【正文】 一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購買的某種商 品和勞務(wù)的數(shù)量 。 會(huì)計(jì)師 25 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 1. 土地所有者或當(dāng)前使用者 2. 開發(fā)商 3. 政府及其機(jī)構(gòu) 4. 金融機(jī)構(gòu) 5. 建筑承包商 6. 專業(yè)顧問 容積率 = 總建筑面積 /建筑用地面積 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的總面積為 4000平方米， 問容積率為多少？ 16 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則 建筑總面積 = 土地總面積 x 建筑密度 x 建筑層數(shù) 容積率 = 建筑密度 x 建筑層數(shù) 17 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)房屋使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 18 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑥ 常規(guī)物業(yè)實(shí)用率 l 多層住宅： 9093% 小高層及高層住宅： 8088% l 寫字樓物業(yè) :7075% l 商鋪物業(yè)： 50%左右 19 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） l 1平方米 = l 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 l 1畝 = 平方米 20 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的特性 ① 不可移動(dòng)性 , 易受限制 ② 唯一性 ③ 壽命長(zhǎng)久，用途多樣，相互影響 ④ 供給有限，價(jià)值量大，流動(dòng)性差 ⑤ 保值增值 21 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的類型 ① 居住物業(yè)：自住、投資 ② 商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。 ③ 包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購物中心、店 ④ 鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。 建筑師 律師 7. 消費(fèi)者或買家 26 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境 主要影響因素社會(huì)環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行的法律與相關(guān)政策資源環(huán)境 土地、能源等資源約束國際環(huán)境 國際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；而更為重要的是信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)信息化的要求政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等 27 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模 潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)及合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng) 潛在市場(chǎng)： 對(duì)某種特定商品有某種興趣的消費(fèi)者。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品 （互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。影響因素，一是廠商供應(yīng)能 力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 市場(chǎng)均衡 需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量 34 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 效用 消費(fèi)者決策：指消費(fèi)者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費(fèi)滿足而 做出的消費(fèi)選擇。 邊際效用遞減規(guī)律： 消費(fèi)者消費(fèi)后一個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消 費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。 42 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。 (2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。 REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源于發(fā)行股票，或者從金融市場(chǎng)融資。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 深 圳 60 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與深圳基本同步； ?舊城改造比較失?。? ?以出產(chǎn)郊區(qū)大盤聞名，祁福新村、麗江花園、碧桂園、奧園、星河灣等； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)大手筆，領(lǐng)風(fēng)氣之先，善于創(chuàng)新； ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?民營(yíng)企業(yè)是發(fā)展商中的主導(dǎo)。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業(yè)； ?土地出讓，有一次性交清地價(jià)、也有只付少量定金； ?政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。 82 房地產(chǎn)策劃的作用 專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，能夠系統(tǒng)地引入市場(chǎng)導(dǎo)向的理念，通過對(duì)一系列市場(chǎng)資源的有效整合，促使供給和需求的有效匹配，從而提升項(xiàng)目的附加值，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。 67 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 建造期 前期 銷售期 經(jīng)營(yíng)期 情況 (a): 銷售 (含預(yù)售 ) 68 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 建造期 前期 運(yùn)營(yíng)期 情況 (b): 出租或營(yíng)業(yè) ,自用 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 經(jīng)營(yíng)期 69 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 生地、毛地和熟地 ① 生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地 ② 毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地 ③ 熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn) ④ 建設(shè)的土地 70