【正文】 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的工作意義 目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理 建立標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃，將成本科目對應(yīng)工程項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容，相對固化，利于提高目標(biāo)成本分解的準(zhǔn)確性。 采購策劃與計(jì)劃 基于標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃形成項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，提前預(yù)判合同，有利于采購策劃、采購計(jì)劃、招標(biāo)等工作的開展。 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定原則 1 常規(guī)性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的合同劃分，應(yīng)為公司常規(guī)狀態(tài)下的普遍合同劃分方式。 通用性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)具備參照性，可指導(dǎo)各項(xiàng)目工程合約規(guī)劃的開展。 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的制定與管理 造價(jià)咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關(guān)專業(yè)公司參與，按照集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法，對地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)工作分類成標(biāo)準(zhǔn)合同清單，并對每一合同包括的內(nèi)容進(jìn)行明確，建立合同結(jié)構(gòu)清單。 《工程標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃》下發(fā)各項(xiàng)目參照執(zhí)行。 完善集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃，并與成本科目和財(cái)務(wù)核算科目對接 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃制定原則 1 參照原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)參照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定 2 3 4 適用性原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，調(diào)整工程合約規(guī)劃，使其與項(xiàng)目特點(diǎn)相適用 全面性原則 對于項(xiàng)目工程合約規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃有差異的，將差異情況進(jìn)行說明并報(bào)批 差異報(bào)批原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)包含項(xiàng)目工程可預(yù)見的各工程 相關(guān)事項(xiàng) 項(xiàng)目合約規(guī)劃的流程 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃于方案確定后制定。 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃內(nèi)容分工 項(xiàng)目公司工程成本管理部及工程部負(fù)責(zé)工程部分，成果由工程成本管理部完成； 材料設(shè)備部負(fù)責(zé)材料設(shè)備合同。 項(xiàng)目公司工程成本管理部匯集材料設(shè)備部（組）合約規(guī)劃成果，形成項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，并注明與標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃差異。 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃報(bào)批通過后，項(xiàng)目公司各部門需依此開展相關(guān)合同及成本管理工作，造價(jià)咨詢公司總部將對項(xiàng)目公司執(zhí)行情況進(jìn)行不定期檢查。 設(shè)置方案版目標(biāo)成本為基準(zhǔn)版，指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計(jì)和采購。 目標(biāo)成本定義及編制時(shí)間 目標(biāo)成本（可研版） 目標(biāo)成本（定位版 ） 目標(biāo)成本（方案版） 目標(biāo)成本（施工圖版） 竣工成本測算 方案設(shè)計(jì)后 15 日 施工圖后 60日 項(xiàng)目交付前 2 日 成本結(jié)算 定位后一周內(nèi) 原為施工圖后三個(gè)月且在 銷售前一個(gè)月。 