【正文】 ② 商用物業(yè)：經(jīng)營性、收益性或投資性物業(yè)。 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場、港口、高速公 ⑤ 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等 22 二 、 房地產(chǎn)市場 政府？？ 開發(fā)商？？ 專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)？？ 消費(fèi)者？？ 23 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 地租和級差地租 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 24 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健? 25 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的參與者 1. 土地所有者或當(dāng)前使用者 2. 開發(fā)商 3. 政府及其機(jī)構(gòu) 4. 金融機(jī)構(gòu) 5. 建筑承包商 6. 專業(yè)顧問 工程師及造價(jià)工程師 會計(jì)師 有效市場： 對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費(fèi)者的集合；如果對某 些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場。 滲透市場： 指已經(jīng)購買了企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合 參見下圖 28 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場規(guī)模 有效 市場 整體市場 服務(wù) 市場 滲透市場 合格有 效市場 29 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 需求、供給與價(jià)格 需求： 消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場上，按一定價(jià)格愿意且能購買的某種商 品和勞務(wù)的數(shù)量 。 需求規(guī)律： 價(jià)格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 需求、供給與價(jià)格 供給： 廠商在一定市場上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 31 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 需求指標(biāo) ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ? 人口數(shù) ? 城市家庭人口 ? 就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布 ? 城市家庭可支配收入及城市家庭總支出 ? 房屋空間使用數(shù)量 ? 商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 32 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 供給指標(biāo) ? 存量 ? 新竣工量 ? 滅失量 ? 空置量及空置率 ? 可供租售量 ? 房屋施工面積 ? 房屋新開工面積 ? 平均建設(shè)周期 ? 竣工房屋價(jià)值 33 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 彈性理論 需求價(jià)格彈性： 商品的需求量對商品本身價(jià)格變動的反應(yīng)程度 供給價(jià)格彈性： 供給量變動率與價(jià)格變動率的比值。 效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿足程度。 35 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 邊際效用 邊際效用（ MU） 消費(fèi)的某種物品每增加一個(gè)單位所獲得的總效用的增加。 36 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 消費(fèi)者均衡： 消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時(shí)，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。 (3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓價(jià)的七至八成。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。 泡沫成因： ? 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)； ? 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因； ? 金融機(jī)構(gòu)的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 48 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 49 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 機(jī) 構(gòu)可 自 行 提 供 開 發(fā)或 拿 地 資 金無 融 資 需 求開 展房 地 產(chǎn) 信 貸向 金 融 機(jī) 構(gòu) 貸 款由 公 司或 房 地 產(chǎn) 信 托 機(jī) 構(gòu)持 有 大 宗 商 用 房 地 產(chǎn)抵 押 貸 款 證 券 化房 地 產(chǎn) 權(quán) 益證 券 化資 金 規(guī) 模尚 小資 金 規(guī) 模不 斷 擴(kuò) 大二 、 房地產(chǎn)市場 50 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 1. 房地產(chǎn)資本市場 ? 主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲蓄等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分； ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易 ? 房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分 二 、 房地產(chǎn)市場 51 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 2. 房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資 ? 權(quán)益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，補(bǔ)足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤 ? 債務(wù)融資：通過舉債的方式，