【正文】 .. 9 物業(yè)服務盈利策略 ................................................................................ 10 三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)營銷推廣后期傳播策略 .................................................................. 20 （一）后期傳播目的 .......................................................................................... 20 （二）后期傳播的策略 ...................................................................................... 20 八、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目 市場分析 （一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場細分分析 人口分析 重慶市老年人口數(shù)量約為 500 萬人，數(shù)量龐大。全市常住人口中， 1564 歲的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。預計重慶市 2020 年老年人人口數(shù)量約為 637 萬人。市政府出臺了《重慶市社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 2020― 2020 年）》，將采取公建民營、民辦公助、政府購買服務等多種方式，引導和支持社會力量興辦各類養(yǎng)老服務設施。計劃到 2020 年，全市養(yǎng)老服務床位達到 19 萬張，每千名老人擁有 30 張床 位。能自理的老人更需要居家養(yǎng)老服務。同時，采取政府補貼，為貧困高齡、空巢、失能老人購買居家養(yǎng)老服務。 老年人人口數(shù)量約為 497 萬人 ，若 10% 老年人會選擇養(yǎng)老機構(gòu) ，至少大約 萬老年人人口對養(yǎng)老地產(chǎn)有需求。 %的人認為，醫(yī)療護理服務是未來養(yǎng)老地產(chǎn)能夠持續(xù)生存的關鍵所在。 （二）重慶老齡化背景下的老年住宅供需分析 重慶市老年住宅現(xiàn)狀及發(fā)展 缺口巨大 目前能提供的養(yǎng)老床位僅 萬張，缺口巨大。主城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的入住率接近 100%，部分受歡迎的老年公寓存在排隊一年以上才能入住的情況。設施功能單一，未完全按照老年住宅施工標準進行建設，不能滿足老年人這一特殊群體的生活功能要求，未體現(xiàn)以人為本的關懷。重慶現(xiàn)有的老年住宅大部分是傳統(tǒng)的福利院、養(yǎng)老院等，其配套服務設施落后，休閑娛樂更為落后，且醫(yī)療服務不完善 發(fā)展的條件 重慶市老年住宅生存條件：人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟 發(fā)展的趨勢 政府支持，未來發(fā)展前景看好，老齡化趨勢加劇，社會保障體系逐漸完善，但觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長。 重慶經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會保障機制將不斷完善，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供助力 。 人口老齡化嚴重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持，政策鼓勵將有力助推重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。營銷總體思路與定位 （一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)營銷 項目的戰(zhàn)略定位 老年人年事雖高，但大部分人期盼的還是 “老有所依、老有所學、老有所為、老有所樂 ”，不愿意被當作廢人一個供養(yǎng)起來的，身體行動能力下降，反而讓他（她）們對精神需求更加強烈。 重慶養(yǎng)老地產(chǎn) 建設精神家園：延請師資力量傳授老年人樂于接受的知識和力所能及的技能，充實老年人的精神世界，讓其 “ 老有所學 ” ，然后 “ 老有所為、老有所樂 ” 。營銷 項目推廣 總體思路 鑒于養(yǎng)老院的公益性質(zhì)，在項目宣傳的同時尋求與相關政府及新聞媒體合作，把本養(yǎng)老院打造成合川政府的政績和一項公益事業(yè)老進行宣傳，制造新聞點，擴大影響力。營銷項目定位 重慶 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址策略 該養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址定位在合川，其選址分析如下： 自然環(huán)境 合川區(qū)為三江交匯處，水資源自然相當豐富。地表水主要由降雨形成。按徑流深計算，地表水資源量人平 637 立方米，土地畝平 263 立方米，耕地畝平 729 立方米。土地資源的利用現(xiàn)狀是：耕地 萬畝，占總面積的 %；園地 萬畝，占 %；林地 萬畝，占 %；居民及工礦用地 萬畝，占%；交通用地（含農(nóng)村人 8 行道） 萬畝，占 %；水域面積 萬畝，占 %；未利用地 萬畝，占 %。