目標(biāo)成本 依據(jù) 輸出 作用 可研目標(biāo)成本 期間費(fèi)用指標(biāo) 土地基本信息、項(xiàng)目預(yù)案 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（可研版）》 預(yù)測項(xiàng)目成本 判斷收益情況 為拿地提供決策依據(jù) 定位階段目標(biāo)成本 項(xiàng)目定位報(bào)告 策劃版《項(xiàng)目規(guī)劃 指標(biāo)》 策劃版《項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)》 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》 確保收益目標(biāo) 指導(dǎo)產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選 指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)（層高及造價(jià)指標(biāo)） 方案階段目標(biāo)成本 上一版目標(biāo)成本 多產(chǎn)品策劃方案（建議在可研、定位階段 既要開展） 完整版《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)》 完整版《項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)》 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（方案版 /執(zhí)行版）》 限額設(shè)計(jì)的依據(jù)（其它技術(shù)指標(biāo)及造價(jià)指標(biāo)） 產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選的依據(jù) 產(chǎn)品配置成本標(biāo)準(zhǔn) 采購的限制性成本目標(biāo) 施工圖階段目標(biāo)成本 上一階段建安目標(biāo)成本 項(xiàng)目施工圖 《工程目 標(biāo)成本測算表》 指導(dǎo)采購，管理變更、簽證 交付階段成本測算 施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、結(jié)算書 《目標(biāo)成本測算表（交付版）》 預(yù)測項(xiàng)目結(jié)算成本 指導(dǎo)項(xiàng)目后評估 各版目標(biāo)成本編制的條件及作用 目標(biāo)成本管理原則 1 目標(biāo)導(dǎo)向原則 以產(chǎn)品品質(zhì)為前提，保證項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，確保合理目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。 事前控制原則 編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價(jià)、資本化利息 、營銷費(fèi)用管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時(shí)收集、整理、存檔。 目標(biāo)成本編制要求 目標(biāo)成本應(yīng)采用集團(tuán)統(tǒng)一的測算表格進(jìn)行測算，其中可研階段按照《目標(biāo)成本測算（可研版）》編制，其他階段按照《目標(biāo)成本測算表》編制。 目標(biāo) 成本科目分類應(yīng)與集團(tuán)的《成本科目表》統(tǒng)一。 目標(biāo)成本按項(xiàng)目開發(fā)期分期編制。 各階段目標(biāo)成本與上一階段目標(biāo)成本的不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進(jìn)行分析說明。 由片區(qū)或項(xiàng)目公司組織土地拓展時(shí)，片區(qū)或項(xiàng)目公司提供土地基本信息，并安排相應(yīng)的工程成本人員測算工程成本，片區(qū)或項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯集管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、工程間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本數(shù)據(jù)后編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。 定位版目標(biāo)成本 項(xiàng)目產(chǎn) 品定位及策劃階段有多產(chǎn)品策劃方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對多方案進(jìn)行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。 項(xiàng)目公司工程成本管理部在產(chǎn)品定位及策劃確定后，應(yīng)與相關(guān)部門就成本數(shù)據(jù)進(jìn)行充分討論，并基于產(chǎn)品定位及策劃確定的景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、精裝修造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，于 7 日內(nèi)完成工程目標(biāo)成本測算表。 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項(xiàng)目定位策劃報(bào)告一并報(bào)批。 方案版目標(biāo)成本 項(xiàng)目建筑單體方案確定后，項(xiàng)目公司建筑規(guī)劃部（組）、工程部、景觀部（組）、裝飾部應(yīng)于 3 日內(nèi)完成完整版的《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)》、《景觀工程建造標(biāo)準(zhǔn)》、《公共部位精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)》，提交給項(xiàng)目公司工程成本管理部。 方案階段對于工程間接費(fèi)、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與《目標(biāo)成本測算表（定位版）》有變化的，財(cái)務(wù)部匯集變化情況，編制《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。工程成本管理部在收到《戶內(nèi)精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)表》后 7日內(nèi)完成精裝修目標(biāo)成本測算，修訂《 目標(biāo)成本測算表（方案版）》并報(bào)批。 方案版目標(biāo)成本 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織目標(biāo)成本評審會(huì)，對方案版目標(biāo)成本、項(xiàng)目合約規(guī)劃進(jìn)行評審。