【正文】 活氛圍、生活配套、交通出行優(yōu)越明顯。 ?在售項(xiàng)目為 3個，共計(jì)總建面積近 45萬 m2。無明顯主力產(chǎn)品。 ?板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。 ? 剩余體量過剩，短期消化難度較大 — —26萬平方米。 ? 銷量出現(xiàn)普遍停滯，后續(xù)銷售難度增大。 ? 產(chǎn)品類型覆蓋面較廣，聯(lián)體別墅仍為后期競爭焦點(diǎn)。 板塊小結(jié) 產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，都市型定位為主，后期供應(yīng)量充足！ 周邊典型個案剖析 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 擁有聯(lián)排同質(zhì)性產(chǎn)品 項(xiàng)目面積控制精簡 項(xiàng)目總價同質(zhì)性明顯 前期銷售成績較好 客源客層相似 典型個案剖析 : [— —合生城邦 — —] 項(xiàng)目最新銷售動態(tài) 0100002022030000020224000600080001000012022新增供應(yīng)量 2200 0 0 25100 0 0 0成交量 2243 0 492 2520 5091 1590 2352成交均價 8652 0 10801 10140 9304 8970 82011月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價 （元 /㎡ ） 新增體量 （萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 2352 14 8201 0 0 136 54（ 8套獨(dú)立） 成功啟示點(diǎn)剖析 整體市場利好帶動 老閔行成熟的生活環(huán)境 產(chǎn)品具有鮮明特色 強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套支撐 有效的面積控制 ， 適中的價格 開發(fā)商品牌知名度 典型個案剖析 : [— —村上春墅 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 曾經(jīng)去化最好的經(jīng)濟(jì)型別墅 產(chǎn)品面積控制精簡 總價同質(zhì)性明顯 板塊別墅氛圍濃郁 客源存在同質(zhì)性 項(xiàng)目 最新銷售動態(tài) 050001000015000202208000810082008300840085008600870088008900新增供應(yīng)量 14500 18300 0 0 0成交量 13007 7190 5348 574 785成交均價 8315 8781 8796 8514 82893月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價（元 /㎡ ） 新增體量（萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 785 4 8289 0 0 36 成功啟示點(diǎn)剖析 總體市場 “ 牛勢 ” 帶動 板塊市場供應(yīng)缺乏 推案時機(jī)準(zhǔn)確 產(chǎn)品稀缺性 莘閔別墅區(qū)自身知名度支撐 典型個案剖析 : [— —萬科燕南園 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 規(guī)模型聯(lián)體別墅社區(qū)； 萬科品牌效應(yīng)； 產(chǎn)品同質(zhì)性明顯； 銷售期沖突； 營銷手法借鑒； 客源客層預(yù)知； 售價及接受度考察。及外區(qū)城市精英階層等 。 可整合得出 ， 未來購買本案客源的職業(yè)范圍主要由以下人群為主： 本案客源客層特性研展 居住區(qū)域： 老閔行、莘莊、顓橋 七寶、梅隴、古美 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：南方商城、七寶商圈 主要交通工具： 私車、地鐵、公交 主要出行道路： 滬閔路、顧戴路、漕寶路、虹梅路、中環(huán)線、都市路 主要信息來源： 報刊（包括軌道刊物）、雜志、公共交通視頻、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 生活在閔行 工作在閔行 工作區(qū)域： 閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、紫竹工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū) 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：七寶商圈 主要交通工具： 班車、私車、地鐵 主要出行道路： 滬閔路、 A A七莘路、虹梅路、中環(huán)線、 信息來源： 單位內(nèi)部報刊、專業(yè)性雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 潛在客源居住區(qū)域： 梅隴、田林、康健、漕河涇 漕寶路沿線、龍華、斜土路沿線 購物場所： 日常：田林、康健、梅隴、打浦橋 商圈：徐家匯、南方商城 