萬科七對眼睛工作方法(ppt35頁)-在線瀏覽
2025-02-06 10:24本頁面
【正文】 現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等； 發(fā)展 —— 土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系； 開發(fā) —— 具體對項目開發(fā)周期等的要求。 內(nèi)部資料 請勿外傳 15 綱要 定義 作用 方法 實例 原則 土地價值判斷：項目因景觀資源因素屬典型高檔區(qū)位，但有缺項 ?項目最大的優(yōu)勢是自然景觀； ?項目商業(yè)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施是減分項； ?交通、教育可以在短時間內(nèi)得到改善； 項目定位與規(guī)劃價值建議： ?發(fā)揮自然景觀的最大優(yōu)勢； ?為項目自身配備合理配套設(shè)施，協(xié)調(diào)外部資源盡快解決交通、醫(yī)療、教育等設(shè)施。 建立從客戶到土地的邏輯 內(nèi)部資料 請勿外傳 16 內(nèi)部資料 請勿外傳 17 內(nèi)部資料 請勿外傳 18 內(nèi)部資料 請勿外傳 19 內(nèi)部資料 請勿外傳 20 綱要 定義 作用 方法 實例 原則 七對眼睛在 XX項目的實施過程 — 找到目標(biāo)客戶 客戶類別 TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 富貴之家 社會新銳 望子成龍 健康養(yǎng)老 經(jīng)濟 務(wù)實 客戶細分 富貴 1 富貴 2 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子 3代 老人 1代 老人 2代 老人 3代 需求產(chǎn)品 容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積 價格承受 7000－ 8000 5000－ 5500 ⅹ 5500－ 6000 3500 初判 √ 有一定 困難 ⅹ √ ⅹ 營銷 提交： 《 初步目標(biāo)客戶定位說明 》 【 成果文件 】 第三對 眼睛 任務(wù) 2：這些客戶的基本需求和價格承受能力？ 方法：重要客戶群訪談法 內(nèi)部資料 請勿外傳 21 七對眼睛在 XX項目的實施過程 —— 找到目標(biāo)客戶 成本前置 成本 提交： 《 單一成本測算表格 》 【 成果文件 】 第四對 眼睛 任務(wù)：初步判斷目標(biāo)客戶是否是我們接受的？ 與以往不同，成本要先說話！ ? 土地價款 ? 主體建筑 ? 主體安裝 ? 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 ? 社區(qū)管網(wǎng)工程費 ? 園林環(huán)境費 ? 配套設(shè)施費 ? 開發(fā)間接費 ? 期間費用 固定成本 可變成本 S3 S2 S1 建筑面積 A1 R1 A3 R3 A2 R2 單位固定成本 容積率 S3 S2 S1 建筑面積 A1 R1 A3 R3 A2 R2 單位可變成本 容積率 √ Ⅹ √ 判斷 S3 S2 S1 建筑面積 A1 R1 A3 R3 A2 R2 單位成本 容積率 綱要 定義 作用 方法 實例 原則 內(nèi)部資料 請勿外傳 22 七對眼睛在 XX項目的實施過程 —— 找到目標(biāo)客戶 成本 第四對眼睛 客戶 類別 TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 富貴之家 社會新銳 望子成龍 健康養(yǎng)老 經(jīng)濟 務(wù)實 細分 類別 富貴 1 富貴 2 青年 之家 青年 持家 小太陽 后小 太陽 孩子 3代 老人 1代 老人 2代 老人 3代 承受價格 8000 6500 5300 ⅹ 5600 3500 容積率 ⅹ ⅹ 戶型面積 180 130 90/115 ⅹ 90/130 ⅹ 單位成本 5578 5000 4277 4417 4417 凈利率 10% 10% 10% 10%
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