創(chuàng)新型產(chǎn)品項(xiàng)目由項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織評審會(huì)，片區(qū)總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)產(chǎn)品中心、造價(jià)咨詢公司總 部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部參與評審。 方案設(shè)計(jì)階段開展多方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對各方案進(jìn)行成本測算，供方案比選決策。 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》與《目標(biāo)成本測算表（方案版）》總額不應(yīng)超出 3%。 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》用于指導(dǎo)招標(biāo)、采購及工程管理工作的開展。工程竣工結(jié)算成本測算以成本科目對應(yīng)的實(shí)體合同為測算單元，對動(dòng)態(tài)成本、合同已發(fā)生的成本進(jìn)行整理，并測算后續(xù)將發(fā)生的成本，以相對準(zhǔn)確的反映工程的實(shí)際成本。 《竣工結(jié)算成本測算表》的科目應(yīng)與《目標(biāo)成本測算表》保持一致。 目標(biāo)成本修訂 修訂原則：不可預(yù)見或不可抗力引起的目標(biāo)成本變化。 修訂情況： 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo) 致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計(jì)達(dá)177。 因政府政策變化 (例如：實(shí)施 90/70、節(jié)能環(huán)保政策等 )使目標(biāo)成本發(fā)生變化。 公司開發(fā)計(jì)劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、景觀標(biāo)準(zhǔn)等）導(dǎo)致工程目標(biāo)成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成 本。 目標(biāo)成本調(diào)整審批：目標(biāo)成本修訂須按方案版目標(biāo)成本審批流程進(jìn)行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權(quán)人審批的，應(yīng)報(bào)至董事長或其授權(quán)人。 完善無效成本分析及改進(jìn)機(jī)制。 通過無效成本的管理，可減少成本浪費(fèi)和減少類似錯(cuò)誤發(fā)生。 動(dòng)態(tài)成本預(yù)警 動(dòng)態(tài)成本預(yù)警 (兩種方式） 動(dòng)態(tài)成本變化超過如下額度時(shí)（兩者中的任何一個(gè)），啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制。合同或費(fèi)項(xiàng)責(zé)任主體填寫原因及措施，經(jīng)集團(tuán)成本督導(dǎo)部、項(xiàng)目總經(jīng)理審核，執(zhí)行總經(jīng)理審批后，該預(yù)警通知書消除。 動(dòng)態(tài)成本強(qiáng)控 動(dòng)態(tài)成本強(qiáng)控 (兩種方式） 動(dòng)態(tài)成本變化超過如下額度時(shí)，在啟動(dòng)強(qiáng)控機(jī)制。 強(qiáng)控發(fā)生后，系統(tǒng)發(fā)出《動(dòng)態(tài)成本強(qiáng)控報(bào)告》，由責(zé)任部門填寫原因及措施，集團(tuán)成本督導(dǎo)部核查動(dòng)態(tài)成本變化的原因，填寫原因核查情況、責(zé)任認(rèn)定情況，并提出處理意見； 造價(jià)咨詢公司總部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、執(zhí)行總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審 批。 動(dòng)態(tài)成本預(yù)警及強(qiáng)控科目費(fèi)項(xiàng)及余量應(yīng)用 集團(tuán)推薦的預(yù)警及強(qiáng)控的合同或科目費(fèi)項(xiàng)見《集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)警或強(qiáng)控科目表》。 設(shè)定預(yù)警及強(qiáng)控的科目后，該科目的下一級科目的規(guī)劃余量在同級科目間共享使用。 現(xiàn)場簽證： 施工過程中，由承 包人根據(jù)承包合同約定而提出的關(guān)于零星用工量、零星用機(jī)械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的確認(rèn)。 無效成本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 分?jǐn)偡绞阶兓河捎谥贫繕?biāo)成本時(shí)確定的分?jǐn)偡绞皆趯?shí)際執(zhí)行中改變 而造成成本變化的原因。 結(jié)算調(diào)整：由于施工過程中多種因素引起動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生偏差，在結(jié)算階段進(jìn)行修正引起的成本變化。 動(dòng)態(tài)成本月報(bào)和現(xiàn)金流量月報(bào) 前提條件：合約簽訂、變更簽證相關(guān)成本信息的及時(shí)錄入 集團(tuán)動(dòng)態(tài)成本分析處理機(jī)制 各項(xiàng)目《項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)成本月報(bào)表》上報(bào)完畢后，造價(jià)咨詢公司總部對各項(xiàng)目上報(bào)的《項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)成本月報(bào)表》進(jìn)行統(tǒng)計(jì)， 2 日內(nèi)形成《集團(tuán)工程動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)表》，報(bào)集團(tuán)董事長、總經(jīng)理及分管領(lǐng)導(dǎo)。 