關(guān)于商品房銷售廣告 ? 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋 》 第 3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！? 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房買賣中的特殊問題 – 關(guān)于售房欺詐行為的適用 ? 商品房是否為商品，對(duì)于售房中的欺詐行為能否適用“雙倍賠償”？ ? 《 解釋 》 第 9條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：第一，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；第二，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；第三，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房買賣中的特殊問題 –關(guān)于商品房交付面積誤差的處理 ? 銷售方交付的房屋面積與約定面積不符的，處理方式按合同約定 ? 合同未約定的，按照 《 商品房銷售管理辦法 》 第 20條和 《 解釋 》 第 14條的規(guī)定處理 ①面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）； ②面積誤差比絕對(duì)值超出 3% 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房買賣中的特殊問題 –關(guān)于質(zhì)量瑕疵的法律后果 ? 第一，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格質(zhì)量不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失； ? 第二，因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用的，構(gòu)成合同法上的根本違約，買受人也可請(qǐng)求解除合同和賠償損失； ? 第三，對(duì)于其他質(zhì)量問題，開發(fā)商在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第 33條規(guī)定：“ 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。雙方簽訂的購房合同還未在房管局予以備案，鄭州市實(shí)行了限購
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