【正文】 異常落葉現(xiàn)象。 小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每 1000 平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過 2 平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過 平方米。 喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。 草坪長勢(shì)良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在 4cm 左右，立春前可修剪為 2cm 左右。 綠地和花壇無雜草（人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。 4．清潔衛(wèi)生 公共設(shè)施 公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。 門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）距地面 2 米以外玻璃目視無積塵。 地面： （ 1）需打蠟的地面光亮、顯本色。 （ 3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。 （ 5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。 （ 7）廣場(chǎng)磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。 墻面 （ 1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。 （ 3）水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。 、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。 噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過 1 只 /100ml。 停車場(chǎng)、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。 垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無強(qiáng)異味。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 25 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。 煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。有合同明確約定的除外。無異味 ,通風(fēng)性能良好。 家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭 50cm 無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。 （ 3）門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。 （ 5）垃圾簍不過滿、無異味。 （ 7）會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。 冬季下雪后的清潔衛(wèi)生： 有明確的除雪要求和除雪工具。 除雪時(shí)間： （ 1）大門出入口及停車場(chǎng)坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在 36 小時(shí)內(nèi)清理干凈。 除雪完成標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除 1 米寬，單元門前無雪覆蓋。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 25 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 2）大門、停車場(chǎng)通道及停車場(chǎng)坡道無雪覆蓋。 環(huán)境消殺 定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。 夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范。 泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。 水質(zhì)清澈透明、無異味， PH 值 ，池水混濁度不大于 5 度或站在游泳池兩岸能看清水深 1． 5m 的池底四、五泳道線。泳池細(xì)菌總數(shù)不超過 1000 個(gè) /毫升。 游離余氯應(yīng)保持在 毫克 /升 毫克 /升，化合余氯應(yīng)保持在 毫克 /升以上。 會(huì)所 健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設(shè)備、設(shè)施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動(dòng)連接部位結(jié)實(shí)、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；有使用 說明或提示性標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；各類器材、設(shè)備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。 酒（水）吧：酒吧臺(tái)內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。 公共設(shè)施或場(chǎng)所標(biāo)識(shí)應(yīng)按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)設(shè)置，標(biāo)識(shí)無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。 居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。 、地毯保持 “四無 ”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。 物品、設(shè)備與《物資清單》帳物相符。 要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。 5. 二次供水 生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按 當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時(shí)間清洗一次，保證二次供水達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門的合格報(bào)告。 2. 范圍 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3. 職責(zé) 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在 VPS 活動(dòng)中作為評(píng)比依據(jù)開始運(yùn)用。 4. 方法和過程控制 萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》（ VKWG08181）、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》（ VKWG08182）、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》（ VKWG08183）、《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》（ VKWG08184）。 萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類 身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。 具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操 作許可證明。 設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物； 備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。 設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。 設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無 “跑、冒、滴、漏 ”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立 “嚴(yán)禁合閘 ”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 25 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 中 危 險(xiǎn)級(jí) 4B 4B 4B 4B 4B 155A 4B 輕 危 險(xiǎn)級(jí) 101B 101B 101B 101B 203A 101B 203A 101B 101B 203A 101B 補(bǔ)充說明： a) 保護(hù)面積一欄中 為不能選用。 c) 保護(hù)面積一欄中 為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。 e) 設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少 30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少 50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少 70%。 g) 滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。 i) 以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ140—90）要求。 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求） 參觀來訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。 設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。具有防鼠措施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料； 技術(shù)資料： （ 1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； （ 2）地質(zhì)勘察報(bào)告； （ 3）工程合同及開、竣工報(bào)告； （ 4）工程預(yù)決算； （ 5）圖紙會(huì)審記錄； （ 6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）； （ 7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證； （ 8）沉降觀測(cè)記錄； （ 9）竣工驗(yàn)收證明書； （ 10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； （ 11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格 證書； （ 12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； （ 13）砂漿、混凝土試壓報(bào)告； （ 14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告； 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。 技術(shù)資料： （ 1）房地產(chǎn)平面圖； （ 2）房屋分間平面圖； （ 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。屬于 二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。配電設(shè)備接地電阻值小于 4 歐姆。５％范圍內(nèi)。5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。 油浸式變壓器溫度： 105 度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘； 9０度繼電保 護(hù)報(bào)警。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 25 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 電容補(bǔ)償柜管理 （ 1）功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。 （ 2）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。 （ 4）功率因數(shù)：不小于０ .９ 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、 電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為： 235V—255V。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象： a) 電解液過少，露出部分極板。 c) 電池電壓不正常。 e) 電 解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。 酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電線絕緣完好無銹蝕。 發(fā)生停電事故后，最多不超過 5 分鐘（特殊困難不超過 15 分鐘），發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行 4 小時(shí)。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。 （ 3）備用柴油量保持在容器容量的 80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作 24 小時(shí)的儲(chǔ)備量油。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。 （ 6）柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。按體系文件要求每周啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為 20 分鐘。 水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于３滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于 10 滴／分。 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松┧畨毫Σ▌?dòng)范圍在正負(fù) 范圍內(nèi)。 排水設(shè)施 污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。消防專用工具配備齊全。 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳 閘。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。消火栓配置齊備，各配件功能良好。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄 (或按消防要求執(zhí)行 )。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。處在良好工作狀態(tài)。 卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。 （ 3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。 （ 4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù) 7mm 以內(nèi)。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。至少每年更換新的潤滑脂。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)， 其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于 75 度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。 曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間