設(shè)計(jì)變更 現(xiàn)場簽證 市場價(jià)格 檔次調(diào)整 無效成本 面積變化 預(yù)估偏差 結(jié)算調(diào)整 政府政策及其他因素影響 集團(tuán)動(dòng)態(tài)成本分析處理機(jī)制 造價(jià)咨詢公司總部匯總各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)月報(bào)，形成《集團(tuán)工程動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)表》，尋找重點(diǎn)問題和普遍現(xiàn)象，并相應(yīng)采取對策。 無效成本原因及分類 無效成本管理 無效成本分類 作業(yè)環(huán)節(jié) 無效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)失誤 對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) ①拆除和重建 ②后期加固與補(bǔ)強(qiáng) ③資金 浪費(fèi) ④拆除與重建 設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí) 材料、施工工藝選擇不當(dāng) 多工序設(shè)計(jì)圖矛盾 裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 招標(biāo) 招標(biāo)文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤 多承擔(dān)費(fèi)用 施工 施工準(zhǔn)備 使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) 臨設(shè)拆除與重建 施工過程 施工安排失誤 賠償與維修費(fèi)用 工程質(zhì)量管理不善 拆除與重建、返工導(dǎo)致費(fèi)用大增 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同 總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實(shí) 銷售 銷售承諾 展示資料有誤 業(yè)主投訴引發(fā)賠償 銷售過程 改變房屋用途 拆除與重建 預(yù)結(jié)算 預(yù)算失誤 合同價(jià)失實(shí)，工程款超付 結(jié)算失誤 結(jié)算價(jià)不符，工程款超付 付款 付款失誤 工程款超付 無效成本分析與考核 項(xiàng)目公司工程成本管理部通過對每單結(jié)算 (包括合同和簽證變更 )及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，記入無效成本統(tǒng)計(jì)表； 項(xiàng)目公司工程成本管理部每月形成《無效成本月度統(tǒng)計(jì)表》，向項(xiàng)目公司各專業(yè)部門和集團(tuán)造價(jià)咨詢公司通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息； 項(xiàng)目公司各專業(yè)部門核實(shí)《無效成本月度統(tǒng)計(jì)表》無效成本認(rèn)定情況，若專業(yè)部門對無效成本的責(zé)任部門、發(fā)生原因及金額有 異議的，應(yīng)與工程成本管理部進(jìn)行反饋溝通，工程成本管理部可基于反饋意見修訂無效成本統(tǒng)計(jì)表； 集團(tuán)造價(jià)咨詢公司成本督導(dǎo)部統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目公司提交的無效成本發(fā)生情況，每月通過督導(dǎo)簡報(bào)向集團(tuán)各專業(yè)公司和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)通告無效成本發(fā)生情況，提出減少無效成本的建議； 責(zé)任成本考核時(shí)，項(xiàng)目公司按照工程成本管理部統(tǒng)計(jì)的無效成本金額及責(zé)任，將無效成本計(jì)入各部門責(zé)任成本考核； 項(xiàng)目公司工程成本管理部總結(jié)項(xiàng)目無效成本經(jīng)驗(yàn)，編寫無效成本案例進(jìn)入成本后評估報(bào)告。 設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化評審要點(diǎn)： ； 。 限額設(shè)計(jì) 1 2 經(jīng)濟(jì)性技術(shù)限額指標(biāo) 3 造價(jià)限額指標(biāo) 將限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行情況與參考指 標(biāo)進(jìn)行對比，形成對比成果。 為滿足投資或造價(jià)的要求限定的成本限制值，如單方造價(jià)。 結(jié)合設(shè)計(jì)成果評審，開 展設(shè)計(jì)各階段成本優(yōu)化工作。 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：建議分階段建立限額指標(biāo)，由少到多，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步完善 可參考建立的指標(biāo) 造價(jià)限額指標(biāo)需結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)策略、客戶定位、產(chǎn)品線及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等綜合確定。 限額指標(biāo)參考表：結(jié)合公司以往經(jīng)驗(yàn)，在滿足開發(fā)區(qū)域的建筑規(guī)范要求及公司品質(zhì)要求的前提下，通過積累數(shù)據(jù)，逐步建立參考指標(biāo) 示例 現(xiàn)階段可聘請 外部專業(yè)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 的優(yōu)化 項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)指標(biāo)制定 項(xiàng)目公司工程部牽頭組織