房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別-在線瀏覽
2025-02-05 04:20本頁面
【正文】 消費(fèi)環(huán)境：長(zhǎng)三角奢侈品消費(fèi)，常州位列第六 消費(fèi)環(huán)境：大常州輻射圈，吸引江陰、宜興等周邊城市人口消費(fèi) ?常州轄溧陽和金壇，是常州商業(yè)傳統(tǒng)輻射范圍 。 ?常泰長(zhǎng)江大橋和常泰高速通車后，泰興、楊中、丹陽到達(dá)常州非常便捷，屬于大常州輻射范圍 。 常州總結(jié)：長(zhǎng)三角新星，居民生活水平殷實(shí)，消費(fèi)空間較大 位于滬寧線上蘇錫常生活圈，與南京上海等距相望，人均可支配收入接近蘇錫，長(zhǎng)三角璀璨新星。 市內(nèi) BRT公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，貫通南北、東西，無需轉(zhuǎn)車，全程消費(fèi)僅 1元（公交卡 ） 居民消費(fèi)水平后市空間大，餐飲業(yè)消費(fèi)目前為最旺盛消費(fèi)類型，奢侈品消費(fèi)有很大的空間；大常州的輻射范圍，能吸引宜興、江陰等周邊城市的居民消費(fèi)。 新的土地政策和銀行新政加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”將使品牌優(yōu)良、實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化將是企業(yè)發(fā)展的方向。 隨著城市的發(fā)展及政府對(duì)環(huán)境的重視和旅游業(yè)的發(fā)展，常州的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展階段，近一、二年內(nèi)將會(huì)有大幅的增長(zhǎng)。 主要 標(biāo)志是普通收入階層己進(jìn)入買房高滯潮，其住房特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中檔商品房為主要選擇，匯集起來需求巨大。 由于 外地和境外開發(fā)商的大批進(jìn)入，今后幾年會(huì)有一個(gè)較大的增加。 隨著 “長(zhǎng)三角”地域地位的不斷提高，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速?gòu)牡赜蚴袌?chǎng)變?yōu)槿珖?guó)性市場(chǎng)和國(guó)際性市場(chǎng)，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在常州的房地產(chǎn)份額也會(huì)越來越大。 常州 房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入大盤時(shí)代、品牌時(shí)代、服務(wù)時(shí)代和創(chuàng)新時(shí)代，尤其是高擋市場(chǎng)和中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，會(huì)有簡(jiǎn)單的價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)樾詢r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)商規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是二者的結(jié)合，其前提是尊重商業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，不能照搬普通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)一定會(huì)大于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，但必須經(jīng)過一定時(shí)間的后期培養(yǎng)。 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝來達(dá)到地產(chǎn)的銷售和追求最大的利潤(rùn)是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作的整體思路。人流、購(gòu)買力、和招商才是投資者更加關(guān)心的問題。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)鍵是“商”，前期開發(fā)始終應(yīng)圍繞著這一主題。商業(yè)規(guī)劃，主要解決為什么要建、為什么人建、建設(shè)一個(gè)多大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目的問題；建筑規(guī)劃是功能規(guī)劃的表現(xiàn)形式，它會(huì)為商場(chǎng)內(nèi)不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)設(shè)計(jì)出最適宜其使用的空間；動(dòng)線規(guī)劃則保證了整個(gè)布局的科學(xué)性和內(nèi)外交通的暢達(dá)、人流的方便。 首先，百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心的管理性質(zhì)不同。管理是經(jīng)營(yíng)的核心，經(jīng)營(yíng)的權(quán)利是自己企業(yè)的。維持購(gòu)物中心運(yùn)轉(zhuǎn)的是物業(yè)公司，除了正常的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)，保安保潔和經(jīng)營(yíng)秩序的管理外它還承擔(dān)者吸引客流來達(dá)到促銷的任務(wù)。二者不是一個(gè)行業(yè)。 如果將租售有機(jī)地結(jié)合起來，在一定期限內(nèi)放棄部分經(jīng)營(yíng)權(quán)，減小項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的 利息、折舊壓力，有利于項(xiàng)目的順利啟動(dòng)。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 一個(gè)商業(yè)的前期定位很重要，一旦項(xiàng)目建成開業(yè)，只能作微觀上的調(diào)整，再重新定位已不可能。主力店要依托于一個(gè)和諧的業(yè)態(tài)組合，才會(huì)發(fā)揮出各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn) 1+12的商業(yè)效應(yīng)。以沈陽的女人世界為例，當(dāng)初主管招商和銷售的是個(gè)“商業(yè)圈內(nèi)”的小人物。為了完善這些項(xiàng)目不顧投資者的需求僅皮具和童裝就占了整整一層樓，化妝品和飾品又占了一樓整層。結(jié)果最后一、二層一共賣了不到三十個(gè)單位，三樓服裝基本銷售一盡。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 持續(xù)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)項(xiàng)目追求的目標(biāo)，而有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的根本保障。如果開發(fā)商采取用一次投資、立即見效益的思維方式，認(rèn)為以高薪、高職位將管理人才挖至自家“門下”就萬事大吉，而忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)中“以穩(wěn)健取勝、培養(yǎng)商譽(yù)”的原則，就會(huì)在經(jīng)營(yíng)中與其出現(xiàn)沖突。 目前常州的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本都是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體，每家的共性很多，這是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)
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