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 滬閔路、漕寶路、虹梅路、內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、肇嘉浜路、 主要信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 徐匯區(qū)客源 長寧區(qū)客源 潛在客源居住區(qū)域： 古北、西郊、虹橋、 北新涇、天山、中山公園 購物場所： 日常：國貿(mào)、龍柏、古北新區(qū)、 商圈：天山商圈、中山公園商圈 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 天山路、虹橋路、延安路、水城路、長寧路、內(nèi)環(huán)線、虹梅路 信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 項(xiàng)目定位 定位基礎(chǔ) 地理位臵 生活配套 道路交通 生活環(huán)境 產(chǎn)品價值 地理位臵 莘閔 虹梅 交通出行、生活配套 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 交 通 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 ? 莘奉金高速 ? 都市路 ? 軌道交通 5號線 ? 滬閔路 外環(huán)線 滬閔 高架 ? 軌道交通 5號線 ? 都市路 ? 莘奉金高速 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 中環(huán)線（在建） ? 外環(huán)線地鐵 1號線 ? 蓮花南路 ? 虹梅南路 ? 莘松路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 配 套 設(shè) 施 ? 北部主要依賴顓橋鎮(zhèn) ? 南部以老閔行江川街 為主 ? 主要依賴顓橋鎮(zhèn)和莘 莊地區(qū) ? 鑫都新干線別墅區(qū)規(guī) 劃有較完善的配套設(shè) 施（未建成） ? 依托梅隴地區(qū)成熟的 生活型商業(yè)配套 ? 西南部大型購物中心 南方商城 ? 莘莊地鐵站及鎮(zhèn)內(nèi) ? 配套條件一般，主要 依賴莘莊地區(qū) ? 巴比倫商業(yè)廣場建成 有所改善 生活配套 交通 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 嚴(yán)重缺乏貼身型商業(yè)、交通出行優(yōu)勢明顯！ 生活環(huán)境 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 環(huán) 境 ? 雖在行政范圍內(nèi)屬 于顓橋地區(qū)，但夾 在顓橋鎮(zhèn)及老閔行 中的 “ 無市 ” 板塊， 使得項(xiàng)目苦缺足夠 的居住氛圍及貼身 型生活配套 ? 由顓橋?yàn)檠鼐€發(fā)展中 心，生活氛圍逐步成 熟。 ?上海最早別墅聚集區(qū) ? 擁有一定知名度 ? 板塊規(guī)模較大，別墅 生活氛圍濃厚 ? 缺少統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)部 公共環(huán)境欠佳 缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應(yīng)！ 產(chǎn)品價值 競爭性 名稱 聯(lián) 體 獨(dú) 棟 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 本案 / 174200 / / 248279 / 主力競爭市場 莘閔 680011000 145320 100350 1300035000 250797 3252800 滬閔路 820013000 157286 128372 1300020220 280550 36401100 梅隴鎮(zhèn) 10000－12022 190250 190300 1202214000 220300 270420 產(chǎn)品 價格 項(xiàng)目聯(lián)體產(chǎn)品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 產(chǎn)品擁有足夠市場競爭力，組團(tuán)、現(xiàn)代概念擁有區(qū)域差異性！ 產(chǎn)品 價格 項(xiàng)目獨(dú)立產(chǎn)品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 獨(dú)立產(chǎn)品缺乏一定的市場競爭力，產(chǎn)品附加值左右銷售！ 精英型城市別墅，別墅生活的第一站！ 定位基礎(chǔ) 未來客源 項(xiàng)目定位 企 劃 篇 開門見山 ——本案特性 項(xiàng) 目 面積（平方米） 占總量 % 規(guī)劃總用地 576,246 / 總建筑面積 292,106 / 住宅 241,241 / 獨(dú)立 83,355 % 聯(lián)體 123,151 % 公寓 28,736 % 商業(yè)及公建 50,865 % 容積率 / 建筑凈密度 / 綠地率 / 原墅的優(yōu)勢 項(xiàng)目立地關(guān)鍵詞 近郊、軌道交通和公路交通、大規(guī)模別墅