其基本類型有闊葉林、針葉林、竹林和灌叢 4 個群系綱、５個群系組 13 群系。 悠久的歷史蘊育了燦爛的文化。重慶市唯一的 “雙國寶 ”釣魚城是全國重點文物保護單位和國家級重點風景名勝保護區(qū)，距合川城區(qū) 5 公里，枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，地勢險絕而壯麗，宋代軍事設施古城堡保存完好，名勝古跡眾多。 配套設施 配套型綜合商業(yè)：包括酒店、購物中心、醫(yī)院、康體娛樂中心等，則需根據(jù)社區(qū)規(guī)模、服務人 群等，對商業(yè)物業(yè)租售價值的分析，對于經(jīng)營和銷售價值比較高的酒店、購物中心等，宜按商品房開發(fā)模式進行運作；對于配套服務型物業(yè)，需長期持有經(jīng)營不宜分割者，亦宜采用集體建設用地等成本低廉的土地進行配套建設。整個項目形成規(guī)?；乃拇髤^(qū)域：教學研修區(qū)、活動功能區(qū)、老人居住區(qū)、老人風情度假小鎮(zhèn)。 針對老年人的 特征需求專項、重點的歸納 8 大 區(qū)域 ，分別為 康復區(qū)域 —— （健），設臵特色醫(yī)療、疾病康復 ； 運動區(qū)域 —— （動），設臵趣味運動、球類、武術健身 ； 護理區(qū)域 —— （靜），設臵衛(wèi)生護理、保健護理、心理護理 ； 藝術區(qū)域 ——（樂），設臵聲樂表演、書畫工美、棋牌、電腦玩具娛樂 ； 養(yǎng)生區(qū)域 —— （食），設臵飲食、藥膳、心理調(diào)理 ； 自然區(qū)域 —— （勤），設臵自然環(huán)境、園林、農(nóng)藝、資源保護、花鳥魚蟲短訓班 ； 人文區(qū)域 —— （講），設臵國學、西學、文學、古玩收藏 ； 謀略區(qū)域 —— （智），設臵運籌、公共關系、策略。但是，這種特定社區(qū)與其它普通社區(qū)的最大區(qū)別就在于其與眾不同的軟件投入，它獨有的細致入微的人文關懷絕對超過了最奢華的所謂豪宅的物業(yè)管理與服務，這才是養(yǎng)老住宅項目的最大的賣點。 因此，盡管產(chǎn)品的固定成本低于同地段的同類產(chǎn)品，但是，這種高附加值產(chǎn)品的價格定位，應該高于它們。 目前成熟的消費市場對產(chǎn)品的選擇，第一要素就是性價比的比較，所以，只要營銷推廣到位，對于這種能夠滿足市場的一種特定需求的新型產(chǎn)品，這種定價策略會給投資者帶來豐厚的利潤回報。服務則是一種產(chǎn)業(yè)形式，是有償勞動方式中的一種。即使產(chǎn)品本身價格定位再低，每月較高的物業(yè)服務費也會令中青年人覺得不值，這樣更利于社區(qū)的治安狀況和小區(qū)的統(tǒng)一管理。家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區(qū)活動服務等等。 需要單獨提出來的是物業(yè)服務中的租賃服務 從中國人均壽命不超過 70 歲這一點來看，這種社區(qū)的居民平均居住年限不會超過 20 年（這還是以人均壽命 80 多歲來計算的），那么十幾年以后就可能有住房空置出來，這些房產(chǎn)的繼承者如何處置房產(chǎn)是比較為難的事情。因此，其中就蘊涵著很大的商機。 通過精確的成本核算，在銷售產(chǎn)品的時候，把這一條作為銷售條款，以吸引消費者；或者針對希望自主租賃的客戶，提高服務門檻，同樣可以達到便于統(tǒng)一管理的目的。營銷推廣市場模式 （一）模式構(gòu)建 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 A、 適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 首先，對住宅建設與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式作一分析。但是，這種經(jīng)營模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風險，開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風險。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。此種模式適合有物業(yè)管理 優(yōu)勢且社會資源整合能力強的開發(fā)商。 該經(jīng)營模式會使開發(fā)商的事務運作相對單純化，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，轉(zhuǎn)而進入下一階段的投資工作，投資回收期相對較短，投資風險相對較小。而養(yǎng)老文化的概念營銷是指養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營理念上將這類養(yǎng)老文化融入養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用項目作為這種文化的載體，在老年住戶認同這種養(yǎng)老文化的基礎之上對于項目進行營銷。 此外，就我國目前的國情而言，在養(yǎng)老文化的涵蓋上可以更加廣泛，增加其內(nèi)涵，比如就逐漸改變我國傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”這種養(yǎng)老觀念而言，開發(fā)商可以采用生動的營銷方式逐漸的將其改變，將自立、自理、自由這種觀念對老年群體進行滲透，使廣大的老年人接受 進而對該類養(yǎng)老地產(chǎn)項目更加的向往最終形成購買力，擴大需求。隨著醫(yī)療水平的不斷提高，人類的平均壽命得到大大的提升，六十歲退休之后的生活平均有二十五年的時問，如何更好的享受自己的老年生活，文化的力量不可或缺。這四個維度在相互對接的均衡過程中