恒基不夜城寫字樓項目市場報告(1)-在線瀏覽
2025-02-01 19:38本頁面
【正文】 降價舉措，尤其一些在 07年內(nèi)價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環(huán)、三林等板塊降價幅度明顯。年底又以 “ 改租為售 ” 的方式拋售位於古北黃金城道的商鋪。部分降價樓盤列表樓盤名稱 所屬板塊 07年價格 08年下半年價格 降價幅度慧芝湖花園 閘北大寧 22023 16000 27%萬科金色雅築 浦東三林 18000 14000 22%禦翠豪庭 長寧古北 55000 45000 18%君禦豪庭 靜安北塊 39000 33000 15%本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。遠(yuǎn)郊的寫字樓物業(yè)售價與去年同期基本持平。上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大中信廣場集中成交 北外灘 7棟寫字樓整體交易近年來隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫字樓 板塊，如普陀長風(fēng)，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。上海寫字樓市場：新興 板塊崛起，市中心寫字樓地位削弱上海寫字樓市場： 三季度出現(xiàn)拐點，租金出租率齊跌三季度甲級寫字樓整體平均租金增幅減緩，環(huán)比僅增長 %，較上季度 %的增幅有所下降。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降 7％，這是自 2023年以來，首次出現(xiàn)下降。3， 吸納量雖低於新增供應(yīng)量較多，但隨著市場選擇的增多，仍達(dá)到 。空置率的上升主要由於一批新的寫字樓項目交付使用，已有項目依然保持較高入駐率。2市場供應(yīng)可售型寫字樓市場相對市場交易量來說較為充足目前不夜城區(qū)域內(nèi)主要在售的寫字樓共有三個個，位於南廣場的企業(yè)廣場、華森鉆石廣場及位於北廣場的銘德國際廣場，共計供應(yīng)供應(yīng) 893套，目前市場可售套數(shù)為 638套，相對板塊年度成交情況來說十分充足。成交情況07年 08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在，說明板塊內(nèi)目前市場的吸納能力基本在這一水平。月度成交量在 313套左右區(qū)域年度吸納量在 年度吸納量 ，月均去化 313套價格走勢自 07年 6月有新盤上市之後， 板 塊內(nèi)寫字樓售價基本穩(wěn)定在 2202326000元 /平方米上下，這已成為板塊內(nèi)新建甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓認(rèn)同價格區(qū)間，但 08年底新盤華森鉆石廣場上市打破這一局面，其報價僅 19000元 /平方米，近期成交的 4套低區(qū)房源在 1700018000元 /平方米。目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶以商貿(mào)物流類為主，占到 60％左右。新建甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓價格進(jìn)入下跌通道，由 07年的 25000元 /平方米行情價跌入 08年底的 19000元 /平方米。3區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢，形成現(xiàn)代交通商務(wù)核心便捷的交通鐵路 —— 每天接發(fā)列車 114對，日接送旅客高達(dá) 23萬人次，長三角地區(qū)乃至全國的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn)公路 ——4 座長途汽車站，其中包括目前亞洲最大客運中心，日客運量達(dá) 2萬余人次，通往 11個省、直轄市方向班線 998條。公交 —— 市內(nèi)公共交通有始發(fā)線和過境線 187條，占全市公交線路%。高架及道路 —— 南北高架， 天目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業(yè)上海市 “ 四街四城 ” 之一，主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場等 上海四大賓館區(qū)之一 ，假日酒店，長城大酒店、龍門賓館、新梅華東大酒店、等十幾家高檔賓館 不夜城黃金商務(wù)大道 :以商務(wù)樓宇為支撐，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、 BPO產(chǎn)業(yè)、滬辦服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，集中近 20幢商務(wù)樓宇，其中在建和待建的有 8幢，未來總建築面積達(dá) 。與靜安區(qū)、黃浦區(qū)一河之隔，是不夜城地區(qū)風(fēng)光秀麗、適於居住、商務(wù)繁忙的黃金地帶 。 鐵路上海站交通樞紐商務(wù)商業(yè)區(qū) 以鐵路上海站南北廣場為圈，建成與上海國際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代交通樞紐商業(yè)商務(wù)區(qū)。兩綫三點區(qū)位認(rèn)知項目認(rèn)知本案交通動線－－臨天目西路主幹道，但車行動線不理想 南面朝向天目西路主幹道天目西路是上海東西向主幹道之一，交通繁忙，車流量大。項目認(rèn)知周邊環(huán)境 ―― 新客站概念，蘇州河景觀新客站在傳統(tǒng)概念中人流量大，往來人員複雜，周邊環(huán)境有待改善，整體檔次不高，不具備高檔寫字樓所需環(huán)境條件。產(chǎn)品定位甲級，但建成時間超過 10年本項目建成於 1996年，按照甲級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，在區(qū)域內(nèi)檔次較高，但由於建成時間較長，相比區(qū)域內(nèi)新建甲級寫字樓來說，無論外立面及硬體設(shè)備已無明顯競爭力。項目認(rèn)知目前現(xiàn)狀 ―― 租金水準(zhǔn)不高，出售價格空間受限實際租金 /平方米 /天，出租率 80％左右部分房源已岀售本案租金報價 /平方米 /天，實際租金平均仔 /平方米 /天，與區(qū)域內(nèi)類似項目租金水平相同。客戶
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